DERECHOS: EL USO EXCLUSIVO DE INMUEBLES POR UN COMUNERO

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DERECHOS: EL USO EXCLUSIVO DE INMUEBLES POR UN COMUNERO. I.  Los conflictos sobre el uso en las comunidades de bienes. En la articulación de los derechos de los partícipes en un condominio ordinario sobre un bien, nuestro legislador ha establecido algunas normas sobre el uso, la contribución a los gastos o la adopción de acuerdos relativos a la cosa común, resaltando, además, el principio de autonomía de la voluntad de los cotitulares, de modo que las normas legales se apliquen sólo en defecto de pacto. Tales previsiones se han mostrado, sin embargo, insuficientes para resolver la multitud de conflictos que las comunidades de bienes generan1, especialmente teniendo en cuenta que las mismas, contenidas en los artículos 392 y ss CCiv ( LEG 1889, 27 ) , son aplicables también, en gran medida, al menos en defecto de norma específica, tanto a las comunidades hereditarias como a la comunidad conformada tras la disolución de la sociedad de gananciales, bien entre los propios esposos o ex esposos, bien entre uno de ellos y los herederos del otro, comúnmente conocida como comunidad postganancial2. Teniendo en cuenta que este régimen económico matrimonial está todavía muy extendido en la mayoría del territorio español, por la supletoriedad de primer grado que consagran el Código Civil y algunas legislaciones autonómicas y que la comunidad hereditaria sólo se evita en caso de institución de un heredero único3, de partición realizada por el propio testador o de distribución de toda la herencia en legados, es indiscutible que son numerosas las controversias jurídicas que han de resolverse con base en esas escasas disposiciones legales mencionadas.

1 Aunque similares problemas se generan en las comunidades en régimen de propiedad horizontal, éstos quedan al margen de este estudio.

2 En este último caso, confluyen, en puridad, una comunidad postganancial y una hereditaria.

3 Ni siquiera en este caso, si hay legatarios de parte alícuota.

En particular, se ha puesto de manifiesto, sobre todo si el objeto del condominio es un inmueble, que los intereses individuales colisionan especialmente en relación con el uso del bien, muchas veces una vivienda, que no es infrecuente asuma en exclusiva y con carácter excluyente uno de los partícipes en la comunidad, con la consiguiente respuesta, en vía judicial, de los otros, privados de tal facultad esencial. Sin embargo, las previsiones normativas del Código Civil no proporcionan criterios estables sobre cuestiones complejas, en parte mezcladas con otras de sustancia procesal, como la posibilidad de ejercitar la acción de desahucio entre comuneros, tomando al usuario en exclusiva como precarista, la de plantear acciones de tutela sumaria de la posesión (de recobrar o retener) o la exigencia de una compensación económica por el uso que se ha disfrutado, impidiendo el de los demás o la obtención de rentas por la cesión del aprovechamiento a terceros. Por lo demás, el mantenimiento del uso exclusivo por un cierto periodo de tiempo por un comunero plantea dudas sobre la contribución a ciertos gastos, de diversa naturaleza, generados por el inmueble, que aquél pudo asumir y luego pretender reclamar de los demás condóminos, o incluso sobre las consecuencias jurídicas de la realización de obras de mejora unilateralmente decididas por él.

 

  1. La regla del uso solidario en la comunidad ordinaria de bienes

Como criterio básico para enfocar los litigios entre comuneros por el uso del inmueble, el art. 394 CCiv ( LEG 1889, 27 ) , aplicable en defecto de acuerdos de otra naturaleza entre las partes4, pues, como acabamos de exponer, el principio de autonomía de la voluntad es uno de los rectores en la materia ( art. 392.2º CCiv), contiene la regla del uso solidario, es decir, autoriza a cada condómino a hacer uso de la cosa común, siempre conforme a su destino, si ello no impide el legítimo derecho de los demás a hacer lo propio. Tal norma fundamenta la pretensión, ejercitada ante los tribunales, de que se articule, en esa sede judicial, un sistema que distribuya equitativamente el uso del inmueble. Así lo decidió, en efecto, el Tribunal Supremo, en sentencia de 9 de diciembre de 20155, sobre la base de un sorteo, en que la duración de los turnos se hace depender de la cuota de participación de cada comunero, valorando especialmente que la madre era también usufructuaria del inmueble6. Reitera el Alto Tribunal el criterio apuntado, en sentencias anteriores, de que mantener un uso exclusivo, que impida a los demás condóminos el suyo, es ilegítimo7.

4 Tratándose de una vivienda puede ser de difícil ejecución un acuerdo de uso por partes, quizá salvo que tenga varias plantas, susceptibles de aprovechamiento independiente, pero sí podría haberse pactado un uso por turnos sucesivos de todos los partícipes.

5 RJ 2015, 5895.

6 La articulación de turnos se califica de fórmula justa, cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario previsto en el art. 394 CCiv, lo que ocurría en el presente caso, por los problemas de convivencia que impedían a los comuneros vivir todos juntos en la casa familiar. La norma general de solidaridad en el uso ha de atemperarse cuando las circunstancias lo exijan. Ya la RDGRN de 27 de junio de 1994 (RJ 1994, 4921) estableció que, con carácter general, el uso no debe sujetarse a la medida de la cuota, pero esta afirmación debe modalizarse cuando el objeto no permita el uso directo, resulte imposible o muy incómodo.

7 SSTS 18 de febrero de 1987 (RJ 1987, 715) y 30 noviembre 1988 (RJ 1988, 8729) , entre otras.

Recientemente ha matizado el Alto Tribunal8, en una sentencia que resuelve un litigio entre socias (de una calificada como «sociedad civil interna»), con base en el art. 394 CCiv (por remisión del art. 1669.2º a las normas de las comunidades de bienes) que el ejercicio por un partícipe de la facultad de uso solidario de la cosa común que le reconoce este precepto legal no está condicionado a que exista un previo acuerdo de la mayoría de comuneros, conforme al art. 398 CCiv. La exclusión por la mayoría de la facultad de uso solidario, estableciendo un uso por turnos, por zonas, o cualquier otro, sólo será admisible cuando venga claramente exigida por el destino de la cosa, por el interés de la comunidad o cuando lo exija la naturaleza del bien (se remite a una sentencia anterior en que así se consideraba respecto de una vivienda, estando enemistados los comuneros y resultando, por ello, inviable, su convivencia pacífica en ella). En caso contrario, la supresión permanente de la facultad de uso solidario de la cosa común requerirá el acuerdo unánime de los comuneros. La mayoría sólo podrá impedir el ejercicio de dicha facultad temporalmente9.

8 STS de 19 de febrero de 2016 (PROV 2016, 41487) .

9 Concluye el Supremo que hay que rechazar toda pretensión de un comunero de limitar el ejercicio por otro de la facultad de uso solidario, cuando el concreto uso de que se trate beneficie a éste y no cause a aquél ningún perjuicio relevante.

 

  1. El desahucio por precario entre condóminos

El Tribunal Supremo ha reiterado, y afirma de nuevo en la última sentencia dictada sobre el particular al tiempo de escribir estas líneas, la de 19 de febrero de 2016, que acabamos de citar, que es, sin duda, contrario a Derecho que un comunero utilice la cosa común de un modo excluyente, que impida el ejercicio por el otro u otro de los partícipes de su igual facultad de uso solidario. Procede, pues, analizar si ha de prosperar la acción de desahucio, ejercitada por alguno de los comuneros, que pretende se deje expedito el bien por el condómino que lo viene usando en exclusiva, materia muy controvertida tanto en la doctrina, como entre nuestros tribunales.

Aunque es cierto que en una comunidad postganancial lo han admitido algunas sentencias, como la SAP Asturias 30 abril 2008 (AC 2008, 1112) 10, que resalta que procede el desahucio, pues el cónyuge acciona en calidad de cotitular del haber postganancial, sin embargo, otras resoluciones defienden la tesis acogida por la Código Civil (AC 2013, 125) 11, que sostiene que no puede equipararse a la situación de precarista la del cónyuge que disfruta de la posesión de la vivienda u otro bien común, integrante de la sociedad de gananciales, con posterioridad a la disolución legal de la misma y antes de haberse procedido a su efectiva liquidación12. Entre la doctrina,Vázquez Barros13admite que pueda ser considerado precarista el comunero que usa en exclusiva el bien por las partes que no le corresponden), mientras queDíez Soto14en relación a la comunidad hereditaria, ha expresado su opinión de que el usuario en exclusiva podría ser desalojado a través del juicio ordinario, por acuerdo mayoritario de los demás, pero entendía dudoso el desahucio, por no concurrir en él la cualidad de precarista.

10

11 .

12 En el mismo sentido, SAP León 3 noviembre 2014 (PROV 2015, 49563) .

13 La comunidad de bienes en el Código Civil ( LEG 1889, 27 ) , Barcelona, Bosch, 2005, p. 75.

14 «Com. al art. 1063 CC», enCañizares Lasoy otros (dirs.): Código civil comentado , vol. II, Civitas, Thomson Reuters, 2011, p. 1768.

Sin embargo, en materia de comunidad hereditaria, la posición del Tribunal Supremo se ha definido bastante en los últimos años. Ya desde la sentencia de 8 de mayo de 2008, pero con mayor claridad en la de Pleno de 16 de septiembre de 2010, doctrina consolidada con las de 29 de julio 2013 y 14 de febrero de 201415, se viene reconociendo la acción de desahucio en precario entre coherederos, pues al estar pendiente el estado de indivisión hereditaria que precede a la partición y teniendo ésta el carácter de operación complementaria que resulta indispensable para obtener el reconocimiento de la propiedad sobre bienes determinados de la herencia, no cabe admitir un uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un determinado o particular coheredero. Ha de matizarse, de todos modos, que parece tratarse de una acción de desahucio ejercitada por la mayoría de los coherederos contra el heredero minoritario, siendo, en cambio, discutible, a la inversa, la viabilidad de la misma (así deriva de las SSTS de 16 de septiembre de 2010 y 28 de febrero de 201316) y que es muy dudoso su trasvase a la comunidad ordinaria de bienes17porque se fundamenta en el art. 1068 CC y en la naturaleza jurídica de la partición hereditaria.

15 (RJ 2008, 2964) , (RJ 2010, 6977) , (RJ 2013, 8425) y (RJ 2014, 954) , respectivamente.

16 (RJ 2010, 6977) y (RJ 2013, 2161) , respectivamente.

17 En este sentido, SAP A Coruña de 8 de marzo de 2013 (PROV 2013, 124395) .

No altera los argumentos sobre la viabilidad de la acción de desahucio, según el propio Tribunal Supremo, el hecho de que el coheredero que viene usando en exclusiva el inmueble lo haga en virtud de una cesión realizada por el causante, en vida, pues se trata sólo de mera tolerancia y no de comodato.

En opinión de González Valverde18, lo que la STS 14 de febrero de 2014 confirma es el reconocimiento en la jurisprudencia de que el coheredero que posee un bien común, excluyendo a los demás de su uso, no es, en rigor, un precarista, pues no carece por completo de título, ni su posición puede equipararse a la de éste, salvo por el resultado. El coheredero tiene un título para poseer, derivado de su participación en la comunidad hereditaria, que no ampara, mientras se mantenga la indivisión, más que una posesión en común, y no exclusiva, pero se permite que prospere la acción de desahucio como si se careciera por completo del mismo. Se admite, pues, la viabilidad del desahucio por precario como un remedio práctico y ventajoso para los coherederos para retornar la posesión del bien común a la comunidad hereditaria, a la que corresponde mientras la partición no se realice19.

18 » La viabilidad del desahucio entre coherederos (BIB 2015, 1398) «, Aranzadi doctrinal civil-mercantil, nº 3, 2015.

19 También se ha recurrido a la aplicación de la doctrina del abuso del derecho, para fundamentar la existencia de una situación de precario en el coheredero, a pesar de no ser la suya una posesión sin título, sino una posesión que desborda los límites de su derecho con perjuicio de la comunidad hereditaria y, por lo tanto, dotada de un título incapaz de amparar la extensión del uso que el coheredero realiza.

Desde otra perspectiva, respecto a la posibilidad de que ejercite la acción de desahucio por precario uno solo de los coherederos, o varios de ellos que representan intereses minoritarios en la comunidad hereditaria, es dudoso si debe prosperar, si no resultara acreditada su actuación en beneficio de la comunidad. En ocasiones, las decisiones judiciales remiten al demandante al juicio declarativo que corresponda, según la cuantía. En cambio, el propio Tribunal Supremo, en sentencia de 29 de julio de 201320, resuelve, en relación con una acción de desahucio por precario, que no cabe admitir, en ningún caso, un uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un particular coheredero, pues ello causa un perjuicio o despojo injustificado para el resto de los coherederos y que, frente a tal extralimitación, no es posible aplicar criterios de ponderación, como el de comparación de las cuotas de participación en la comunidad hereditaria. Ninguna reticencia parece haber, en cambio, para fundamentar la legitimación de un coheredero minoritario para ejercitar la acción de desahucio frente a terceros21.

20 (RJ 2013, 8425) .

21 Vid . SAP A Coruña de 13 de febrero de 2014 (PROV 2014, 65240) , en un caso en que el ocupante era hijo de una de las coherederas. Aunque la madre se oponía al ejercicio de la acción de desahucio por precario, se admitió que la ejercitara una de las otras dos, a pesar de que la actora no manifestó expresamente actuar en interés de la comunidad. Se entendió que debía presumirse que se actúa a beneficio de la comunidad mientras no conste la oposición de la mayoría, cuando se trate de un acto de administración. En cambio, en la comunidad postganancial creada tras la sentencia de separación, se consideró que no había legitimación de uno de los cónyuges para ejercitar un desahucio por precario contra un tercero (la madre de la esposa), en contra de la voluntad del otro comunero, en SAP Zaragoza 13 diciembre 2011 (AC 2011, 26) .

También al cónyuge titular del usufructo universal de los bienes de la herencia, la jurisprudencia le reconoce legitimación para el ejercicio de la acción contra cualquier heredero, pues está plenamente determinado su derecho durante la indivisión, especialmente cuando es también copropietario del inmueble, que formaba parte de la sociedad de gananciales todavía no liquidada. Manifiesta este criterio la STS de 20 de enero de 2014 (RJ 2014, 2229) 22.

22 . En esta misma línea pueden verse las SSAAPP Madrid de 17 de noviembre de 2014 (AC 2014, 2237) y Las Palmas de 4 de mayo de 2012 (AC 2012, 1292) y 7 marzo 2013 (PROV 2013, 167132) .

Volviendo al ámbito de la comunidad ordinaria de bienes, la SAP Las Palmas de 10 de junio de 2013 (PROV 2014, 74340) 23defiende que «la condición de copropietario no excluye la posibilidad de detentación precaria de la posesión cuando quien es titular únicamente de una cuota parte del derecho de propiedad ocupa la totalidad del bien sin que esa forma de uso sea la acordada por la comunidad, pues en tal caso vulnera las reglas de uso de la cosa común que establece el art. 394 del C.C .» A mi modo ver, el comunero que viola las reglas legales sobre los límites del uso solidario, ejerciendo una posesión exclusiva que excluye la de los demás, carece de título legítimo para mantenerla, y, por tanto esa forma de posesión es una detentación que excede de su título, y puede calificarse también de precaria, aunque no se careciera totalmente de él.

23 .

Suele admitirse, sin discusión, en la comunidad ordinaria de bienes, el ejercicio entre comuneros de la acción de recobrar la posesión, aunque no, en general, la de retener24.

24 Vázquez Barros: op. cit. , p. 76.Arana de la Fuente ( Interdictos entre coposeedores, Valencia, Tirant lo Blanch, 2006, p. 306), sin embargo, somete a revisión la doctrina de que sólo caben las acciones de tutela sumaria de la posesión entre coposeedores si hay despojo, pero no cuando hay perturbación o inquietación. Así, sostiene que, ateniéndonos a nuestras disposiciones legales (fundamentalmente, el art. 446 CCiv, en relación con el art. 250.1.4º LECiv ( RCL 2000, 34 , 962 y RCL 2001, 1892) ), sólo deberán valorarse, para apreciar una perturbación posesoria, los hechos, es decir, si el estado posesorio fáctico en que se encontraba el coposeedor demandante se ha visto afectado por una conducta del coposeedor demandado, que, sin llegar a privarle totalmente de la posesión, lo modifica.

 

  1. Compensación económica a los demás comuneros por el uso exclusivo del inmueble por uno de ellos

Con fundamento en la afirmación, sostenida, como hemos expuesto ya, por el Tribunal Supremo, de que el que impide, con su uso exclusivo del inmueble, la utilización de éste por los demás comuneros, está actuando de modo ilegítimo, sin amparo alguno en el art. 394 CC ( LEG 1889, 27 ) , los condóminos privados del uso han pretendido, en ocasiones, la obtención de una compensación económica, bien planteándolo como enriquecimiento injusto del que se ha excedido de sus facultades como coposeedor25, bien en términos estrictos de reparación de los daños y perjuicios ocasionados26, posición asumida en alguna ocasión por el Tribunal Supremo27. Los presuntos daños sufridos se refieren, en ocasiones, a la propia imposibilidad de hacer uso del inmueble y otras a la de explotarlo económicamente, siendo frecuente señalar como referencia del quantum indemnizatorio, en estos últimos casos, la mitad del importe estimado de la renta que se habría podido obtener con el arrendamiento del inmueble. Incluso alguna resolución judicial ha reconocido el derecho a una compensación pecuniaria derivándolo directamente del art. 394 CCiv, negando, en cambio, que pudiera hablarse de un enriquecimiento injusto, que en nuestro Derecho tiene un carácter subsidiario, en defecto de instrumentos legales que amparen al demandante, que en este caso existirían28. En todo caso, obsérvese que la pretensión se ejercita en formas diferentes: acumulada a una acción de desahucio, a la acción divisoria del inmueble o en procedimiento declarativo autónomo.

25 SAP Barcelona 29 de octubre de 2014 (PROV 2015, 112007) , relativa a una vivienda perteneciente, en régimen de comunidad pro indiviso , a una pareja de hecho.

26 SSAP Madrid de 3 de marzo (PROV 2014, 93534) y 13 de octubre de 2014 (PROV 2014, 297199) y 8 de junio de 2015 (PROV 2015, 174790) , que recae sobre una comunidad postganancial conformada tras el fallecimiento del padre por la madre y sus hijos.

27 Vid . STS 18 de febrero de 1987 (RJ 1987, 715) .

28 Otras niegan la compensación por considerar que no se da el uso sin causa que sería presupuesto del enriquecimiento injusto. Tal argumento, a mi juicio, es endeble, pues para que exista un enriquecimiento injusto es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimamente atribuido por un contrato, por una sentencia judicial o por un precepto legal y el uso exclusivo de un inmueble que no permite utilizarlo a los demás comuneros excede de los límites del art. 394 CCiv.

No ha dejado de adoptarse tampoco una perspectiva diferente en el enjuiciamiento del conflicto, que, en mi opinión, es la mejor fundamentada. Si todos los condóminos tienen la facultad de usar el bien común y la amplitud de tal utilización sólo viene circunscrita por el respeto de su destino económico y del derecho de los demás, no puede condenarse al abono de cantidad de dinero alguna, sorpresivamente, a quien no ha sido requerido antes para que cesara en el uso, tal como lo estaba llevando a cabo. Con este enfoque, ciertas pretensiones son desestimadas por falta de prueba de una actuación previa de intimación al comunero que impedía con su uso exclusivo el de los demás, expresando de este modo la voluntad contraria de los perjudicados al mantenimiento de la situación29. Es la posición asumida por la AP Valencia, en sentencia de 21 de octubre de 2013, que, con un rigor extremo, exige que el que se opone al uso exclusivo del otro comunero lo pretenda para sí, directamente30. Según esta posición, aunque no se defienda en términos tan radicales como los de la sentencia citada, del art. 394 CCiv no resulta que el uso de cada condómino venga limitado por la propia cuota, por lo que, a falta de reglamentación del uso o de un requerimiento de los demás, el que use más que los demás el bien no incurre por ello en responsabilidad o enriquecimiento injustificado. Para poder exigirle responsabilidad a ese condueño es necesaria la infracción de una reglamentación del uso o que haya procedido en contra del requerimiento de los demás, que reclaman usar la cosa conforme a su derecho31.

29 En la SAP Barcelona de 29 de octubre de 2014, antes citada, se toma como dies a quo para el cálculo de la indemnización la fecha del burofax enviado por uno de los ex convivientes al otro, manifestando la oposición al uso exclusivo.

30 Considera insuficiente un requerimiento para que el demandado desalojara la vivienda, le comprara su parte o le pagara un alquiler.

31 Sin embargo, con cita de esa misma doctrina, la SAP Valencia de 30 de enero de 2015 (AC 2015, 641) confirma la sentencia de primera instancia que reconocía el derecho a una compensación de 100 euros al mes, desde la fecha de interposición de la demanda de división de la cosa común, hasta la venta de la vivienda, «para evitar una situación injusta».

Se ha mantenido también, matizando la postura expuesta, que tal oposición puede expresarse con la propia presentación de la demanda, si antes no medió requerimiento o conciliación algunos32.

32 SAP Pontevedra de 14 de abril de 2014 (PROV 2014, 217285) , que reconoce la compensación desde la fecha de la interpelación judicial, por entender que antes existía una situación tolerada por los demás comuneros.

El Tribunal Supremo acaba de pronunciarse de nuevo sobre el tema, aunque en un obiter dictum , en la ya citada sentencia de 19 de febrero de 2016, para afirmar, con cita de jurisprudencia anterior33y de doctrina que califica de «autorizada», que si el partícipe viene usando más que los demás, aunque tal uso fuera incompatible con el de los otros, eso por sí solo no lo convierte en un uso sin causa, sin justificación e ilícito, de modo que pueda dar lugar a una acción de enriquecimiento o de resarcimiento del daño. Para ello parece necesario infringir una reglamentación específica del uso, o, si ésta no existiera, un requerimiento del comunero lesionado por uso incompatible con su derecho.

33 SSTS de 4 de marzo de 1996, 20 de octubre de 2004 (RJ 2004, 6085) y 28 de noviembre de 2007 (RJ 2007, 8853) .

 

2.1.  Planteamiento del tema en procedimientos de división de patrimonios: partición de herencia y liquidación de gananciales

Para los casos de posesión exclusiva por un coheredero de bienes hereditarios existen previsiones legales expresas en el art. 1063 CCiv ( LEG 1889, 27 ) . Este precepto dispone la liquidación de las situaciones posesorias mediante la inclusión, en las partidas del inventario, de los frutos, rentas e intereses producidos (y adquiridos por uno de los coherederos), aunque la jurisprudencia ha admitido que tal liquidación pueda tener lugar, también, antes o después de la partición. Nada se dispone sobre una hipotética valoración del uso exclusivo de que ha disfrutado uno de los coherederos, con el objeto de compensar a los que no lo han hecho y, por ello, no es frecuente que se incluya en la partición hereditaria una partida del inventario que así lo recoja. Sin embargo, algunos autores han destacado que, de no obtener autorización del resto de los coherederos, el uso en exclusiva produce una situación de abuso en el ejercicio del derecho que ha de conllevar consecuencias resarcitorias34, muy discutidas en los tribunales, como ya hemos tenido ocasión de exponer antes, pero que, en todo caso, entendemos deberán ejercitarse, en su caso, al margen del procedimiento de partición hereditaria.

34 Caruana Font de Mora:»La comunidad hereditaria», enReyes López(coord.): Comunidad de bienes , Valencia, Tirant lo Blanch, 2014, p. 428.

En muchas ocasiones los conflictos que analizamos se presentan vinculados a la comunidad postganancial, es decir la situación transitoria creada con la disolución de la sociedad de sociedad de gananciales, mientras no se procede a su liquidación, de difícil encaje en las comunidades que nuestro Derecho conoce, a la que, de todos modos, se ha resuelto aplicar las normas de los arts. 392 y ss. CCiv35. En puridad, al formar el inventario para proceder a la liquidación se ha de partir de la situación patrimonial existente al tiempo de la disolución de la sociedad, producida ( art. 1396 CCiv), en lo que aquí fundamentalmente nos interesa, sin perjuicio de otras posibles causas, con el fallecimiento de uno de los cónyuges, la sentencia firme de separación o divorcio, el decreto del Letrado de la Administración de Justicia o el otorgamiento de la escritura pública que aprueba el convenio regulador, en estos dos últimos casos si el matrimonio carece de hijos menores de edad o con la capacidad judicialmente modificada que dependan de ellos ( arts. 83 y 89 , en relación con el 81 y el 87 CCiv). En esa comunidad o cotitularidad, que recae sobre el conjunto del patrimonio común y no sobre cada uno de los bienes en particular36, no son ya aplicables las normas de la sociedad de gananciales, por lo que parece entraría en juego, de nuevo, lo dispuesto en el art. 394 CC sobre el uso solidario. Sin embargo, aunque algunos tribunales han resuelto que los créditos y deudas generados con posterioridad a la disolución de la sociedad de gananciales no pueden incluirse en el inventario de la liquidación, sin perjuicio de que los cónyuges o ex cónyuges puedan reclamarse, recíprocamente, lo que proceda, en el juicio que corresponda37, lo cierto es que, por lo general, se admite la inclusión, en el activo de aquél, tanto de los frutos de los bienes comunes, tras la liquidación, como de los rendimientos y beneficios derivados de una empresa o negocio ganancial, y también en el pasivo de ciertos gastos realizados por uno de los cónyuges en los bienes gananciales (por ejemplo, en el que viene usando en exclusiva)38. En este mismo sentido se ha manifestado la doctrina especializada, tanto en relación al activo, como al pasivo39.

35 Evidentemente, como ya hemos señalado antes, la comunidad postganancial a veces se superpone a la propia comunidad hereditaria.

36 Si el matrimonio sólo tuviera un bien de naturaleza ganancial, y no existieran deudas (ni frente a terceros ni reembolsos entre los mismo cónyuges) podría ejercitarse acción de división, sin necesidad de acudir al procedimiento de liquidación de los arts. 806 y ss. CC.

37 SAP Alicante de 7 de marzo de 2014 (PROV 2014, 119818) .

38 SAP Murcia de 28 de mayo de 2013 (PROV 2013, 211734) , en relación con el pasivo del inventario.

39 Vid .Rebolledo Varela: «Comentario al art. 1396», enBercovitz Rodríguez-Cano(dir.): Comentarios al Código Civil , tomo VII, Valencia, Tirant lo Blanch, 2013, p. 9844.

Si el derecho de usar en exclusiva un inmueble tiene como origen una sentencia judicial, dictada en procedimiento matrimonial, los tribunales han resuelto que no ha de tomarse como carga que minusvalore el bien, a efectos de liquidación40. Sin embargo, la STS de 27 de junio de 2007 (RJ 2007, 3865) 41considera, en un caso en que se vende en pública subasta la vivienda, cuyo uso correspondía al hijo y la ex esposa, que en la valoración del bien debía tomarse en consideración, con la consiguiente disminución, tal derecho de uso que ha de subsistir pese a la enajenación, debiendo soportar el desvalor ambos cónyuges, por igual.

40 Eso sí, la propia liquidación de gananciales podría haberse fijado como término final para la duración del derecho de uso, siempre que no existieran hijos menores de edad.

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Cuando el uso exclusivo de un inmueble por uno de los cónyuges no tiene como base una resolución judicial, en opinión dePérez Martín, ello no fundamenta ningún tipo de crédito frente a él, en la liquidación42. Con todo, suele pedirse que se fije una cantidad similar a la que se habría obtenido de haberse alquilado la vivienda, lo que claramente carece de sentido si el otro cónyuge no ha pretendido que el uso fuera compartido o se regulara para que los dos pudieran tenerlo, afirmación que con frecuencia se apoya en la cita del art. 394 CCiv. Tampoco parece tener fundamento la pretensión de que se incluyan, en el activo del inventario como frutos civiles (rentas) del inmueble ganancial, ciertas cantidades de dinero, pues no se han percibido efectivamente, sino que se hubieran podido, hipotéticamente, percibir, si la vivienda no estuviese ocupada por un cónyuge y se hubiera podido arrendar. Ello sería aplicable tanto en el caso de la que fue vivienda habitual de la familia como en el de segundas viviendas43.

42 Tratado de Derecho de familia . Tomo V, vol. 1º, Regímenes económico matrimoniales , Valladolid, Lex Nova, 2009, p. 633.

43 SSAAPP Vizcaya de 27 de abril de 2004 (PROV 2004, 295021) y Badajoz de 9 de abril de 2007 (PROV 2007, 290356) .

 

III.  Régimen de los gastos realizados por el comunero que disfrutó del uso exclusivo del inmueble

Cuando la ocupación exclusiva del inmueble se extiende durante un largo tiempo, es lógico que el comunero que ha usado el bien haya realizado ciertos desembolsos económicos relacionados con el mismo, trátese de su simple conservación, de inversiones para mejorarlo, o del pago de algunas obligaciones con terceros, como ciertos impuestos o los gastos de comunidad en el régimen de propiedad horizontal. Por ello, han de analizarse, siquiera sucintamente, los criterios legales y jurisprudenciales sobre la distribución de tales gastos entre todos los copartícipes o, en su caso, sobre la atribución de los mismos, con la misma exclusividad que el uso, al cotitular que ocupó el bien. Obsérvese que, de nuevo, el conflicto jurídico con frecuencia se exterioriza con ocasión de la división del bien o el patrimonio al que pertenece, aunque no pueda descartarse una acción personal para reclamar tales sumas de dinero.

 

  1. Planteamiento general

Respecto a la normativa a tomar en consideración, por un lado, el art. 395 CCiv ( LEG 1889, 27 ) , en sede de comunidad ordinaria, se refiere a los gastos de conservación, para disponer que todo propietario podrá exigir a los demás copartícipes a contribuir a ellos, en tanto que el art. 1063 CCiv menciona las impensas útiles y necesarias hechas por uno de los coherederos durante la situación de indivisión como aquellas que podrán ser objeto de liquidación en la partición de herencia. Ninguna previsión expresa contienen las normas de liquidación de gananciales, más allá de las generales de los arts. 1397 y 1398 CCiv, aunque la remisión del art. 1410 a las de la partición hereditaria podría permitir acudir al art. 1063 CCiv.

De tales normas resultaría, pues, en principio, que quien vino ocupando el inmueble está legitimado por sí para realizar, sin necesidad de consentimiento de los demás copartícipes, los gastos precisos para su mantenimiento de modo tal que pueda seguir sirviendo a su destino propio, lo que incluiría las reparaciones ordinarias que fueran pertinentes. De ello derivaría que podrá reclamar de ellos su contribución a los desembolsos realizados, en proporción a las cuotas de participación, salvo que se hubiera pactado otro sistema de reparto. Sin embargo, ha señaladoPérez Conesa44, que alguna jurisprudencia marca una excepción en el régimen normal de las comunidades de bienes, precisamente consistente en que uno de los comuneros hubiera estado utilizando, en exclusivo provecho propio, la cosa común, caso en no tendrá derecho a reclamar de los que no pudieron usarla. Así podría entenderse de las SSTS de 20 de junio de 1992 y 4 de abril de 200045. Sin embargo, una lectura detallada muestra que ambas se refieren a los beneficios obtenidos de la explotación del bien y no compartidos, como base de un enriquecimiento injusto si se exige la contribución a los gastos, algunos de los cuales eran de mejora y no simple mantenimiento.

44 «Comentario al art. 395», enBercovitz Rodríguez-Cano(dir.): Comentarios al Código Civil , tomo III, p. 3255.

45 (RJ 1992, 5210) y (RJ 2000, 2505) , respectivamente.

A mi juicio, hemos de diferenciar el régimen jurídico aplicable, en una comunidad de bienes, a los gastos de conservación y las mejoras o inversiones para mejorar su utilidad o hacer más cómoda su utilización. A los primeros deben estar obligados a contribuir todos los copartícipes, aun los privados del uso, puesto que permiten mantener el valor del bien y están legitimados para realizarlos, sin contar con los demás, cada uno de los comuneros46. En cambio, para decidir obras que excedan de la simple conservación han de entrar las reglas de los arts. 397 y 398 CCiv, es decir, es preciso el acuerdo de los partícipes, bien por mayoría, bien por unanimidad, en caso de alteración sustancial del bien, por lo que el que actuó unilateralmente no puede reclamar de los demás la contribución a los gastos asumidos (tenga o no el uso en exclusiva)47. A ello, a mi modo de ver, no puede oponerse la doctrina del enriquecimiento injusto, que tendría como sustento el incremento de valor del bien común derivado de tales inversiones, al haber previsiones legales específicas. Por lo demás, en mi opinión no deben seguir el régimen de los gastos de conservación los suministros (agua, gas, electricidad), que indudablemente debe pagar el que ha usado en exclusiva el inmueble48.

46 En contra, por no haberse obtenido el acuerdo de los demás y existir presupuestos más económicos para la realización de la obra, aun siendo de conservación, SAP Badajoz de 7 de mayo de 2007 (PROV 2008, 49395) .

47 Véase, en este sentido, la SAP Murcia de 22 de junio de 2012 (PROV 2012, 242873) , que, aplicando el art. 397 CCiv, rechaza la pretensión, ejercitada al plantearse acción de división, del comunero que venía usando en exclusiva el bien, de que la otra copropietaria le abonara la parte correspondiente a su cuota de ciertas obras de ampliación y mejora de la vivienda. En sentido similar, SAP Madrid de 22 de mayo de 2015 (PROV 2015, 173394) , respecto a una obra de instalación de ventanas en una vivienda, y SAP Asturias de 21 de octubre de 2015 (PROV 2015, 259667) .

48 En el Derecho catalán, se exige consentimiento de los condóminos, adoptado por mayoría, para acordar una obra de mejora, si bien se establece en el el art. 552-6 , aptdo. 3º CCiv cat, que si un cotitular hace obras que mejoran dicho objeto sin que los demás manifiesten oposición expresa dentro del año siguiente a su ejecución, puede exigir el resarcimiento, con los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama fehacientemente.

Plantea algunas dudas el régimen de contribución a las reparaciones que pudieran vincularse causalmente a un uso inadecuado del inmueble, con independencia de la dificultad de precisar este concepto. Parece que de lo dispuesto en el art. 395 CCiv resulta la obligación de todos los copartícipes de contribuir al gasto, sin perjuicio de una eventual exigencia de responsabilidad por los daños causados a la cosa común a quien la utilizara sin la diligencia debida49.

49 Hay una previsión expresa sobre la responsabilidad por daños causados por un coheredero a un bien perteneciente a la comunidad hereditaria en el art. 1063 CCiv.

Por lo que a la comunidad postganancial se refiere, no parece ser dudoso que puede incluirse en el pasivo del inventario de la liquidación un crédito correspondiente a las cantidades que hubiera pagado por un cónyuge, con fondos propios, tras la disolución de la sociedad de gananciales y antes de su liquidación, para el mantenimiento y conservación de los bienes gananciales ( art. 1398.3º CCiv). Sin embargo, no es tan sencillo dilucidar si la solución ha de ser la misma respecto a lo que hubiera podido invertirse para mejorar el inmueble que sólo uno de los cónyuges ha venido usando.

En efecto, podría pensarse que la solución sería idéntica a la de los gastos de conservación si entendemos aplicable el art. 1359.1º CCiv, relativo a mejoras sobre bienes gananciales con fondos privativos, que prevé un derecho de reembolso por el importe satisfecho, con independencia de que el bien haya incrementado su valor, al tiempo de la liquidación, o no. No obstante, como ya hemos expuesto antes, en la etapa de comunidad postganancial no son aplicables las normas de la sociedad de gananciales, sino las de la comunidad de bienes ( arts. 392 y ss. CCiv). De aplicar esta normativa, los arts. 397 y 398 CCiv nos inclinarían a negar toda posibilidad de reembolso por obras de tal naturaleza realizadas unilateralmente por un cónyuge, como acabamos de defender en relación con la comunidad ordinaria de bienes. Sin embargo, aún se puede jugar con otro factor más, la eventual aplicación de las normas sobre liquidación del estado posesorio de los arts. 451 y ss. CCiv, en concreto del art. 453, del que resultaría la opción entre abonar al cónyuge el importe de lo invertido o el aumento de valor que haya experimentado la cosa ganancial lo que, según los casos, puede dar lugar a un resultado diferente a la inclusión en el pasivo ganancial del valor satisfecho. Ello exigiría, por un lado, una buena fe que difícilmente podemos admitir concurra en quien impide al otro usar del bien del que ambos son cotitulares, al menos si el otro hubiera reclamado poder utilizarlo de algún modo, y por otro, admitir que estas normas son aplicables en los casos de coposesión, cuestión también muy discutible50.

50 La STS 4 de abril de 2000, antes citada, dice que no puede afirmarse rotundamente la inaplicabilidad del art. 453 CCiv a los casos de posesión, que la de 20 de junio de 1992, también citada, sí negó abiertamente, entendiendo que se tratará de casos de recuperación de la posesión de un tercero.

Por otra parte, también en lo que se refiere a la comunidad hereditaria se ha planteado si sería oportuno aplicar las normas sobre liquidación del estado posesorio de los arts. 451 a 458 CCiv, y valorar, así, la buena o mala fe del coheredero que ha poseído en exclusiva un bien de la herencia indivisa, o si el art. 1063 excluye, como norma especial, la entrada en juego de esos otros preceptos51. Ello es particularmente relevante respecto de los frutos (ámbito que, en la materia objeto de este estudio, no es objeto de interés), pero también puede incidir en el reembolso de los gastos útiles, ya que los necesarios se abonan a todo poseedor ( art. 453 CCiv)52y ninguno tiene derecho a reclamar por los de lujo o recreo53. La jurisprudencia parece prescindir de las normas sobre liquidación de la situación posesoria y resuelve aplicando únicamente el art. 1063 CCiv, si bien se ha matizado que el reembolso será íntegro si se hubiera adoptado, por parte de los coherederos, un acuerdo para la realización del gasto que exceda de lo necesario y sólo del importe útil, en caso contrario54. La no inclusión del crédito en la partición hereditaria no ha sido óbice para la reclamación posterior a los demás coherederos o condóminos (en caso de fallecimiento de uno de los cónyuges, casado en gananciales), sin que sea aplicable la vinculación por los actos propios, pues ello no ha de tomarse como renuncia a tal crédito55.

51 Díez Soto: loc. cit ., p. 1770.

52 Podría también plantear problemas el derecho de retención del poseedor de buena fe.

53 Dado que el art. 1063 CCiv sólo prevé el reembolso de las impensas útiles y necesarias, no parece existir obstáculo para aplicar, en la comunidad hereditaria, el art. 455 CCiv respecto de los gastos de lujo o recreo.

54 SegúnEspejo Lerdo de Tejada, puede entrar en juego la mala fe desde que se realiza la partición, si uno de los comuneros sigue poseyendo el bien que no le fue adjudicado («Com. al art. 1063», enBercovitz Rodríguez-Cano-coord-: Comentarios al Código civil, ´tomo VI, p. 7767).

55 SAP Cantabria de 9 de julio de 2013 (PROV 2014, 32603) , en relación con obras de profunda rehabilitación de una vivienda realizadas por uno de los coherederos, con autorización del padre, con derechos en la comunidad postganancial.

Si el bien sobre el que existe una cotitularidad dominical es una finca y el comunero que la usa en exclusiva construye sobre ella un edificio, no son aplicables las normas de la accesión (en particular, el art. 361 CCiv) ni la doctrina de la accesión invertida, pues, según dice el Tribunal Supremo, en sentencia de 26 de septiembre de 2007 (RJ 2007, 8617) 56, «ni construye en terreno ajeno ni, por supuesto, invade terreno ajeno». En palabras de la reciente STS de 8 de febrero 2016 (PROV 2016, 36715) , la jurisprudencia se niega a admitir la accesión invertida de obra hecha por condómino en suelo común porque faltaría en tal supuesto la ajenidad y la buena fe respecto a la propiedad del suelo sobre el que se construye. Se trata de casos regulados por el art. 397 CCiv, que constituye normativa preferente a la de la accesión.

56 . En el mismo sentido, SAP Barcelona de 28 de febrero de 2011 (PROV 2011, 261617) .

 

  1. Algunos supuestos concretos: crédito hipotecario, IBI y gastos de comunidad

A mi juicio, está bien fundamentada la pretensión del comunero que vino usando el inmueble de reclamar de los demás la parte que les corresponda, según su participación en la comunidad, de lo pagado por él como amortización del crédito hipotecario concertado para su adquisición. Así lo vienen entendiendo la mayoría de nuestros tribunales57.

57 Sirvan de ejemplo las SSAAPP Asturias de 7 de abril de 2008 (PROV 2008, 356382) , Sevilla de 16 de septiembre de 2008 (PROV 2009, 54248) y Madrid de 28 de octubre de 2015 (PROV 2015, 300407) .

Ya en lo relativo a la comunidad postganancial, de conformidad con el art. 1398.3º CC ( LEG 1889, 27 ) deben incluirse en el pasivo de la sociedad de gananciales, con su importe debidamente actualizado, todas las cantidades abonadas por un cónyuge tras la disolución del régimen económico y antes de su liquidación, cuando se correspondan con gastos de mantenimiento o cargas de los bienes incluidos en el activo. El Tribunal Supremo58ha explicitado que la hipoteca que grava una vivienda no puede ser considerada carga del matrimonio porque se trata de una deuda contraída para la adquisición del inmueble que debe satisfacerse por quienes ostentan título de dominio sobre el mismo de acuerdo con lo estipulado con la entidad acreedora, con independencia de si su disfrute es otorgado a un concreto copropietario. El pago de la hipoteca, cuando ambos cónyuges son deudores y el bien les pertenece, no puede ser impuesto, en sentencia de nulidad, separación o divorcio, a uno solo de ellos, sino que debe ser relacionado y resuelto de acuerdo con el régimen de bienes correspondiente a cada matrimonio. Ello, a mi modo de ver, no es obstáculo para que, conforme a la doctrina de sentencias como las del Tribunal Supremo de 1 y 19 de junio de 200659, se admita la inclusión de cuotas pagadas por uno de los cónyuges hasta la liquidación de la sociedad en el pasivo del inventario. En el mismo sentido se han manifestado otras muchas decisiones judiciales60. Es más, resoluciones como la SAP León de 18 de noviembre de 201461, han permitido que, aun pactándose en el convenio que uno de los esposos pagaría la hipoteca, se incluyera esa partida en el pasivo del inventario al liquidar la sociedad de gananciales. Lo que uno de los cónyuges paga para financiar la adquisición de un bien común (régimen de comunidad de bienes que surge tras la disolución de la sociedad de gananciales) supone una deuda de la comunidad postganancial. Lo pactado debe entenderse como la asunción de un compromiso de pago frente al banco acreedor pero no cabe presuponer que quien se obliga a ello además ceda el crédito que a su favor se contempla en el art. 1398 CC, si nada se estableció al respecto en el convenio.

58 SSTS de 31 de mayo de 2006 (RJ 2006, 3502) , 5 de noviembre de 2008 (RJ 2009, 3) , 28 de marzo de 2011 (RJ 2011, 939) , 26 de noviembre de 2012 (RJ 2013, 907) y 20 de marzo de 2013 (RJ 2013, 4936) .

59 RJ 2006, 3060 y 3381, respectivamente.

60 Pueden verse, entre otras, las SSAAPP A Coruña de 12 de mayo de 2010 (PROV 2010, 337941) , La Rioja de 27 de junio de 2014 (PROV 2014, 12337) , Cantabria de 12 de diciembre de 2012 (PROV 2013, 360844) y 23 de febrero de 2015 (PROV 2015, 274785) y Badajoz de 29 de julio de 2015 (PROV 2015, 211514) .

61 (PROV 2015, 50551) .

Por otra parte, conforme a reiterada jurisprudencia, deben incluirse en el pasivo del inventario las cantidades pagadas por el cónyuge que disfruta del uso de una vivienda ganancial, en concepto de IBI (impuesto municipal de carácter real que grava la propiedad de los bienes inmuebles). Lo mismo se ha defendido respecto de los gastos de comunidad en el régimen de propiedad horizontal, pues conforme al artículo 9.1.e) LPH ( RCL 1960, 1042 ) le corresponden al propietario ( SSTS de 25 de mayo de 2005 (RJ 2005, 6361) , 1 (RJ 2006, 3060 ) y 19 de junio de 2006 (RJ 2006, 3381) y 18 de junio de 2008 (RJ 2008, 3224) 62).

62

Así, en sentencias dictadas en procedimientos de liquidación de gananciales, como la de 20 de junio de 200663, el Tribunal Supremo dijo que el usuario de la vivienda que pagó los gastos de comunidad puede pretender su reembolso poniendo la cantidad correspondiente como partida del pasivo de la sociedad de gananciales. Sin embargo, en la de 25 de septiembre de 201464estableció que era posible que la sentencia dictada en procedimiento matrimonial estableciera también que el usuario estaba obligado a pagar los gastos de comunidad, sin que quede claro si, en caso de que exista tal previsión, podrá pretenderse, o no, la existencia de aquel crédito de uno de los cónyuges frente a la sociedad, cuestión sobre la que el Alto Tribunal no ha emitido, hasta el momento, ningún pronunciamiento. De todos modos, algunas sentencias65consideran que, dentro de los gastos de comunidad, han de recibir un tratamiento especial los correspondientes a servicios de utilización directa, incluso cuantificables individualmente a través de contadores, que solo benefician de modo directo y personal a uno de los cotitulares, al que ostenta el derecho de uso en exclusiva, por lo que le corresponden únicamente a éste, por aplicación analógica de los arts. 500 y 504 CC.

63 (RJ 2006, 3389) .

64 (RJ 2014, 4963) .

65 SAP Madrid de 9 de enero de 2015 (PROV 2015, 73147) .

En todo caso, sobre los gastos de comunidad el criterio dista mucho de ser unánime, pues, por ejemplo, la sección 22 de la Audiencia Provincial de Madrid, con competencia especializada en asuntos de Derecho de familia, viene manteniendo de modo general que las cuotas de comunidad de propietarios deben ser asumidas por el cónyuge usuario de la vivienda, sin repercusión alguna en las operaciones liquidatorias del patrimonio ganancial66, posición con la que personalmente coincidimos, al menos si se da un trato diferente a las derramas extraordinarias, que podrían incluirse en una partida del inventario de liquidación y a los gastos ordinarios, que quedarían fuera de ésta, asumidos, con carácter definitivo por quien disfrutó del uso exclusivo de la vivienda67. En todo caso, frente al acreedor ambos son deudores como titulares dominicales y los dos cónyuges estarán legitimados pasivamente para soportar una eventual demanda de la Comunidad de Propietarios en reclamación de las cantidades adeudadas68.

66 SAP Madrid 19 noviembre 2013 (PROV 2014, 5026) .

67 Este criterio fue asumido también por SAP Barcelona de 23 de febrero de 2010 (PROV 2010, 145759) , en un caso en que se reclamó el 50% de los gastos abonados, en juicio ordinario, sin esperar a la liquidación de la sociedad de gananciales. El tribunal decidió que debía prosperar la demanda en lo relativo a los gastos extraordinarios de comunidad, en tanto que de los ordinarios debía hacerse cargo el cónyuge que disfrutó del uso.

68 Si la vivienda está vacía o es ocupada por terceros, el IBI, los seguros y gastos de comunidad son carga de un bien ganancial y se incluyen en el pasivo.

El Código Civil de Cataluña, al regular los efectos de la nulidad, separación y divorcio y, en concreto, la atribución del uso de la vivienda familiar, distingue los gastos ordinarios de conservación, mantenimiento y reparación, incluidos los de comunidad y suministros, y los tributos y las tasas de devengo anual, que corren a cargo del cónyuge beneficiario del derecho de uso, de las obligaciones contraídas por razón de su adquisición o mejora, incluidos los seguros, que deberán satisfacerse según lo dispuesto en el título de constitución69.

69 Art. 233.23 CCiv cat. ( Ley 25/2010, de 29 de julio ( LCAT 2010, 534 ) , que aprobó el Libro Segundo, Persona y Familia).

 

  1. Breve referencia a la usucapión del inmueble por un comunero

Si el uso del bien de titularidad común por un comunero se prolongara durante muchos años podría plantearse, ante una reclamación de los demás para que restituyera la posesión, la adquisición de la totalidad del bien por prescripción adquisitiva70, en su forma extraordinaria71. Ello exigiría, indudablemente, acreditar la inversión o interversión del concepto posesorio72, pues inicialmente se trataba de una posesión en concepto de condueño y debería haberse transmutado, con manifestaciones en la conducta externa y no sólo de animus , en una en concepto de dueño exclusivo, que durara todo el tiempo que el art. 1957 CCiv ( LEG 1889, 27 ) exige. Así lo han admitido la STS de 18 de julio de 200573, la de 11 de junio de 201274o la de 27 de abril de 201175, aunque estas dos últimas en el caso concreto no apreciaran la prescripción, precisamente por no poseer el comunero como dueño exclusivo. Con todo, muestra de que la jurisprudencia se muestra cautelosa sobre el particular es lo expresado por la STS de 5 de noviembre de 201276, que afirma que, «aunque no pueda negarse con carácter general la posibilidad de usucapión entre copropietarios, tal situación ha de ser considerada como excepcional pues se opone al principio según el cual cada comunero puede favorecer a sus condóminos en los actos que produzcan ganancias o ventajas, pero no les puede perjudicar en los que resulten nocivos y lo sería transmutar en posesión a título de dueño la que nació con pleno reconocimiento de que la titularidad era compartida por varios condóminos».

70 La materia, como es sabido, está huérfana de regulación legal, pues el art. 1933 CCiv, único que hace referencia a las relaciones entre comunidad de bienes y prescripción adquisitiva, se refiere tan sólo a la usucapión a favor de la comunidad de un bien de ajena pertenencia, sobre la base de la posesión de uno de los comuneros, que posee en concepto de condueño.

71 Coincido conAlventosa del Río(«La usucapión en la comunidad de bienes», enReyes López-coord.-: Comunidad de bienes, cit, p. 139) en que faltan tanto la buena fe como el justo título. No obstante, resalta esta autora algunas opiniones doctrinales y fallos jurisprudenciales en que se admite la usucapión ordinaria si el comunero toma posesión del bien desconociendo que existía una situación de copropiedad, que no es el supuesto de hecho del que parte nuestro estudio.

72 En caso contrario, rige la presunción de continuidad en el concepto posesorio del art. 436 CCiv.

73 (RJ 2005, 9010) .

74 (RJ 2012, 6712) . Según esta resolución, «la posesión de la recurrente ha sido desde el principio en concepto de titular de una tercera parte de la propiedad del inmueble, conociendo que la titularidad del resto pertenecía a sus hermanos que, no obstante, le han tolerado durante largo tiempo que lo poseyera en exclusiva (artículo 444 del Código Civil ) sin perder por su parte la posesión mediata que les correspondía en concepto de copropietarios. No cabe que la demandada, por su propia voluntad, convierta su posesión en algo distinto y tampoco que se pretenda que la situación de dueño quede configurada por la mera asunción de determinados gastos que, como se ha dicho, vendrían mínimamente a compensar los beneficios derivados del disfrute de la vivienda».

75 (RJ 2011, 3719) . Vid ., también la STS de 15 de diciembre de 1993 (RJ 1993, 9991) .

76 (RJ 2012, 10423) .

En todo caso, aun admitiendo el juego de la usucapión por un comunero en contra de la comunidad de bienes no es suficiente, en modo alguno, un uso del inmueble común con carácter exclusivo, prolongado durante un largo periodo de tiempo, sino que sería preciso también un comportamiento obstativo del uso de los demás, una posesión excluyente, comportándose el comunero como único propietario77, sin actos interruptivos de dicha posesión por parte de los demás condueños.

77 STSJ Navarra de 14 de junio de 2010 (RJ 2010, 7985) . Ana, Díaz Martínez. Profesora Titular de Derecho Civil. Universidad de Santiago de Compostela. Magistrada suplente AP A Coruña Publicación: Revista Doctrinal Aranzadi Civil-Mercantil num.4/2016 Editorial Aranzadi, S.A.U.

 

El Autor: Alfredo García López
Alfredo García López
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