ARRENDAMIENTOS. Indemnización al arrendatario

ARRENDAMIENTOS. Indemnización al arrendatario .Finalidad. Se trata de un precepto novedoso el del art. 34 LAU 1994 que, por su ambigüedad, bien debiera pactarse en el contrato con otra precisión, o sencillamente huir del mismo.

Se trata de provocar que el arriendo continúe, disuadiendo al arrendador a fin de que no dé por concluido el contrato por transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad. Así, el objeto es bifronte: 1.º) Compensar al arrendatario, que con su trabajo y buen hacer profesional ha prestigiado un negocio, haciéndose con una clientela y con un fondo de comercio que va a perder por la extinción del contrato, pasando a persona, si le sustituye; 2.º) Lograr una actualización de las rentas, que si no se encuentra prevista en el precepto comentado, sin embargo, se logra al pactarse un nuevo contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado (esta indemnización se lleva también al régimen transitorio, concretamente en la DT 3.10 LAU 1994).

Requisitos

Para tener derecho a la indemnización se exige:

Que el arrendatario viniera ejerciendo una actividad comercial de venta al público.

Quedan, pues, excluidos los almacenes o depósitos cerrados, o actividades industriales, porque no hay cara al público, así como las actividades administrativas (agencias o servicios), las recreativas, asistenciales, culturales o docentes, y asimismo las oficinas o despachos profesionales, porque su actividad no es «comercial» como exige este artículo.

Lo que no exige el precepto es que la venta al público sea al detalle, pudiendo ser mayorista, ni que la actividad comercial sea siempre la misma durante toda la vigencia del contrato, aunque parece lógico que la identidad se dé como mínimo durante el período de cinco años, para que se genere la clientela.

Que dicha actividad se venga realizando por el arrendatario al menos durante los últimos cinco años.

No parece que el precepto personalice o identifique la actividad en un mismo arrendatario, ya que lo que se prima en el precepto es la continuidad de la actividad, en cuanto ello es lo que provoca o genera el prestigio comercial, que es lo que indemniza, por lo que el cambio en la persona del arrendatario es un episodio sin trascendencia a efectos indemnizatorios.

En cuanto al plazo de cinco años no habrá de contarse inexcusablemente sobre el término contractual, sino que pueden incluirse los posibles plazos de la tácita reconducción, pero el vínculo sucesivo deberá ser ininterrumpido, puesto que la extinción de un contrato seguido de otro inmediato, igual salvo en el plazo, no afecta al concepto de clientela y a sus consecuencias económicas, que es lo que se intenta proteger.

Que el contrato se extinga por el cumplimiento del término pactado y no por cualquier otra causa.

Aunque la causa extintiva fuera otra imputable al arrendador, podría dar lugar a otro tipo de indemnización, pero no a esta «indemnización por clientela». El problema con relación a la tácita reconducción, según lo anterior, ya se entiende, porque ya no es transcurso del «término convencional», sino por ministerio de la ley.

Que el arrendatario manifieste al arrendador su voluntad de renovar el contrato con cuatro meses de antelación a la expiración del término del contrato.

Como el plazo es mínimo, nada impedirá que el aviso se hiciera con anterioridad a esos cuatro meses; no podría, sin embargo, hacerse después. No ofrece mayores problemas el requisito.

Sobre el problema de la fehaciencia de la notificación, corresponden las cautelas de siempre.

Que dicha renovación lo sea por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

Este plazo «mínimo» no impide otro superior, por lo que, de rechazarse en este caso la oferta por el arrendador, seguirá subsistiendo el derecho a la indemnización. Y entendemos que seguirá subsistiendo igual derecho a la indemnización cuando, pretendida por el arrendatario la renovación por plazo de cinco años, el arrendador contraoferta con otra superior o inferior, ya que el precepto únicamente exige del arrendatario que manifieste su voluntad de renovar, pero no que tenga que acomodarse al plazo que le plantea el arrendador.

Parece claro que el arrendatario no puede echarse atrás de su iniciativa, si se revela el cálculo de la renta de mercado superior a lo que esperaba.

Que el arrendatario, cuyo contrato no se hubiese renovado, inicie la misma actividad anterior, a la que estuviera dedicado, y en el mismo municipio dentro del plazo de los seis meses siguientes al término del arriendo anterior. Y si el arrendatario realizara una actividad diferente o no realizara ninguna, entonces que sea el arrendador, por sí o por medio de un tercero, el que dentro del mismo plazo de seis meses y en la misma finca la desarrolle, si bien en este caso (actividad desarrollada por el arrendador o por un tercero) no se exige que tal actividad sea la misma, sino simplemente que sea «afín» (por afín hay que entender las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario, según la definición legal).

Cuantía de la indemnización

Viene determinada por dos circunstancias:

– Que el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicado. Comprende:

Los gastos del traslado.

Los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior (la diferencia, por tanto, entre la que tenía y la que ahora tuviera), calculada con respecto a los seis primeros meses de la misma actividad en el nuevo local.

– Que el arrendatario iniciara dentro de los seis meses citados una actividad diferente o no iniciara ninguna, en cuyo caso la indemnización únicamente procederá si concurriera la circunstancia de que el arrendador o un tercero, dentro del mismo plazo de seis meses, desarrollan en el mismo local la misma o afín actividad a la que habían venido desarrollando el arrendatario. Comprende:

Una cantidad alzada representada por el importe de una mensualidad por año de duración del contrato, con un límite máximo de 18 mensualidades.

En caso de desacuerdo con tal cuantía indemnizatoria, la misma será fijada por el árbitro que designen las partes.

– Hay dos clases de renta: la denominada «renta de mercado», y es la que el arrendatario va a pagar por la renovación del arriendo durante cinco años más como mínimo. Esta renta de mercado será la que acuerden las partes, sin perjuicio de someter su cuantificación a arbitrador en caso de falta de acuerdo. La llamada «una mensualidad», y que sirve de módulo para cuantificar la indemnización a pagar al arrendatario si no existe renovación y concurren los requisitos para que tenga lugar aquélla. Su cuantía será la que satisficiera el arrendatario a la expiración del contrato.

– La referencia al arbitraje no es imperativa, sino una facultad que concede la Ley para evitar la judicialización del problema. Como, en principio, no se trata de resolver una controversia jurídica sobre si se tiene o no derecho a la indemnización, sino simplemente fijar una cantidad a partir de datos de hecho, el árbitro será de equidad, que habrán de designar las partes de común acuerdo, y si no se ponen de acuerdo o si el conflicto rebasa la pura determinación de una cuantía, entonces cabe desde luego un arbitraje de Derecho, en sentido propio. Si las partes hubieran exigido dicho procedimiento arbitral sería preceptivo por el contrato, sin que nada impida que las partes estipulen que sean varios los árbitros.

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