ARRENDAMIENTOS, RENTAS Y CORONAVIRUS

con esta publicación queremos compartir el artículo guía práctica sobre la moratoria arrendaticia covid-19 por ser de tanta utilidad y actualidad en estos días: 1-. LA MORATORIA O APLAZAMIENTO

La moratoria consiste en el aplazamiento de la deuda arrendaticia. Es decir, el aplazamiento de todos los pagos que deba hacer el arrendatario al arrendador con ocasión del arrendamiento, tanto la renta en su integridad como el resto cantidades asimiladas que estuvieran pactadas, como consumos energéticos, gastos de comunidad, seguro o cualquier otro.

El aplazamiento afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado el 14 de marzo de 2020 por el Gobierno y a las mensualidades siguientes a su finalización, prorrogables una a una, mientras dure la situación de vulnerabilidad, hasta un máximo de cuatro (4) meses. 

La moratoria no supondrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
Concluido el estado de alarma y una vez superada la situación de vulnerabilidad del arrendatario, o en todo caso cuatro (4) meses después de la finalización del estado de alarma, la deuda que quedó aplazada se fraccionará y se abonará junto con la renta de, al menos, las siguientes treinta y seis (36) mensualidades, o de todas las mensualidades que faltaren para la extinción del arrendamiento si fueren menos de treinta y seis (36). El arrendador podría consentir en un fraccionamiento mayor a (36) mensualidades.

2-. SUSTITUCIÓN DE LA MORATORIA

El arrendador podrá sustituir la moratoria por una quita o condonación parcial, como mínimo, del cincuenta por ciento (50%) de la renta. En caso de sustitución de la moratoria por la quita, sólo se reduce el pago de la renta. Si existieren otros pagos que deba hacer el arrendatario al arrendador con ocasión del arrendamiento, como consumos energéticos, gastos de comunidad, seguro o cualquier otro, se deberán pagar en su integridad y en el plazo contractualmente previsto. 

La quita o condonación lo será de las rentas que correspondan  al tiempo que dure el estado de alarma decretado el 14 de marzo de 2020 por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, mientras dure la situación de vulnerabilidad, hasta un máximo de cuatro (4) meses. En el caso de meses incompletos como es el de marzo de 2020 (18 días), o como pudiera ser el último mes de aplicación de la quita, se hará un prorrateo diario. 

3-. EXTINCIÓN

3.1-. ORDINARIA

La moratoria o la condonación parcial de la renta, dejará de aplicarse en cuanto el arrendatario cese en la situación de vulnerabilidad económica y, en todo caso, al cumplirse cuatro (4) meses desde la finalización del estado de alarma.  

3.2-. EXTRAORDINARIA

La moratoria o la condonación parcial de la renta, en su caso, se extinguirán si el arrendatario accediere a la ayuda transitoria de financiación sin gastos e intereses avalada por el Estado (artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo).
Dejará de aplicarse la moratoria o condonación en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

4.- REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DE LA MORATORIA

4.1.- POR RAZÓN DEL CONTRATO

4.1.1.- SE APLICA 

– A los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, suscritos al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. 

– A los contratos de arrendamiento de vivienda militar sujetos a la Ley 26/1999, de 9 de julio, de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas. 

4.1.2.- NO SE APLICA 

– A los contratos de arrendamiento de vivienda habitual celebrados antes de 1 de enero de 1995.

– A los contratos de arrendamiento rústico, incluidos los arrendamientos de una finca con casa-habitación cuando la finalidad primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal. 

– A los contratos de arrendamiento de finca urbana para uso distinto del de vivienda: 

– Local de negocio (oficinas, comercios, naves…) 

– Vivienda de temporada 

– Garajes y trasteros 

– A los contratos de arrendamiento de vivienda que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten. 

– Contratos de arrendamiento de vivienda universitaria. 

– Contratos de arrendamiento de viviendas para uso turístico.

4.2.- POR RAZON DE LA RENTA

Se aplicará la moratoria cuando la renta vigente y cantidades asimiladas, en su caso, más los gastos de la vivienda arrendada sufragados directamente por el arrendatario correspondientes a suministros energéticos, de agua corriente, de telecomunicación fija y móvil, y comunidad de propietarios; ascienda a una cantidad igual o superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar*.

R+Cr+G ≥ (I x 0,35)       Siendo:
  

 R:  Renta vigente
    Cr: Cantidades asimiladas a la renta que deba pagar el arrendatario al arrendador 
    G: Gastos sufragados por el arrendatario no incluidos como cantidad asimilada, correspondientes a la vivienda arrendada por suministros energéticos, de agua corriente, de telecomunicación fija y móvil, y de comunidad de propietarios
I:  Ingresos Netos la unidad familiar.

Según la dicción literal de la norma, no se podrán tener en cuenta gastos sufragados por persona distinta del arrendatario aunque forme parte de la unidad familiar. 

Tampoco se podrán tener en cuenta otros gastos, que podría estar soportando directamente el arrendatario y fueran inherentes al uso de la vivienda como las tasas (alcantarillado, basuras), el seguro, seguridad (Alarma) o el pago del IBI, en su caso. 

Se entiende por unidad familiar la compuesta por el arrendatario, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

4.3.- POR RAZON DEL ARRENDATARIO

4.3.1.- SE APLICA

Si el arrendatario, a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19,  pasa a situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o ha tenido que reducir su jornada para cuidar a otros, o es trabajador por cuenta propia que ha cesado en la actividad, o le acontecen otras circunstancias similares. 

Según la dicción literal de la norma sólo se tiene en cuenta la situación sobrevenida al arrendatario, si el desempleo, ERTE, reducción e jornada o cese de actividad acontece a otro miembro de la unidad familiar no arrendatario, no habrá derecho a la moratoria.

Además, esta situación sobrevenida al arrendatario, debe llevar a aparejada una perdida sustancial de ingresos. Se considera perdida sustancial cuando los nuevos ingresos del arrendatario más los del resto de la unidad familiar* no alcancen los 1.613,52-.€ (IPREM x 3), esta cantidad se incrementará en 53,78-.€ (IPREM x 0,1) por cada hijo a cargo en la unidad familiar y por cada persona mayor de sesenta y cinco (65) años miembro de la unidad familiar. Si la unidad familiar fuera mono parental, el incremento por cada hijo a cargo en la unidad familiar será de 80,68-.€ (IPREM x 0,15). 

En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al treinta y tres por ciento (33 %), situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, se considera perdida sustancial cuando los nuevos ingresos del arrendatario más los del resto de la unidad familiar no alcancen los 2.151,36-.€ (IPREM x4) esta cantidad se incrementará en 53,78-.€ (IPREM x 0,1) por cada hijo a cargo en la unidad familiar o en 80,68-.€ (IPREM x 0,15), por cada hijo a cargo en la unidad familiar mono parental. En este caso no habrá incrementos por miembro de la unidad familiar mayor de sesenta y cinco (65) años.  

Según la dicción literal de la norma, si el arrendatario – además sufrir por razón de la emergencia sanitaria, desempleo, ERTE, o cese de actividad – es persona  con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al tres por ciento (33%), o es persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al sesenta y cinco (65%), o sufre una enfermedad grave que le incapacite acreditadamente para realizar una actividad laboral; se considera perdida sustancial cuando los nuevos ingresos del arrendatario más los del resto de la unidad familiar  no alcancen los 2.689,20-.€ (IPREM x 5). En este caso no ha lugar a ningún incremento, ni por hijos a cargo ni por mayores de sesenta y cinco (65) años, en la unidad familiar. La misma cuantía se considerará si es el cuidador del arrendatario afectado por esa discapacidad, el que sufre una enfermedad grave que le incapacite acreditadamente para realizar una actividad laboral. 

4.3.2-. NO SE APLICA

Cuando cualquier miembro de la unidad familiar que habite la vivienda arrendada, sea titular del 100% del pleno dominio o del usufructo por cualquier título, o sea titular de una cuota parte indivisa del pleno dominio o del usufructo adquirida por transmisión inter vivos; de alguna vivienda en España, de la no esté privado de su uso por causa de separación o divorcio, inaccesibilidad por razón de discapacidad o cualquier otra causa ajena a su voluntad. 

Tampoco se aplica si el arrendatario no sufre ninguna de las situaciones laborales indicadas que ocasionen la pérdida de ingresos, aunque tales situaciones acontezcan a otros miembros no arrendatarios de la unidad familiar y por muy sustancial que sea la pérdida familiar de ingresos. 

Y tampoco se aplica, si el arrendatario es persona  con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al tres por ciento (33%), o es persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al sesenta y cinco (65%), o una enfermedad grave que le incapacite acreditadamente para realizar una actividad laboral; pero no se ha visto afectado por desempleo, ERTE, cese de actividad, o circunstancias similares, que será lo más frecuente en esos casos de discapacidad, aun cuando aquellas situaciones sobrevengan a otros miembros no arrendatarios de la unidad familiar o al propio cuidador del discapacitado. 

4.4 -. POR RAZON DEL ARRENDADOR

4.4.1-. SE APLICA 

Cuando la persona arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor inmobiliario. Se considera a estos efectos como gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de diez (10) inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2.

4.4.2-. NO SE APLICA 

Cuando la persona arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda, o gran tenedor inmobiliario; pero ya se hubiera concedido al arrendatario una moratoria o una quita en condiciones iguales o mejores a las que resultaría obligado por el Real Decreto Ley.
Cuando la persona arrendadora física o jurídica, no sea ni empresa o entidad pública de vivienda, ni sea considerada gran tenedor inmobiliario.  En estos casos, en que no es obligatoria la moratoria, el rechazo del arrendador a cualquier acuerdo sobre el aplazamiento de la deuda arrendaticia abre al arrendatario la vía para  acceder a la ayuda transitoria de financiación sin gastos e intereses avalada por el Estado. (artículo 9 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo)

4.5-. POR RAZON DEL PLAZO Y FORMA DE SOLICITUD

Se aplicará la moratoria si el arrendatario realiza la solicitud del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta antes del 3 de mayo de 2020. La norma establece un plazo de un mes desde su entrada en vigor, que fue el 2 de abril de 2020, siendo éste un plazo civil, conforme al artículo 5 del Código Civil se computará de fecha y no se excluirán del cómputo lo días inhábiles,  es decir, el último día del plazo es el 2 de mayo de 2020, aunque sea sábado o incluso festivo, como en la C.A.M. de Madrid. 
Además la solicitud deberá acompañarse de la documentación acreditativa del derecho a la moratoria y que, en parte, se detalla en el artículo 6 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. 

Esa documentación será:

– La acreditativa de la situación de Desempleo o Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE). Según la norma beberá acompañar a la solicitud un certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

– La acreditativa de la situación de cese de actividad en el caso de trabajadores por cuenta propia. Dispone la norma que, deberá acompañar a la solicitud un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. 

– En el caso de reducción de jornada para cuidado de enfermo, nada dice la norma. Lo normal será acreditarlo mediante un Certificado de Empresa.

– Si la circunstancia sobrevenida al arrendatario es otra similar a las anteriores, y aunque nada dice la norma, habrá de acreditarse con similar documentación, adecuada al caso que corresponda. 

– La acreditativa a la composición de la unidad familiar. Establece la norma que sea mediante copia del Libro de Familia o documento acreditativo de pareja de hecho, y un Certificado de Empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la solicitud y a los seis (6) meses anteriores.

– La acreditativa al conjunto de los ingresos de la unidad familiar. Nada dice la norma al respecto, pero será fundamental para conocer, tanto si la  renta vigente más los gastos ascienda a una cantidad igual o superior al treinta y cinco por ciento (35%) de los ingresos netos de la unidad familiar, como si la pérdida de ingresos del arrendatario ha sido sustancial.

– La acreditativa, en su caso de la discapacidad,  dependencia o incapacidad permanente para realizar una actividad laboral, de cualquiera de los miembros de la unidad familiar. Según dispone la norma, se deberá acompañar a la solicitud copia de la Declaración correspondiente. 

– La acreditativa, en su caso, de los gastos de la vivienda arrendada sufragados directamente por el arrendatario y correspondientes a suministros energéticos, de agua corriente, de telecomunicación fija y móvil y de la comunidad de propietarios. Nada dice la norma, al respecto, aunque será necesario aportar justificante de esos gastos incurridos si es que se alegan para sumarlos a la renta vigente y que la cifra alcance o supere el treinta y cinco por ciento (35%) de los ingresos netos de la unidad familiar.

– La acreditativa de que ninguno de los integrantes de la unidad familiar es titular del 100% del pleno dominio o del usufructo por cualquier título, o titular de una cuota parte indivisa del pleno dominio o del usufructo por título inter vivos de alguna vivienda en España. Se establece en la norma que se acreditará mediante nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad. Según aviso en la página web del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles, la nota simple del servicio de índices debe solicitarse mediante correo electrónico dirigido al Registro de la Propiedad en que radique la finca arrendada (Lista de correos electrónicos de los Registros de la Propiedad), incorporando necesariamente fotocopia del DNI de las personas integrantes de la unidad familiar sobre las que se deba expedir la información, indicando que se solicita  para pedir la moratoria arrendaticia prevista al amparo de lo previsto en el  artículo 6.1 d) del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. La nota que se obtenga deberá contener una declaración negativa de que tales personas no tiene inscritos tales derechos en ningún Registro de la Propiedad de España. 

– La acreditativa, en su caso, y aunque nada dice la norma al respecto, de que el miembro de la unidad familiar que es titular de una vivienda en pleno dominio o usufructo en España, está privado de su uso por causa de separación o divorcio, inaccesibilidad por razón de discapacidad o cualquier otra causa ajena a su voluntad. Deberá acompañarse a la solicitud la copia del testimonio con diligencia de firmeza de la resolución judicial que le prive del uso por razón de divorcio o separación, o la documentación que acredite la inaccesibilidad a esa vivienda o la que acredite cualquier otra causa alegada que impida su uso. 

– Una Declaración Responsable del arrendatario relativa a cumplimiento de todos los requisitos que le hacen beneficiario de la moratoria.
Habida cuenta del propio estado de alarma, es posible que el arrendatario no pueda conseguir, en el plazo exigido, toda o parte de esa documentación necesaria. En ese caso, podrá sustituir esa documentación por una Declaración Responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma, que no de la moratoria,  dispondrá del plazo de un mes para la aportación de esos documentos que no hubiese podido obtener antes. Aunque nada dice la norma al respecto, el incumplimiento de este nuevo plazo para presentar los documentos llevaría aparejado el cese inmediato de la moratoria o de la condonación parcial de la renta si el arrendador optó por ésta.  

5-. PROCEDIMIENTO

5.1-. ACEPTACIÓN

El arrendador que reciba una solicitud de moratoria tendrá un plazo de 7 días laborables para:

– Aceptar sin más la solicitud de moratoria.

– Comunicar al arrendatario la decisión de sustituir la moratoria por la condonación del cincuenta por ciento (50%) o más de de la renta mensual.

– Rechazar la solicitud, indicando los motivos por los que considera que no se cumple alguno o algunos de los requisitos legales para aplicar la moratoria.

En caso de falta de respuesta del arrendador, el arrendatario podrá aplicarse la moratoria, sin perjuicio de que esta se pueda revocar posteriormente, si no se cumplieren todos los requisitos legalmente establecidos. 

5.2.- TRAMITACIÓN EN CASO DE APLAZAMIENTO

5.2.1-. SUSPENSIÓN DEL PAGO DE LA RENTA

Aceptada la moratoria, se deberá emitir una factura o recibo de abono por la renta y cantidades asimiladas, en su caso, correspondiente los dieciocho (18) días transcurridos entre el 14 y el 31 de marzo de 2020, ambos inclusive. Y si llega el caso, se tendrá que emitir una factura o recibo de abono por toda la renta y cantidades asimiladas, en su caso, correspondiente al mes de abril de 2020.

Si se hubieren ya cobrado esas mensualidades, se deberá reembolsar la cantidad correspondiente al arrendatario. 

Se dejarán de emitir facturas o recibos hasta que, finalizado el estado de alarma, se supere la situación de vulnerabilidad del arrendatario y se alce la moratoria.

Si transcurridos cuatro (4) meses desde la finalización del estado de alarma, el arrendatario no ha comunicado haber superado la situación de vulnerabilidad, se alzará la moratoria y la suspensión del pago de la renta.

5.2.2-. FRACIONAMIENTO DE LAS DEUDAS APLAZADAS

Una vez alzada la moratoria, la deuda que se hubiere acumulado, se fraccionará en treinta y seis (36) cuotas iguales, salvo que el arrendador consienta en un fraccionamiento mayor. En caso de que faltaren menos de treinta y seis (36) mensualidades para el vencimiento del contrato (incluyendo las prórrogas legales o convencionales que resulten obligatorias para arrendador), la deuda se fraccionara en tantas cuotas iguales como mensualidades de vigencia del contrato resten.

5.2.3-. RENAUDACIÓN DEL PAGO DE LA RENTA 

En el mes inmediatamente siguiente al del alzamiento de la moratoria, se emitirá la factura o  recibo correspondiente a dicho mes, incluyendo la primera de las cuotas en que se haya fraccionado la deuda aplazada, y así, en los meses sucesivos. La renta mensual y la cuota de la moratoria se satisfarán en la forma y plazo que correspondan según el contrato.  

5.3-. TRAMITACIÓN EN CASO DE CONDONACIÓN PARCIAL DE LA DEUDA

5.3.1-. QUITA

Aceptada la moratoria, y sustituida ésta por una quita o condonación de, al menos, el cincuenta por ciento (50%) de la renta, se deberá emitir una factura  o recibo de abono por la cantidad correspondiente al porcentaje de quita aplicado a la renta correspondiente los dieciocho (18) días transcurridos entre el 14 y el 31 de marzo de 2020, ambos inclusive, mediante al siguiente fórmula.

A = [(Rm/31)*18]*Q     Siendo: 
  

 A: El importe a abonar.
    Rm: La renta mensual vigente (sin cantidades asimiladas)
    Q: El coeficiente de condonación ( 0,5 o más si así lo quiere el arrendador) 

Si llega el caso, se tendrá que emitir una factura de abono por la cantidad correspondiente al porcentaje de quita elegido aplicado a la renta correspondiente al mes de abril de 2020.  

A= Rm*Q

Si se hubieren ya cobrado íntegramente esas mensualidades, se deberá reembolsar la cantidad correspondiente al arrendatario. 
Se emitirán las facturas y recibos siguientes teniendo en cuenta rebaja aplicada a la renta del mes que corresponda; hasta que, finalizado el estado de alarma, se supere la situación de vulnerabilidad del arrendatario y se alce la moratoria.

Si transcurridos cuatro (4) meses desde la finalización del estado de alarma, el arrendatario no ha comunicado haber superado la situación de vulnerabilidad, se alzará la quita o condonación. 

5.3.2 RENAUDACIÓN DEL PAGO INTEGRO 

En el mes inmediatamente siguiente al del alzamiento de la quita o condonación, se emitirá la factura o recibo correspondiente a la renta integra que corresponda a ese mes y así en los meses sucesivos.  

Tomás María Ramos Suárez

Abogado en la Dirección General de Servicing de Neinor Homes