ARRENDAMIENTOS. Duración

29 diciembre, 2017
ARRENDAMIENTOS. Duración

ARRENDAMIENTOS. Duración. Tanto en el caso de viviendas como en el de arrendamientos con otro destino, a pesar de las grandes distancias en punto a la duración de los contratos, no existe actualización de la fianza en los tres primeros años (cinco años antes de la reforma por Ley 4/2013, que entró en vigor el 6 de julio de 2013), al margen de que pueda actualizarse la renta, lo cual es norma de «ius cogens» en beneficio del arrendatario. Transcurridos esos tres primeros años, cualquiera de las partes puede -y por lo tanto, es algo facultativo-, exigir a la otra que la fianza se actualice, cada vez que se prorrogue el contrato, es decir, el arrendador que se aumente, o el arrendatario que se reduzca hasta acompasarla a la renta vigente (art. 36.2 LAU 1994).

Además, en los contratos de duración superior a tres años, ya sean de viviendas como de arriendos con otro destino, a partir del momento en que se supera ese plazo, la fianza queda a la libre estipulación de las partes, presumiéndose, a falta de pacto específico, que se quiere la misma actualización que la pactada para la renta (art. 36.3 LAU 1994).

Conforme a estos preceptos, puede no haber pacto alguno, ni de actualización de renta, ni de la fianza, pero habiendo de la primera, se aplicará a la segunda, bien que sólo a partir de los tres primeros años del contrato, pero siempre que se ejercite la facultad por alguna de las partes, ya que automáticamente no opera.

Restitución

Después del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves al arrendador, éste viene obligado a devolver la fianza (art. 36.4 LAU 1994).

Es evidente que no siempre la entrega de las llaves coincide con el desalojo del arrendatario o la puesta en posesión real del arrendador del inmueble, a fin de verificar si tiene reclamación.

Por otro lado, no se expresa que sólo exista el deber de reintegro del arrendador al arrendatario desde que obtenga aquél el reintegro de la Administración.

En caso de no restitución la fianza devenga el interés legal en favor del arrendatario, que se compensará con lo que tiene que pagar la Administración según la disposición adicional 3.ª LAU 1994, aunque el arrendador debe solicitar la devolución de ésta, por lo que el «dies a quo» no es exactamente el mismo, ni debiera confiarse nunca en exceso en la compensación con un débito administrativo.

La norma habla de devolución del «saldo» de la fianza, de lo que se induce:

  • Que como el objeto de restitución no necesariamente es la fianza prestada en su día, sino que en ciertos casos, sólo se devolverá la cantidad que reste, tras hacer frente a las obligaciones que cubre la misma, existe «ope legis» un derecho de retención del arrendador del importe de la fianza.

Ahora bien, se trata de un derecho de retención sin perfiles, esto es, sin estar dotado, como la prenda, de una facultad reipersecutoria, de modo que si la posesión de la fianza pasa al arrendatario por cualquier razón, no cabe reclamarla como tal, aunque no se haya saldado la deuda; ni de un privilegio para el cobro sobre la suma respecto de terceros acreedores concurrentes.

  • Que el arrendador tiene derecho a hacer suyo con cargo a la fianza la suma de lo adeudado por el arrendatario por el tenor de sus obligaciones contractuales, bien procediendo también contra los eventuales fiadores del contrato, al tiempo o sucesivamente.

Por consiguiente, el arrendador no está forzado, como era el régimen textual del Texto Refundido de 1964, a plantear ante los tribunales su derecho a reintegro con cargo a la fianza, sino que está legitimado directamente para imputar a la misma los cobros que procedan, a su juicio, por responsabilidad del arrendatario, de modo que será éste quien habrá de acudir para sus satisfacción a los tribunales, en caso de disconformidad (así ya se había decantado jurisprudencialmente en STS de 12 de marzo de 1954).

El procedimiento adecuado para solicitar judicialmente la devolución de la fianza es el ordinario, por cuanto se está ejercitando una acción que ampara derechos dimanantes de un contrato de arrendamiento urbano, y la Ley de Enjuiciamiento Civil es clara cuando en el apartado 6.º del punto 1.º del art. 249, dispone que se decidirán en el juicio ordinario cualquiera que fuere la cuantía las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción de relación arrendaticia (AAP Zamora -1.ª- de 3 de enero de 2004, rec. 415/2003).

ARRENDAMIENTOS. Duración

ARRENDAMIENTOS. Duración

abogados en oviedo (1) abogados en oviedo (2) abogados en oviedo (3) abogados en oviedo (4) abogados en oviedo (5) abogados en oviedo (6) abogados en oviedo (7) abogados en oviedo (8) abogados en oviedo (9) abogados en oviedo (10) abogados en oviedo (11)

Social Media Auto Publish Powered By : XYZScripts.com