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ARRENDAMIENTOS. El tanteo. La comunicación y los plazos

ARRENDAMIENTOS. El tanteo. La comunicación y los plazos. La norma exige que esa decisión de vender se comunique de modo fehaciente por el arrendador o por aquel que le represente, lo cual responde a la necesidad de establecer una garantía o seguridad de que el arrendatario ha tenido conocimiento efectivo de que su derecho puede ser ejercitado. La fehaciencia significa posibilidad de constatar que la notificación se efectuó en tiempo y forma, en interés de ambas partes para, por razones contrarias, poder ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. La transmisión de propiedad

ARRENDAMIENTOS. La transmisión de propiedad.   Derecho de adquisición preferente.  El segundo requisito para ejercer el retracto es que se haya llevado a cabo la transmisión de la vivienda arrendada. Debe tratarse de una transmisión real y no de un simple acuerdo obligacional, esto es, enajenación consumada "ex parte venditoris", no bastando la mera perfección del contrato de compraventa, sino que el comprador haya entrado en posesión de la cosa por tradición real o simbólica, de modo que el sujeto pasivo del derecho ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. Modificación unilateral de la duración del contrato Desistimiento del contrato

ARRENDAMIENTOS. Modificación unilateral de la duración del contrato   Desistimiento del contrato. Como salvedad del principio general conforme al cual la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes del art. 1256 CCiv, en el ámbito locativo especial urbano, se permite al arrendatario poner fin al contrato, antes del vencimiento del plazo de duración convenido, por su sola voluntad. Esa facultad de desistir o denuncia unilateral, parte de la idea de que cuando nos ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. Inscripción de la venta en el Registro Derecho de adquisición preferente

ARRENDAMIENTOS. Inscripción de la venta en el Registro  Derecho de adquisición preferente. El adquirente de la vivienda arrendada está obligado a comunicar el hecho de la adquisición al arrendatario a fin de que éste, si está en su derecho y así lo decide, pueda ejercitar el retracto. A fin de garantizar el cumplimiento de esta obligación, el art. 25.5 LAU 1994 arbitra un mecanismo de seguridad consistente en la necesaria justificación de que, cuando se pretende inscribir en el Registro de la ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. La fianza. Garantías complementarias

ARRENDAMIENTOS. La fianza. Garantías complementarias. En contra de la justificación para la exigencia legal de una determinada fianza forzosa en metálico, que pudiera hallarse en la protección del arrendatario, en cuanto a su cuantía, ocurre que una vez que se deposita la fianza mínima ya indicada, y se entrega a la Administración autonómica, aparece la libertad de pacto de garantías adicionales para el cumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario, por encima de aquélla (art. 36.5 LAU 1994). Si resulta exigible por ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. El derecho de adquisición preferente

ARRENDAMIENTOS. El derecho de adquisición preferente. La cualidad personal del arrendatario, titular del derecho o sujeto activo, la ostenta el titular originario, aunque no ocupe la vivienda, si bien la titularidad arrendaticia, en ciertos casos, ha podido ser válidamente transmitida. Así: Transmisión después de la necesaria autorización en el supuesto del cesionario ex art. 8 LAU 1994. Mediante simple comunicación en el supuesto de subrogado legal en caso de muerte del arrendatario ex art. 16 LAU 1994, salvo que tal subrogación no operase ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. Reglas de preferencia Derecho de adquisición preferente

ARRENDAMIENTOS. Reglas de preferencia  Derecho de adquisición preferente. El art. 25.4 LAU 1994 aborda el tema de la posible concurrencia y consiguiente colisión de derechos preferentes otorgados por la ley o establecidos por las partes. Se resuelve señalando que el derecho reconocido al arrendatario es preferente a cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al comunero y el convencional inscrito en el Registro al tiempo de celebrarse el arrendamiento. El régimen es el mismo que el del art. 50 LAU 1964 con ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. El Tanteo

ARRENDAMIENTOS. El Tanteo. El primer requisito para ser sujeto activo del derecho de retracto es la cualidad de arrendatario. Consideraba la doctrina que se ha ocupado del asunto que debe ostentar dicha cualidad de arrendatario en el momento de ejercer el derecho reconocido, y así era el criterio de la jurisprudencia, aunque con la reforma de la LAU 1994, al serlo sólo y esencialmente durante el plazo pactado, se suscita la cuestión de que se haya realizado la venta constante arrendamiento, se ... Leer Más

COMUNIDADES. La Junta de propietarios

COMUNIDADES. La Junta de propietarios. En el primitivo tenor de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, sólo se calificaba a la Junta de propietarios como "órgano rector colectivo" en la Exposición de Motivos, pero luego no se utilizaba en el texto el concepto orgánico. La Ley 8/1999, de 6 de abril, de modificación de la de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, explícitamente se endereza a satisfacer las nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. Prórroga del contrato

ARRENDAMIENTOS. Prórroga del contrato. En los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de julio de 2013, regulados por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, la duración mínima obligatoria del contrato se reduce a tres años (cfr.: art. 9.1 LAU 1994), que se justifica en el Preámbulo de la Ley con el objeto "de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De forma que ... Leer Más
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