PROPIEDAD. EL USUFRUCTO: Obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias: Obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias que necesite la cosa entregada en usufructo mientras dure éste.
La obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias nace con el inicio del derecho del usufructo. Esta obligación legal impuesta al usufructuario es configurada en nuestro ordenamiento jurídico para preservar el interés del “nudo propietario” en que la cosa objeto de usufructo no se deteriore.
El Código Civil, establece la obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias en el artículo 500:
“El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.
Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario.”
El fundamento de esta obligación es el propio deber de conservar y cuidar diligentemente los bienes usufructuados, tal como así lo dispone igualmente el artículo 497 Código Civil:
“El usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia.”
Qué se entiende por reparaciones ordinarias. El artículo 500 párrafo segundo del Código civil define las reparaciones ordinarias como las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación.
El nudo propietario, por tanto, no podría pedir mejoras, obras que incrementen el valor de la cosa dada en usufructo, pero sí las reparaciones indispensables para su conservación, las que permitan continuar disfrutando de la cosa en el estado que se recibió para mantener su función y utilidad.
El nudo propietario tampoco podría exigir la reparación de los deterioros naturales y consustanciales al uso adecuado de la cosa conforme a su destino (artículo 481 del Código civil).
Obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias. Sentencia del Tribunal Supremo de 25.04.2018: “Sea como fuere, lo cierto es que, como dijo esta sala en la sentencia 406/2006, de 21 de abril, «en principio, la apreciación de la imposibilidad es una cuestión de hecho que, por tal condición, corresponde a los tribunales de instancia ( sentencias de 6 de abril de 1932, 8 de abril de 1969, 30 de abril de 2002, 14 de marzo de 2006). Sin embargo, junto al aspecto fáctico, puede haber un aspecto jurídico, porque la «imposibilidad» es un concepto jurídico indeterminado, y, en tal caso, el segundo aspecto es verificable en casación por su naturaleza de questio iuris ».
En el supuesto objeto del presente recurso, a la vista de los hechos declarados probados por la sentencia recurrida, esta sala carece de datos para conocer qué obras, de las solicitadas por el demandante y a las que ha condenado la sentencia recurrida, pueden hacerse sin licencia, cuáles necesitarían licencia y cuáles, de necesitarla, cumplen los presupuestos legales y reglamentarios para que la administración competente las concediera.
Por todo ello esta sala considera que, partiendo de la obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias (artículos 500 y 497 Código Civil) y de la calificación como de mantenimiento de las reparaciones a que condena la sentencia recurrida (lo que, como se ha dicho, no ha sido objeto de impugnación), solo procede la condena a realizar aquellas reparaciones que sean legalmente posibles.
En consecuencia, se estima parcialmente el recurso de casación y se estima parcialmente la demanda, condenando a la demandada a realizar, de entre las reparaciones ordinarias del bien usufructuado que se concretan en el Anexo III del informe pericial que acompañó a la demanda (excepto las que excluyó la sentencia de la Audiencia en su fundamento de derecho quinto), aquellas que no estén sujetas a licencia administrativa o que, estando sujetas a licencia, puedan obtenerla por concurrir los presupuestos necesarios para ello.” Francisco Sevilla Cáceres. Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.