LOS ALQUILERES DE NEGOCIO Y EL CORONAVIRUS: “REBUS SIC STANTIBUS” CAUSA DE MODIFICACIÓN/SUSPENSIÓN DEL PAGO DE LA RENTA

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LOS ALQUILERES DE NEGOCIO Y EL CORONAVIRUS: “REBUS SIC STANTIBUS” CAUSA DE MODIFICACIÓN/SUPENSIÓN DEL PAGO DE LA RENTA: este artículo, junto con el anterior (http://www.alfredogarcialopez.es/los-alquileres-negocios-coranavirus-causa-fuerza-mayor/) tienen por objeto informar a nuestros clientes que se pueden estar viendo afectados por tener alquilado un local de negocio y se han visto obligados a cerrar por mandato del decreto del estado de alarma. La situación de total (aunque esperemos transitoria) insolvencia generada por la situación que estamos padeciendo hace plantearnos, entre otras, una cuestión: ¿cómo pago el alquiler de mi negocio? Pues bien, para situaciones como esta, nuestro ordenamiento jurídico tiene prevista dos disposiciones, una, la ya vista de causa de fuerza mayor, y otra, la cláusula rebus sic stantibus, mediante las cuales se fundamenta plenamente que los arrendatarios de locales de negocio modulen o suspendan su obligación de pagar el alquiler.

 

Para quien quiera saber más sobre esta cuestión, a continuación, reproducimos un artículo de don Javier Orduña Moreno que nos refresca, a los juristas, este concepto:

 

La jurisprudencia del Alto Tribunal contempla la ‘cláusula Rebus’ como posibilidad de alterar ciertos artículos de un contrato en determinadas situaciones que no hayan podido preverse y que sean totalmente independiente de las partes. Esta jurisprudencia podría ayudar a resolver algunos de los problemas que resientan la economía española tras el paso de la pandemia.

 

La cláusula ‘Rebuc sic stantibus’ no está regulada en ningún precepto, sino que se trata de una construcción doctrinal cuya admisión dependerá de las circunstancias concretas del caso. Esto quiere decir que no se aplica automáticamente, sino que es necesario que se cumplan una serie de requisitos, puesto que su aplicación supone alterar las obligaciones que inicialmente asumieron las partes.

 

Debe existir siempre compatibilidad entre su aplicación y las consecuencias de la buena fe que impone el código civil.  Los criterios se recogen en varias sentencias del Tribunal Supremo. En primer lugar, el Alto Tribunal dice que se debe producir una “alteración extraordinaria, que requiere una modificación profunda sobre la base del negocio que dio sentido y la oportunidad del mismo”.

 

Por eso, aunque un contrato obliga a las partes a cumplir los derechos y obligaciones del mismo, la cláusula ‘Rebus’ permite flexibilizar ese principio: “Debe existir un tiempo entre la celebración del contrato y el cumplimiento de la prestación y, cuando se producen circunstancias sobrevenidas que no han podido preverse ni tan siquiera imaginarse y son totalmente independientes a las partes es cuando se puede moderar o interpretar el contrato”.

 

Su aplicación ha tenido mayor protagonismo en la crisis económica que tuvo lugar después de la Guerra Civil y en la crisis económica de finales de 2007.

 

En una sentencia del Tribunal Supremo de 2013 los magistrados dicen: “(…) una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos (…) una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes (…)”.

 

En 2014 dos sentencias fueron un paso más allá en la aplicación de la doctrina ‘Rebus’ y se resolvió a favor de la resolución del contrato, en base a los siguientes motivos: “debe hacer un equilibrio básico entre los bienes y servicios que se intercambian, es decir, conmutatividad. Entendiendo esta como causa del contrato, su alteración puede conllevar la desaparición del negocio que le dio sentido”.

 

Hay que especificar que esto puede darse con cualquier tipo de contrato entre dos partes, por ejemplo un hotel: “un hotelero con un proveedor de comida que pudo haberle hecho un pedido cuando creía que iba a tener el alojamiento lleno de gente. De repente, tras esta crisis no necesita toda esa comida y los términos del contrato se rompen”.

 

De esta manera, esta rendija legal podría ayudar a muchos sectores económicos que de aquí a unos meses van a registrar pérdidas y que pueden incumplir contratos.

El Autor: Alfredo García López
Alfredo García López
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