ARRENDAMIENTOS. Cesión de contrato de vivienda. Requisitos

12 enero, 2018

ARRENDAMIENTOS. Cesión de contrato de vivienda. Requisitos: Frente a la distinción efectuada en el art. 23 LAU 1964 entre la cesión onerosa y gratuita del derecho arrendaticio, el art. 8 LAU 1994, al obviar toda referencia a la diferencia, concede licitud a cualquier tipo de cesión, por el contrario que el régimen derogado y transitoriamente en vigor para contratos concertados antes de 1995, que prohíbe la cesión onerosa.

En ciertas situaciones (DÁVILA) el arrendatario puede utilizar el mecanismo de cesión, no como un instrumento jurídico para la satisfacción de una necesidad personal de vivienda sino como vehículo de pura especulación, en cuyo caso pudiera aplicarse el instituto del fraude de ley, aunque no se percibe quién tendría interés, ya que se parte de un arrendador y un tercero subrogado que prestaron su plena aquiescencia al negocio de cesión en su día, con lo que irían contra sus propios actos, y otra cuestión es que se haya ocultado el verdadero carácter oneroso del negocio de cesión al arrendador a la hora de buscar su conformidad, cuando éste podrá pretender la nulidad por dolo civil como vicio de la voluntad.

Por otra parte, la eficacia jurídica de la cesión gratuita de la vivienda, total o parcial, en determinadas circunstancias del régimen de la LAU 1964 (art. 24 LAU 1964 a favor de cónyuge y parientes convivientes, sustituido por el Derecho intertemporal de la DT 2.3 LAU 1994, y a favor de entes administrativos autonómicos o periféricos a los que se hubiera transferido competencia de otros estatales centrales), cabía sin el permiso del arrendador, mientras que en el régimen del art. 8.1 LAU 1994 se supedita la validez de todo negocio jurídico de cesión celebrado entre el arrendatario y una tercera persona a la presencia de un consentimiento escrito del arrendador, pues en otro caso se producirá la causa de resolución del art. 27.2.c) LAU 1994 .

Los efectos derivados de la cesión, como subrogación «inter vivos» completa en la persona del arrendatario, que pasa a ser distinta que la primitiva, con todas las obligaciones contractuales, no resultan irrelevantes para la persona del arrendador en la medida que dentro del abanico de dichas obligaciones se encuentran sustancialmente las de signo económico, como el pago de la renta o cantidades asimiladas, de cara a las que la solvencia de la persona llamada a cumplirlas es trascendente. Por ello, salvando las citadas excepciones, tanto el art. 23.2 LAU 1964 como el art. 1205 CCiv son contestes en predicar el consentimiento del arrendador como requisito esencial para la eficacia jurídica del negocio de cesión. Ahora bien, con la LAU 1994 hace aparición una formalidad no prevista en las leyes precedentes: la necesidad de que el consentimiento del arrendador sea escrito.

No faltan comentaristas (REGLERO, CLEMENTE), que consideraron eficaz un consentimiento del arrendador explicitado verbalmente, o incluso exteriorizado a través de actos concluyentes como la percepción de la renta sufragada por el cesionario, colocando el precepto del art. 8.1 LAU 1994 en la línea de aseguramiento de la prueba, dado que sólo el reflejo del consentimiento del arrendador en el seno de un documento garantiza la seguridad de la posición jurídica del cesionario frente a toda pretensión del arrendador tendente a poner fin a la relación arrendaticia por cesión inconsentida. Sin duda que la norma establece una preconstitución probatoria documental del consentimiento, pero además de forma «ad probationem» el asunto es que se hace necesaria, y no muy conveniente, según siempre lo es, como forma «ad solemnitatem», y desde luego no parece predicable un consentimiento tácito, que no siquiera admitía el art. 23.2 LAU 1964 (al margen de que una prolongada y consciente relación de percibo de rentas de sujeto ajeno al arrendatario pueda llegar a significar el concierto de un nuevo contrato verbal, extinguido por mutuo disenso el anterior), pero tampoco debiera acoger consideración judicial una acreditación de la cesión arrendaticia mediante interrogatorio de parte o declaración testifical, o presunciones, dados los términos de la norma

Efectos de la cesión

Cesión consentida

Si la cesión está debidamente consentida por escrito, el art. 8.1 LAU 1994 establece el efecto de subrogación del cesionario en la posición del cedente frente al arrendador, y por lo tanto, en el seno de la relación arrendaticia, desaparece de escena el originario arrendatario para ocupar su lugar el cesionario, persona que asumirá todo el protagonismo a la hora de cumplir las obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento así como a la hora de exigir del arrendador los correlativos derechos que le asisten.

En punto a la duración del contrato, no habrá variación, dado que la cesión se hace en las mismas condiciones, de modo que quedará el plazo para la extinción contractual por tiempo que quedaba, a menos de que el arrendador conceda mayor periodo de duración para el nuevo ocupante, lo cual nunca puede considerarse perjudicial para el inquilino.

Se ha planteado, desde la precisión de una forma obligatoria escrita para el consentimiento del arrendador, si cabría que éste exigiera nuevas condiciones contractuales dentro de lo que la LAU 1994 permite. Obviamente, siempre cabe establecer nuevas condiciones que no perjudiquen al arrendatario cedido, ya que nada obsta que el arrendador renuncie a alguno de sus determinados derechos. Por lo que toca a condiciones de algún mayor sacrificio para el inquilino, en principio, parece que no cabe imponer otras condiciones que las de puro uso, dentro de lo que la Ley no prohíba y pertenezca a la autonomía privada, pero nunca en el marco de ésta restringido con previsiones legales para el inicio del arriendo, como lo tocante al monto de la renta -fuera de la actualización con arreglo al IPC ex art. 18 LAU 1994-. Indirectamente se lesionaría también el marco estricto legal para la autonomía de la voluntad en los arrendamientos de vivienda, si se tolerara que el arrendador obtenga una cantidad de dinero por autorizar la cesión, lo cual representaría un fraude de ley, con incremento de la renta, en curso el contrato. Entonces, lo natural, es que el arrendador, en lugar de consentir la cesión, extinga de acuerdo con el arrendatario la primitiva relación, e incorpore al nuevo arrendatario mediante un contrato con las condiciones novedosas que pudieran convenirle, o en otro caso, deniegue su consentimiento a la cesión.

Cesión inconsentida

Cuando la cesión no esté debidamente consentida, el arrendador tiene conferida la facultad de promover la resolución del contrato de arrendamiento al amparo de lo previsto en el art. 27.2.c) LAU 1994 , que contempla como causa de resolución del contrato de arrendamiento la cesión inconsentida. Ahora bien, a diferencia del régimen del art. 25.1 LAU 1964 que sometía el ejercicio de la acción resolutoria por el arrendador a un plazo de caducidad de dos meses en los supuestos de notificación fehaciente al arrendador del negocio de cesión, remitiendo el resto de supuestos al régimen ordinario establecido en el Código Civil, puesto que la LAU 1994 no contiene ninguna previsión, la acción resolutoria por dicha causa se encuentra sujeta, en todo caso, al plazo de prescripción de las acciones personales que no tienen otro prefijado legalmente, de quince años (art. 1964 CCiv), en virtud de la cláusula supletoria expresa de la disposición adicional 10.ª LAU 1994.