PROPIEDAD: la prescripción adquisitiva

PROPIEDAD: la prescripción adquisitiva. El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en sentencia de 21 de enero de 2014 (RJ 2014, 531) ha establecido doctrina sobre el alcance del artículo 36 de la Ley Hipotecaria en su relación con el artículo 1949 del Código civil (LEG 1889, 27) , interpretando que este último debe entenderse derogado por aquél. Veamos el supuesto.

La entidad P. MCH interpuso demanda contra don Adolfo, doña María, don Juan Cristino y don Juan Antonio, en solicitud de que se dictara sentencia declarando que el contrato de compraventa celebrado entre los demandados en documento privado el 12 de febrero de 1996, por el cual el primero de ellos vendía a los demás determinadas plantas de un edificio inscrito en el Registro de la propiedad, era nulo de pleno derecho pues se cedía parte de un bien sobre el cual no existía plena disposición por parte del vendedor, al estar integrado en una herencia yacente. Los demandados don Juan Cristino y don Juan Antonio se opusieron a la demanda y reconvinieron contra la demandante y contra don Adolfo, doña Belén, don Carlos y don Fernando, solicitando: a) Que se declare la nulidad de la partición otorgada por éstos en enero de 2004; b) que se declaren nulos el contrato de compraventa otorgado en agosto de 2004 y la escritura de febrero de 2004 por la que se vendía la totalidad del edificio a la entidad P. MCH; c) Que se declaren nulas las inscripciones de dominio a que han dado lugar tales negocios jurídicos; d) Que se declare que los reconvinientes, junto con doña María, son propietarios por terceras e iguales partes, en común y proindiviso, de la planta baja del edificio referido, según descripción que figura en la división horizontal practicada en escritura pública de aceptación, liquidación, división, adjudicación de herencia y entrega de legados, otorgada en julio de 1988; e) Que se declare que don Juan Cristino, junto con doña María, es propietario por mitad e iguales partes de la planta primera de dicho edificio, según resulta de la misma división horizontal mencionada; y f) Que se condene a los demandados reconvencionales a estar y pasar por dichas declaraciones. Se opusieron a la reconvención tanto la parte demandante como doña Belén.

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia desestimado tanto la demanda como la reconvención y resolvió no haber lugar a declarar la nulidad de los contratos, sin perjuicio de la determinación que correspondiera sobre la adquisición de propiedad por los respectivos compradores; e igualmente declaró que los reconvinientes no son propietarios de las plantas baja y primera del edificio por prescripción adquisitiva, tal y como habían interesado de forma subsidiaria. Recurrida en apelación la sentencia por don Juan Cristino y don Juan Antonio, la Audiencia desestimó el recurso.

La Audiencia Provincial señala en su fundamentación jurídica que «en el presente caso se pretende una usucapión «contra tabulas» ejercitada en perjuicio del titular registral de la finca que ostenta la condición de tercero hipotecario, por aquella que se dice poseedora sin título inscrito, si bien su posesión es de fecha anterior a la de inscripción registral del titular protegido, y estas circunstancias hacen inmune al tercer hipotecario frente a la usucapión ordinaria pretendida, pues como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 1992 «el artículo 1949 es terminante y no permite vacilaciones hermenéuticas: el tiempo empieza a correr desde la inscripción del segundo título, el de los reconvinientes. El artículo 1949 pone énfasis especial en la determinación del día inicial para el cómputo del período de prescripción. Este hace referencia a uno de los requisitos de la usucapión ‘poseer durante el tiempo determinado en la ley’. Y sobre todo es necesario ‘poseer’…»; más adelante añade la sentencia de la Audiencia que «en contra del tercero, el artículo 1949 no permite el inicio de la prescripción adquisitiva ordinaria ‘contra tabulas’, admitiéndola a partir de la inscripción del título que ampara la posesión del usucapiente; valiendo la posesión solo a los efectos de la prescripción extraordinaria»».

A la vista de semejantes afirmaciones de la Audiencia, el Tribunal Supremo se plantea razonar sobre la vigencia del artículo 1949 del Código civil frente a lo dispuesto por el artículo 36 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946, 886) , siendo consciente de que la ratio decidendi de su sentencia va a venir dada por la aplicación o no al caso del artículo 1949 del Código civil, lo cual conduce –a juicio del TS– a adoptar una posición respecto de la vigencia actual de esa norma. La sentencia recuerda cómo la actual redacción del artículo 1949 Cc es la originaria de 1889, que entonces se encontraba perfectamente coordinada con el artículo 35 de la Primera Ley Hipotecaria de 1869, mientras la redacción actual del artículo 36 de la ley Hipotecaria –que supone un cambio sustancial– arranca de la ley

El nuevo artículo 36 LH (vigente desde 1944) contempla dos situaciones distintas y contiene una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral. Estas situaciones son, según el TS: a) la usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión ad usucapionem ; y b) la que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En el primer caso –dice la sentencia del TS, de 21 de enero de 2014–, la solución viene a coincidir con la del anterior artículo 35 LH, pues se dice ahora que «en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se está prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil» ; pero no sucede igual en el segundo supuesto para el que, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, se contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario, pues ahora no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que se adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria ad usucapionem . En tal caso, prevalece contra el «tercero hipotecario» la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos: a) cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) cunado, fuera del caso anterior, el «tercero hipotecario» consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición (artículo 36 LH). Se trata –concluye el TS– de un nuevo régimen totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del «tercero hipotecario», que ha venido a sustituir en su integridad el previsto en el artículo 1949 Cc, en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria.

Lo que sostiene el TS, en la sentencia comentada, supone que no se pueda mantener la argumentación de la sentencia recurrida favorable a la vigencia del artículo 1949 Cc y que haya de plantearse la resolución de la cuestión discutida bajo el ámbito del artículo 36 LH. Ahora bien, en la demanda reconvencional nada se dice sobre la concurrencia de los requisitos necesarios para que opere la prescripción contra tabulas en perjuicio del tercer adquirente, que hubieran necesitado alegación y prueba. Por ello, la solución adoptada por la Audiencia Provincial, que niega la adquisición por usucapión, debe ser confirmada aunque por fundamentos distintos de los recogidos en la sentencia recurrida, y así lo hace el TS declarando en el fallo no haber lugar al recurso de casación.

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su sentencia de 21 de enero de 2014, ha fijado doctrina en relación con la usucapión contra tabulas declarando que rige lo contenido en el artículo 36 LH frente a lo establecido en el artículo 1949 Cc, considerándose este último precepto derogado, aunque el término «derogación» no sea precisamente el que más conviene a la no aplicación de esta norma por el Tribunal Supremo. La doctrina española (Albaladejo,Peña,Roca Sastre, entre otros) hace ya varias décadas había señalado cómo el artículo 1949 sólo podía explicarse si se tenía presente que es la redacción originaria y que, como tal, tenía a la vista la Ley Hipotecaria de 1864, de la que se recoge la regla contemplada en su artículo 35.

En otro orden de cosas, no estaría de más que la Ley de Enjuiciamiento Civil facilitara que en casos como el presente la sentencia que fija doctrina pudiera recoger en su parte dispositiva el contenido de aquélla. Enrique, Rubio Torrano. Catedrático de Derecho Civil. Abogado. Universidad Pública de Navarra Publicación: Revista Doctrinal Aranzadi Civil-Mercantil num.1/2014 Editorial Aranzadi, S.A.U.