COMUNIDADES. Relación entre estatutos y título constitutivo

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COMUNIDADES. Relación entre estatutos y título constitutivo. Los estatutos de las Comunidades de propietarios son uno de los elementos integrantes del título constitutivo de la propiedad horizontal, en realidad, el más relevante y controvertido, desde el punto de vista doctrinal, y también de los particulares, generando profusión de procesos.

Pero en la concepción del legislador los estatutos no constituyen una de las partes integrantes del título, ya que, por un lado, se regulan los estatutos en el art. 5 LPH, dedicado al título constitutivo, aunque por otro, se conciben como un negocio jurídico independiente, que es prescindible para el nacimiento del régimen de propiedad horizontal, y que formalmente se puede contener en un documento distinto del mismo título.

De suyo, aunque no son lógicos unos estatutos en ausencia de título constitutivo, no es inconcebible que se otorguen antes de éste, y siempre que se otorguen por las personas legitimadas para constituir la Comunidad, o luego se ratificara el otorgamiento por las mismas, esos estatutos quedarían en suspenso y pendientes de la existencia u otorgamiento del título constitutivo. Además, unos estatutos entre copropietarios de un edificio que es disfrutado por ellos con derechos diferenciados sobre elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, acogidos a la libertad de pacto del art. 392 CCiv, se llamen como se llamen, supuesto en el que nos encontramos en una situación de lo que la doctrina llama prehorizontalidad (de la especie de un edificio comunitario sin título), no dejarán de regular el régimen de la copropiedad, bien que no se sometan a las formalidades de la LPH, sino que se adecuarán a las disposiciones más genéricas del Código Civil.

En conclusión, estatutos y título constitutivo son independientes, aunque en la realidad práctica ambas instituciones suelen ir unidas, y en un único documento.

Concepto y formalidad

Con arreglo a la definición derivada del tenor del art. 5, párrafo 3.º LPH los estatutos de propiedad horizontal son las reglas de constitución y ejercicio de derechos y las disposiciones no prohibidas por la ley, en orden al uso y destino del edificio, de sus diferentes pisos o locales, sus instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.

Si no existe una dependencia absoluta entre título constitutivo y estatutos, como queda indicado, queda una alternativa formal, entre unos estatutos otorgados “ab initio” conjuntamente con el título constitutivo, y otros que se otorguen “a posteriori”, una vez que la propiedad horizontal está constituida y se ha otorgado el título constitutivo.

  • • En el primero de los supuestos, de los estatutos otorgados originariamente con el título constitutivo, revestirán la misma forma que el propio título.

La única forma que puede resultar digna de examen especial es la derivada de la posibilidad de que sea el Juez quien otorgue el título constitutivo, como consecuencia del ejercicio de la acción de división de la cosa común del art. 401 CCiv. Como sentara la STS de 6 de noviembre de 1989, corresponde al Juez, en ejecución de la sentencia de división de la cosa común, señalar las cuotas de copropiedad que correspondan a cada elemento privativo, las cuales no necesariamente han de coincidir con la cuota de copropiedad, o coeficiente en la superficie total del inmueble del elemento individualmente poseído, siempre que verifique para granjear la igualdad entre comuneros, teniendo en cuenta que influyen otros factores que no son la pura cabida de la finca. Ahora bien, es de lo más dudoso que una sentencia, además de resolver la división horizontal de un edificio establezca unos determinados estatutos, más allá de las disposiciones que resulten necesarias para la división en sí, las que sean obvias conforme a la configuración del edificio, con sus elementos compartidos o privativos, o las imprescindibles para el correcto funcionamiento de la Comunidad. De suyo, los estatutos son una contingencia de la propiedad horizontal, de manera que el régimen de la LPH es suficiente por sí como sistema de gobierno de esta situación en lo esencial, sin perjuicio de que la autonomía de la voluntad privada complete, o acaso supla el haz de derechos y deberes integrantes de tal esencia, siempre que no contravengan las normas de Derecho necesario. Por otra parte, es difícil pensar un supuesto de hecho en que las posibles desigualdades de hecho entre los diferentes elementos privativos no puedan quedar plasmadas o compensadas con un señalamiento desigual de las cuotas de participación de los mismos.

  • • En el segundo de los supuestos, los estatutos son otorgados “a posteriori”, una vez que se ha otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Si los estatutos se incorporan a la escritura pública de constitución podrán tener acceso al Registro de la Propiedad (art. 3 LH).

Respecto a quiénes son los copropietarios legitimados para intervenir en la redacción y aprobación de los estatutos, en el estado actual de la jurisprudencia, se requiere la voluntad unánime de todos quienes han adquirido sus elementos privativos mediante documentos privados si dichos contratos han ido seguidos de algún modo de tradición, pero no en caso contrario, siempre teniendo en cuenta que la calificación que hacen los promotores-vendedores de viviendas o locales de los contratos como promesa de venta, o ventas con reserva de dominio, no han necesariamente de ser asumidas, según el análisis de la realidad de derechos y obligaciones.

En cuanto a la forma, cuando ya está constituida la Comunidad de propietarios, el contenido estatutario que se desee adoptar deberá revestir la forma de un acuerdo de Junta adoptado por unanimidad, bien que si la propiedad horizontal sigue siendo de un único propietario, los estatutos se redactarán por decisión exclusiva de éste, con tales requisitos formales.

Es muy importante tener en cuenta que los estatutos no son un complemento inexcusable del régimen jurídico de la Comunidad, y muchas veces puede ser mejor que no existan, a que en Comunidades sencillas, aparezcan puras repeticiones de las normas legales, cláusulas de discutible interpretación, o lo que es peor, reservas que se hace el promotor-vendedor, o que establece en beneficio de unos copropietarios en detrimentos de otros.

Contenido de los estatutos

Contenido típico

En el art. 5, párrafo 3.º LPH se hace una enumeración de las materias que normalmente son objeto de los estatutos, pero no se trata de un “numerus clausus”, por lo que los estatutos pueden referirse a tantos temas como situaciones físicas o jurídicas pueda plantear el inmueble que se divide horizontalmente.

Una delimitación necesaria procede con relación a otro documento como son las normas del denominado Reglamento de Régimen Interior, de modo que los estatutos de la propiedad horizontal deben de contener las reglas que acoten el ejercicio de los derechos y facultades de los copropietarios, atribuyendo los que no prohíbe el “ius cogens”, o recortando los atribuidos por la LPH de manera disponible, tanto sobre elementos privativos como comunes.

Lamentablemente, es habitual que los estatutos sean muy largos, copiando normas de la LPH de forma prescindible, y sigan formularios estandarizados, sin adaptarse a las circunstancias particulares de cada Comunidad, con lo cual no se produce el efecto de pacificación de la convivencia de los comuneros que los estatutos debieran propiciar.

Un contenido usual comprende tres principales bloques:

  • • Uso y destino del edificio.

Una de las funcionalidades más importantes de los estatutos es determinar si la Comunidad es un edificio con viviendas, locales, garajes, etc., y más allá, qué destino o uso se considera prohibido para los elementos descritos, o al extremo, cuál se establece forzoso para alguno o cada uno de los elementos. Se debe tener en cuenta que la simple descripción no supone ninguna prohibición específica, ésta que ha de consignarse de manera expresa y cristalina, vinculando a los fundadores de la propiedad horizontal y a los ulteriores propietarios mediante el sistema de oponibilidad ligado al Registro de la Propiedad.

A nadie se le puede privar de un destino para su propiedad como mejor considere la oportunidad de su derecho dominical, denominado el elemento privativo como se denomine, a menos que se prohíba explícitamente en los estatutos, y ello al margen de que la actividad del caso resulte luego dañosa, molesta, insalubre, peligrosa o ilícita, y de las condiciones técnicas para la instalación que sea, con la correspondiente licencia administrativa o faltando ella -plenamente independiente de las competencias y decisiones de la Junta de propietarios-. Resulta estéril debatir acerca de prohibiciones que no se incorporaron a los estatutos, ya que con ulterioridad, sólo cabe la incorporación en Junta por acuerdo unánime, escrituración e inscripción, en la práctica imposible, al existir siempre un perjudicado que se oponga.

Un sector en que se han hecho usuales las prohibiciones de destino son los estatutos de centros comerciales, a fin de buscar que no se acumulen en contigüidad el mismo tipo de negocio, aunque cabe que se modifique la explotación instalada en un establecimiento a la no permitida en un local siempre que todavía no exista la que resulta igual (STS de 30 de diciembre de 1996).

Claro que las normas legales de fomento pueden imponer que se puedan establecer negocios empresariales en elementos destinados a vivienda, como promoción de la actividad económica, o al revés, que se adquieran para vivienda elementos destinados a local, a fin de aliviar la escasez de huecos habitables a precios asequibles, cuando los locales de negocio tienen el mercado saturado.

  • • Utilización de los servicios y elementos comunes.

Los estatutos definen qué elementos comunes son para todos, cuáles para unos determinados, la utilización privativa de elementos comunes, etc.

Salvo que se disponga algo al respecto acompañando al título, por mucho que la Comunidad cuente con varios portales o bloques, el servicio de todos los elementos comunes será para el general de todos los copropietarios, aunque parezca lógico que se independicen los gastos por su localización, y delimiten los usos de todos, y los que son para una parte de comuneros, o alguno en exclusiva.

En punto a elementos comunes de utilización privativa (terrazas en áticos o patios, o jardines en bajos), salvo que se regule en particular en los estatutos, la conservación y mantenimiento de la parte superficial del elemento corre a cuenta del propietario usuario, mientras que si el problema o avería corresponde a la estructura del edificio, queda a cargo de la Comunidad (STS de 11 de octubre de 1993).

  • • Exoneración o especialidad de distribución de gastos generales.

Es una de las finalidades más obvias y comunes de un sistema estatutario, clarificando el reparto de la contribución a los gastos generales, divorciándolo de una correspondencia con el coeficiente de participación en la propiedad horizontal, e incluso llegando a la exoneración.

Por un lado, los tres criterios del art. 5, párrafo 2.º LPH pueden no haber sido atinados como parámetros de fijación en el título, pero también es muy probable que determinados gastos no se concilien con dichos criterios, casi siempre porque la utilización del comunero es diversa de hecho, e incluso diversas por razones físicas, desde la inviabilidad de uso hasta la exclusiva o el exceso. Resulta del todo habitual que la contribución al pago de servicios generales que tienen consumo a voluntad desde los elementos privativos, si carecen de posibilidad de regularse mediante contador individual, se repartan conforme a proporciones “ad hoc”, o al final, por igual, sin atención a las cuotas de participación (lo cual ya admitió de antiguo la STS de 20 de marzo de 1990).

Por otro lado, la exoneración clama para servicios que no pueden ser disfrutados en absoluto por ciertos copropietarios, como la calefacción central o el ascensor de los locales comerciales que no pueden utilizarlos. Ahora bien, la regla es la contribución conforme a la cuota de propiedad, marcando beneficios y cargas, y la excepción debe ser expresa, clara, y lógica. Por ejemplo, no debe confundirse la exoneración establecida para los gastos de mera conservación y mantenimiento de determinados elementos o instalaciones comunes, con la ausencia del deber de contribuir a los gastos extraordinarios de reposición de tales.

Actividades prohibidas

Un capítulo siempre discutido de los estatutos se conforma por las reglas que prohíben la realización de determinadas actividades en los elementos privativos por parte de sus propietarios u ocupantes.

En primer lugar, están las actividades que prohíbe el famoso Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas , a las que hay que añadir la legislación producida por las Comunidades Autónomas, y la cada vez más amplia legislación medioambiental (la LPH no hace referencia a más cuestiones medioambientales que la reducción de las mayorías necesarias en Junta para instalar en el inmueble dispositivos de aprovechamiento de la energía solar).

El Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas ha sido derogado por el número 1 de la disposición derogatoria única de la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de calidad del aire y protección de la atmósfera. Téngase en cuenta, no obstante, que la citada disposición mantendrá su vigencia en aquellas comunidades y ciudades autónomas que no tengan normativa aprobada en la materia, en tanto no se dicte dicha normativa.

Por otra parte, el art. 7.2, párrafo 1.º LPH se refiere a las actividades prohibidas por los estatutos, y que cuentan con mecanismo procesal para obtener del propietario infractor la cesación de la actividad, no sólo prohibida por la Ley, sino también por los estatutos. Por supuesto, no cabe destinar el piso o local a actividades prohibidas estatutariamente por mucho que no resulten objetivamente molestas, insalubres, inmorales o peligrosas, dado que serán en todo caso “ilícitas” (STS de 20 de febrero de 1997).

La norma especifica que dichas actividades no permitidas son las desarrolladas en el piso o local, “o en el resto del inmueble”. Así ello, igual que se concebía clásicamente, aun sin expresión legal positiva, las prohibiciones abarcan actividades en toda propiedad privativa, es decir, también a garajes, trasteros y similares. Pero es que resulta reprensible la actividad en zonas comunes del inmueble (escaleras, ascensor, jardín, piscina, etc.)

Infracción de actividades impuestas.

En los estatutos pueden marcarse destinos obligatorios para la vivienda o local, que son claras limitaciones de uso, bien que deban ser interpretados “ad restringenda”, como constrictivo del derecho dominical, excepción al disfrute con “las máximas posibilidades” de que habla la Exposición de Motivos de la LPH (la explicitud y taxatividad de estas limitaciones se viene exigiendo desde siempre por la jurisprudencia: SSTS de 10 de julio de 1995, 31 de mayo de 1996 y 25 de octubre de 1996).

Por lo tanto, debe entenderse que el incumplimiento de lo impuesto por los estatutos para la actividad en el inmueble de propiedad horizontal equivale al desenvolvimiento de una actividad prohibida. Es decir, la actividad contraria a lo exclusivamente permitido es prohibida y contraria a los estatutos, por lo que ha de recibir la misma sanción que la actividad directamente no permitida.

Clases de actividades prohibidas.

Con respecto a las cláusulas estatutarias de destinación forzosa, las prohibitivas son de menor vigor constrictivo, ya que dejan un margen de maniobra para todo lo no excluido, pero no dejan de haber de interpretarse de forma estricta (por ejemplo, el mero describir el número de viviendas de un edificio, no significa que no puedan destinarse a oficinas o despachos profesionales: SSTS de 21 de diciembre de 1993 ó 21 de abril de 1997, pero si establecen los estatutos que las viviendas tendrá exclusivamente por objeto morada, habitación u hogar, sólo cabra otro aprovechamiento en los locales: SSTS de 23 de noviembre de 1995 ó 14 de octubre de 2004).

Una primera especie de actividades prohibidas son las dañosas, es decir que, al margen de contarse o no con los debidos permisos administrativos, son susceptibles de perjudicar la finca en su sentido físico o material, objetiva y técnicamente acreditable.

Otra especie explicitada en la norma del art. 7.2, párrafo 1.º LPH son las actividades molestas, que según su tenor, quedan remitidas a las contravenciones de las disposiciones generales, que son las del mentado Reglamento de 1961, o cualquiera otra dictada por las autoridades autonómicas o municipales. De suyo, dicha normativa produciría por su violación una intervención sancionadora de la Administración, en su caso, desde la denuncia de la propia Comunidad de propietarios. De todas las maneras, pueden verificarse actuaciones insoportables que no hayan merecido la preocupación siquiera de ninguna ordenanza local, sobre todo las atinentes a suciedad prescindible o trato ineducado dentro de los usuarios de la finca, en que además podrán existir acciones civiles de jactancia o indemnizatorias de daños morales, o incluso las penales, por coacciones o vejaciones.

Un problema que se suele advertir para controlar determinadas actividades molestas de un propietario o inquilino por conducto del régimen de la propiedad horizontal es el derivado de que el punto físico en que se producen aquéllas, aun contiguo al inmueble, se halla fuera de éste. Así, por ejemplo, la terraza ruidosa de un establecimiento de hostelería situado en el local de los bajos del edificio. En otras ocasiones, como de quien explota un quiosco en bulevar de un complejo fuera de los elementos comunes, no es propietario ni ocupante de la Comunidad. Parece que en ninguno de estos supuestos tiene operatividad la vía del art. 7.2 LPH, puesto que la infracción debe tener lugar dentro del edificio.

El tercer bloque de actividades sancionables en la vía civil especial de propiedad horizontal son las insalubres, nocivas y peligrosas, para las que los reglamentos administrativos no son exhaustivos, aunque sí ilustrativos al máximo, en tanto que determinados comportamientos irrespetuosos de este género no estarán tipificados, debiendo advertir que lo nocivo o peligroso se puede referir tanto a la estructura del inmueble, como a sus instalaciones y servicios, o elementos comunes y privativos, así como que lo insalubre incluye las inmisiones invisibles.

La cláusula final es de ilicitud de actividades, la cual no debe confundirse con el concepto de inmoralidad, que estaba en el art. 19 LPH en la redacción anterior a la reforma de la Ley 8/1999, y aquí se incluye lo meramente antiestatutario.

La acción de cesación

En el art. 7.2 LPH se instaura, vigorizando la sanción del precedente del art. 19 LPH, en la redacción anterior a la reforma de la Ley 8/1999, un proceso que se dirige a privar del uso de una propiedad privada, o en su caso, resolver el contrato o extinguir la situación de hecho que justifica la ocupación, constitutivo de la norma más dura del régimen de propiedad horizontal.

Este proceso cesatorio ha sido objeto de examen positivo de constitucionalidad en la STC 301/1993, de 21 de octubre de 1993, que rechazó que el art. 19 previgente de la LPH, en cuanto que permitía la privación del piso o local, tuviese un carácter expropiatorio, reputándolo acomodado al art. 33 CE, y antes en la STC 28/1999, de 8 de marzo de 1999, que consideró que el aludido precepto no vulneraba el derecho a la libertad de residencia del art. 19 CE.

  • • Fase extrajudicial de la acción de cesación

En caso de llevarse a cabo alguna actividad prohibida debe intentarse obligatoriamente, antes de interponer la correspondiente demanda, la cesación de la actividad infractora mediante requerimiento en que se aperciba del inicio de actuaciones judiciales en caso contrario.

o          – Sujeto activo

Es el Presidente de la Comunidad, quien puede actuar por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario o de un ocupante -sin distinguir la ley entre arrendatario, comodatario o precarista-. La STS de 18 de junio de 1990, bajo régimen del viejo art. 19 LPH, había admitido que fuese el administrador de la finca quien efectuase el requerimiento, y en tanto que gestor real de la Comunidad parece que, dejando claro que actúa por instrucciones del Presidente, podría admitirse su requerimiento, sujeto a ratificación por el sujeto que marca la Ley.

o          – Sujeto pasivo

Es quien realice las actividades prohibidas, con independencia de que sea propietario y/u ocupante (no cabe prescindir de requerir al ocupante, de modo que no se le concedía oportunidad de rectificar, como en el viejo régimen según STS de 27 de abril de 1993).

o          – Forma

El requerimiento ha de ser fehaciente, lo cual no implica que se haga notarial, sino por cualquier medio que permita demostrar que ha sido materialmente verificado (STS de 9 de diciembre de 1997), como pueden ser el acto de conciliación, el telegrama con acuse de recibo o el burofax, teniéndose que considerar el domicilio eficaz el domicilio designado, o el propio piso o local, en términos del art. 9.1.h) LPH.

o          – Contenido

Por un lado, se ha de instar la cesación de la actividad prohibida y, por otro, ha de advertirse de la inminencia de un proceso judicial en caso de no atenderse el requerimiento, concediendo, aunque la Ley no lo prevé expresamente, un plazo prudencial, adecuado a las circunstancias, para acabar con la actividad perturbadora (al decir la Ley que la privación de uso sólo procede cuando “el infractor persistiere en su conducta”, se dispone que la solución preferida es la modificación pactada de conducta, de lo que se impone un plazo atenido a lo razonable).

o          – Resultado

El art. 7.2, párrafo 3.º LPH impone que, si el requerimiento no es atendido, la Junta sea debidamente convocada al efecto, aunque una interpretación teleológica no parece lleve a excluir el tratamiento del asunto en Junta ordinaria, sino lo que realmente se exige es que se haga mención del asunto en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios, sea ésta ordinaria o extraordinaria.

En dicha Junta podrá adoptarse el acuerdo de ejercitar acción de cesación, y sin que se especifique un “quorum” determinado (había concluido la jurisprudencia aplicativa del antiguo art. 19 LPH que era suficiente con la mayoría de los presentes: STS de 16 de julio de 1993).

No cabe tampoco privar al comunero afectado de poder, en su caso, impugnar la Junta conforme al art. 18 LPH. En cambio, a pesar de que pueda resultar demandado por consecuencia de esta Junta, el ocupante supuestamente infractor no propietario carece de participación en la Junta, o de derecho a impugnar sus acuerdos (en contra, aislada, y bajo régimen previgente, se admitió la impugnación de ocupante no propietario en STS de 16 de febrero de 1987).

Cuando el Presidente, o al final, la Junta, dominada por un colectivo que no desea ejercer acciones frente a determinada actividad perjudicial para un copropietario o una minoría, puesto que la legitimación activa viene restringida en concreto, no cabría más que la pretensión del o de los afectados en juicio ordinario, sin que la solicitud de lanzamiento parezca tener cabida. No obstante, la STS de 14 de octubre de 2004, ha admitido la legitimación activa de un comunero para ejercer acción de cesación en un complejo urbanístico, extendiendo la doctrina de la legitimación universal en defensa de los intereses generales de los copropietarios, sin deparar perjuicios, a este proceso especial.

  • • Fase judicial de la acción de cesación

o          – Competencia territorial

Como no hay ninguna especialidad en la LPH, rige el fuero del lugar en el que radique la finca, por imperio del art. 52.1.8.º LEC, tal como indicaba el antiguo art. 19 LPH, siendo fuero necesario ex art. 54.1 LEC, pudiendo el Juez examinarla de oficio (art. 58 LEC).

o          – Legitimaciones

La legitimación activa corresponde a la Junta de propietarios, que actuará por medio de su Presidente (art. 13 LPH), y la pasiva, al infractor, sea propietario, y en su caso, mero ocupante de la vivienda o local.

En el reformado art. 19 LPH podía dirigirse la acción de cesación contra el propietario o contra el ocupante, pero, en este último caso, si se quería obtener el lanzamiento o resolución del contrato era requisito previo que, además del requerimiento para la cesación de la actividad prohibida, se hubiese requerido al propietario para que en plazo prudencial ejercitase acción resolutoria, y la Comunidad sólo podía ejercer lanzamiento en el caso de pasividad del propietario. La jurisprudencia entendía conferida a la Comunidad como dotada de una legitimación extraordinaria por sustitución, actuando la Junta en nombre propio, pero ejerciendo derecho del propietario, por lo que éste no tenía que ser llamado a juicio en posición de demandado, ni su ausencia generaba defecto de litisconsorcio pasivo necesario (SSTS de 28 de noviembre de 1992 y 16 de julio de 1993).

Ahora, al no ser necesario el requerimiento previo al propietario, cuando no es quien realiza las actividades prohibidas, si la Comunidad dirige acción contra el ocupante solicitando la extinción de los derechos que ostentaba sobre la vivienda o local, su legitimación se configura como ordinaria directa, al margen de la conducta del titular dominical, bien que por un derecho de instauración legal para una situación jurídico-real -no por una relación jurídica con el ocupante-. Como la Junta debe ser necesariamente convocada para tratar del tema, habrá tenido el propietario noticia de la intención comunitaria de interponer la acción, y podrá haber adoptado sus medidas, y resulta de lo más conducente, aunque no se imponga en la Ley, por la solución preferencial de la rectificación amistosa, enterarle. Pero la pretensión de la Comunidad no es de un derecho ajeno que hubiera correspondido al propietario contra el infractor no propietario, sino de un derecho propio.

El corolario de que el ocupante no propietario esté legitimado pasivamente, y tenga legitimación activa ordinaria directa la Comunidad, al deber soportar el propietario la resolución de un contrato o una cesión en que es parte, la conjunción “y”del art. 7.2, párrafo 1.º LPH, con el modal “en su caso”, del art. 7.2, párrafo 5.º LPH, mueve a opinar que se establece un litisconsorcio pasivo necesario entre ocupante y propietario (SSAP Asturias -7.ª- de 4 de enero de 2002, rec. 347/2001, Cantabria -1.ª- de 21 de enero de 2003, rec. 227/2001, o Lleida -2.ª- de 9 de septiembre de 2003, rec. 175/2003). Sin embargo, no falta doctrina de apelación que entiende precisamente reforzada la excepción por la cual el único legitimado pasivo es el ocupante, sin necesidad de codemandar al propietario, secundando la jurisprudencia recaída bajo imperio del antiguo art. 19 LPH (SAP Valencia-9.ª- de 12 de noviembre de 2003, rec. 410/2003).

o          – Demanda y procedimiento

El proceso al que remite la Ley, “en lo no previsto expresamente” en el art. 7.2 LPH, es el del juicio ordinario, según la reforma operada por la disposición final 1.ª.1 LEC (lo cual resultaría también conforme al art. 249.1.8.º LEC).

Por ello, la demanda ha de reunir los requisitos que, con carácter general, previene el art. 399 LEC, pero con las especialidades de procedibilidad de la acreditación documental del requerimiento fehaciente, y de la certificación del acuerdo de la Junta, los cuales serían requisitos de admisión según el art. 403.2 LEC.

o          – Medidas cautelares

Hay previsión legal expresa de medidas cautelares de cara al procedimiento de acción de cesación. En concreto, el Juez puede acordar, con carácter cautelar, la cesación inmediata -provisional- de la actividad, medida anticipatoria del art. 728.2 LEC, que tendrá lugar, en su caso, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Además se prevé autorizar medidas conservativas o asegurativas de la eficacia del fallo (“aquellas que sean precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación”). Como la demanda de cesación puede acumular peticiones indemnizatorias, nada se opone a la posibilidad de que el Juez adopte otras medidas de orden patrimonial dentro del “numerus apertus” del art. 727 LEC.

Dadas las consecuencias de una cesación inmediata, la exigencia de fundamentar los presupuestos de esta medida cautelar, de la apariencia de buen derecho, sobremanera, tiene urgirse con la mayor seriedad por los Jueces.

o          – Sentencia

La sentencia estimatoria puede acordar:

         • En primer lugar, la cesación de la actividad, como ya, con sometimiento al viejo art. 19 LPH, se tenía sentado en la STS de 10 de julio de 1995. Se trata de una condena de hacer personalísimo, y eventualmente un no hacer -si la actividad había ya desaparecido, pero hay riesgo inminente de reproducción-.

         • Expresamente prevista en la Ley, una condena a indemnizar daños y perjuicios.

Además de que siempre habrán de cumplirse las exigencias de acreditación de los daños y su cuantificación, en relación causal adecuada con la infracción por actividad prohibida, no son imaginables los materiales más que en circunstancias muy particulares, si no se trata de pura responsabilidad civil, a menos que se admitan los daños morales.

         • Cabe la posibilidad de que la sentencia acuerde la privación del uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años, así como la extinción de los derechos del ocupante sobre la vivienda o local y su inmediato lanzamiento (es decir, no sólo se aplica a la extinción de un contrato, sino también a las situaciones de precario). Obviamente, de estimarse la demanda, el Juez no está vinculado a aplicar el plazo de privación de uso que se le pida.

Cuando quien detenta la vivienda o local es un usufructuario, debe equipararse al propiestario por su derecho real de goce limitado, que suple al dueño en la posesión y disfrute reales, e igualmente la condena procedente será de privación de uso, y si no ocupa, la resolución del contrato concertado con el tercero, o la desaparición del precario.

Si el ocupante es lanzado, no hay luego prohibición de que el propietario vuelva de inmediato a establecer una relación jurídica con otro. Se trata de una medida punitiva civil de carácter personal respecto del ocupante, que nada limita, por el contrario a cuando al propietario se le priva de uso, el derecho de arrendar o ceder de nuevo el elemento a quien crea conveniente el dueño. Ahora bien, si mediante un nuevo inmediato arriendo o cesión del propietario, desocupada una persona, otra persevera con la actividad prohibida, cabría ejercer otra vez la acción de cesación, puesto que si no, toleraríamos un patente fraude de ley del art. 6.4 CCiv, y acto abusivo del art. 7.2 CCiv.

Se ha planteado la cuestión del “non bis in idem” por cuanto la actividad prohibida haya sido objeto de un proceso penal previo, si bien parece claro que, incluso cuando quien denuncia en vía penal es el mismo Presidente que requiere la cesación por conducto del art. 7.2 LPH, y representa a la Comunidad en la demanda, no hay una duplicidad sancionadora con el mismo fundamento, sino que una cosa es la sanción penal para la acción punible, y otra la vía civil especial de cesación por la propiedad horizontal, siquiera sea esencialmente una penalidad civil (vid. SAP Valladolid -3.ª- de 7 de julio de 1997 o Baleares -5.ª- de 17 de enero de 2000).

Eficacia de los estatutos y su inscripción

Oponibilidad y Registro

Conforme al art. 5, párrafo 3.º “in fine” LPH, los estatutos no perjudicarán a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Los estatutos de las Comunidades de propietarios tienen acceso al Registro de la Propiedad como negocio jurídico ordinario relativo a derechos reales sobre bienes inmuebles, aunque actualmente es la forma en la que más situaciones jurídico-personales u obligaciones “propter rem” acceden a los Libros.

La Ley, al no subordinar a ningún requisito las normas que pueden contener los estatutos de cara a acceder al Registro de la Propiedad, abrió la puerta para el uso del Registro de la Propiedad como un sistema de publicidad “erga omnes” de situaciones jurídicas personales, aunque repugnen a los principios registrales o enturbien el contenido jurídico real de los asientos, siendo normas más propias de un registro oficial de la Comunidad como la persona jurídica que no es, o de un registro oficial administrativo.

Por otro lado, el art. 5, párrafo 3.º “in fine” LPH instaura una oponibilidad de pleno Derecho de los estatutos, que no se puede desvirtuar con la prueba del desconocimiento por parte del afectado, por el mecanismo de la inscripción registral. Conforme al tenor legal, puede haber motivo para error, puesto que se dice que los estatutos no perjudican a tercero, si no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad, con lo que podría pensarse que es así, incluso si el tercero conocía la norma estatutaria. Pero a pesar de esa literalidad meramente negativa, los estatutos de las Comunidades de propietarios deben perjudicar al tercero que los conoció suficientemente aunque no hayan sido inscritos, dado que la inscripción precisamente es el cumplimiento efectivo pleno, por establecimiento de un sistema oficial, de la finalidad preceptuada de la publicidad frente a terceros. Así la jurisprudencia, y el principio general de nuestro Derecho, que sólo protege, tanto en Derecho de obligaciones como en las relaciones jurídico-reales, si se les puede considerar de buena fe, aunque esa buena fe se presuma.

En definitiva, la no inscripción de los estatutos produce la importante consecuencia práctica de que, cuando se pretenda oponer los Estatutos no inscritos a un tercero, se haya de demostrar que a pesar de la falta de inscripción de los estatutos, el tercero los conocía efectivamente, sin que al contrario, el tercero está obligado a probar que no los conocía, puesto que no están asentados en el Registro. Ahora bien, si los estatutos están inscritos en el Registro de la Propiedad resulta indiferente que el tercero pruebe o no que no los conocía, porque los conociera o no, en todo caso, le serán oponibles.

Pero, con relación a estatutos todavía no inscritos, y contemplando la práctica en los contratos de compraventa de pisos o locales, cabe preguntarse si una manifestación genérica de conocer los estatutos de la propiedad horizontal (famosa cláusula de estilo: “el comprador conoce y acepta las reglas del edificio”) será suficiente para que le sea oponible, al comprador que suscribe esa cláusula de estilo, el contenido de los estatutos.

Si el comprador es un particular consumidor, y el vendedor una empresa, no parece dudoso que la estipulación debe considerarse, por sí sola, nula de pleno derecho y tenerse por no puesta al amparo de lo dispuesto en el art. 80.1.a) TRLGDCU , exigente de que los contratos celebrados al socaire de la ley, sean redactados con el contenido íntegro y sin remisiones a textos que no estén incluidos en el mismo contrato a menos que se faciliten simultáneamente al comprador, además de vulneradora de las previsiones de los arts. 5.1.2.º y 9 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a Suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de viviendas, el cual requiere tener a disposición del público los “estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, en su caso”, así como la entrega al comprador de copia de los estatutos en el momento de la firma del contrato.

En las relaciones entre empresas, o cuando el adquirente no es consumidor, o vende quien no es un profesional, la firma de una cláusula genérica debe tener efectos, porque las disposiciones que se contienen en la legislación sobre consumidores y usuarios no les son aplicables, ya que tienen una finalidad tuitiva especial, o de imparcialidad cualificada, beneficiosa para la parte más necesitada de protección, que no tiene sentido en una relación entre iguales, o cuando transmite precisamente un consumidor final, sin que la Ley tenga justificación para proteger a la parte compradora en mayor medida que a la otra. Lo que acaso puede admitirse, entonces, ante esta cláusula de estilo es la posibilidad de probar el tercero que al firmar el contrato no conocía, o no podía conocer el contenido de los estatutos de la Comunidad faltos de inscripción, a pesar de que en el contrato que firmó manifestaba conocerlos y aceptarlos, con el problema para esta carga de prueba de que conllevará la dificultad especial de probar hechos negativos, y la entrada del principio de facilidad probatoria del art. 217.7 LEC.

En fin, la conducta del vendedor de un piso o local, o de la Comunidad de propietarios a la que pertenezcan, y correlativamente la del adquirente, en supuesto de estatutos no inscritos, puede resultar relevante, de modo que si un tercero ha hecho todo lo diligentemente posible para conocer el contenido de dichos estatutos, y a pesar de ello, por las dificultades materiales para ello, o por no facilitarle la labor el vendedor o la Comunidad, el tercero los desconoce, no le serán oponibles, mientras que si el propietario único o la Comunidad desenvuelven lo de suyo hábil para que el tercero conozca, y es la negligencia de éste la que ha causado el desconocimiento de hecho del contenido de los estatutos, los estatutos le serán oponibles.

Noción del tercero

¿Quiénes son los terceros en la propiedad horizontal, y que pueden estar afectados por los estatutos con arreglo al art. 5, párrafo 3.º LPH por la inscripción, o no estarlo por falta de ésta?

Desde luego, no los ajenos, en todo tiempo, a la copropiedad del edificio correspondiente.

En una tesis, siguiendo las teorías de la unicidad del tercero, se defiende que el tercero al que se refiere el art. 5, párrafo 3.º LPH, es el tercero hipotecario ordinario que reúna los requisitos del art. 34 LH : adquirente (1), de buena fe (2), a título oneroso (3), que a su vez inscribe su derecho (4). Si esos son los requisitos para que un tercero esté protegido por los principios hipotecarios, de acuerdo con la legislación propia de la materia, no se podría, en esta línea, establecer criterios distintos para otros casos, puesto que ello nos llevaría a tener un concepto distinto de tercero para cada uno de los casos recogidos por las leyes de inscripción registral.

Aunque la tesis dominante sobre el tercero del art. 5, párrafo 3.º LPH desborda los márgenes que dibuja el art. 34 LH hasta conformar un verdadero tercero negativo, una figura muy parecida al tercero mercantil que contrata con una sociedad inscrita en el Registro Mercantil, tratándose aquí de una Comunidad constituida e inscrita en el Registro de la Propiedad. Por eso, la LPH y su ordenamiento acompañante, incluido el registral inmobiliario del art. 8.3.º y 8.4.º LH, utiliza un registro de bienes como es el de la propiedad, como si fuera un registro de personas, al estilo del mercantil. Todo el que tenga una relación jurídica con la Comunidad o con sus elementos puede verse afectado por las normas contenidas en los estatutos inscritos, y no a falta de inscripción.

Así, al margen de adjetivos dogmáticos para el tercero, hay que fijarse en quien se convierte en comunero, adquiriendo la vivienda, local, garaje, trastero, etc., y en todo el que deriva su derecho de ese comunero, los cuales no han tenido ocasión de participar en la formación de los acuerdos o formas de actuación que están en los estatutos adjuntos al título.

Si la Comunidad pretende prohibir que se destine a oficina una vivienda, o a restaurante un local, o repartir los gastos generales con diferencia a lo que resultaría del coeficiente de participación en la propiedad, será posible mediante la unanimidad en Junta regular de propietarios. Quienes participaron de hecho, o pudieron hacerlo, como copropietarios, no podrán ignorar esas normas estatutarias, pero todos los demás, salvo que el Presidente, debidamente facultado por la Junta, comparezca ante Notario para otorgar escritura pública, y se inscriba en el Registro de la Propiedad, carecen de obligación de cumplir esos nuevos estatutos, a menos que se pruebe que los conocía antes de convertirse en tercero relevante.

Ahora bien, ocurre con abundancia que, después de modificaciones estatutarias no inscritas, los nuevos sucesivos copropietarios asisten a Juntas posteriores, en que se aprueban presupuestos y cuentas anuales, y se distribuyen gastos conforme a determinados cálculos, de modo que, al no impugnar los acuerdos que se vayan adoptando en tiempo y forma, quedarán vinculados por el principio de “non venire contra propriae acta”.

Reglamento de régimen interior

El concepto jurídico de los estatutos de la Comunidad se fija desde la separación, por arriba, de la legislación general aplicable a las Comunidades de propietarios, y, por abajo, de las puras reglas de funcionamiento de los servicios y elementos generales, así como de convivencia comunitaria. Esto del nivel inferior integra el Reglamento de Régimen Interior, y aquello del nivel superior, los derechos y obligaciones de la Ley, se regula en particular por el nivel intermedio, las normas estatutarias, que inciden en tales adaptándolos a cada Comunidad.

Las normas de régimen interior se deslindan por la Ley y los estatutos. Lo que es coincidente entre estatutos y reglamento de régimen interior es que ambos son facultativos, sin preceptiva existencia jurídica, y lo que diferencia es que las normas de régimen interior pueden ir modificándose en las Juntas de propietarios, sin otro requisito que el acuerdo de mayoría (SAP Barcelona -1.ª- de 26 de noviembre de 2007, rec. 528/2006).

Caracteres

Las normas de régimen interior, a que se refiere el art. 6 LPH , integrantes del Reglamento de Régimen Interior que le epigrafía, son aquel conjunto de reglas de que se dota la Comunidad de propietarios destinadas a regular los extremos que la Ley expresamente menciona: convivencia, adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y los demás detalles que, sin afectar a la delimitación de los derechos y obligaciones de los propietarios, en principio determinados por la Ley, regulados en particular por los estatutos, modalizan el ejercicio de esos mismos derechos y obligaciones.

  • • Otorgamiento.

El Reglamento de Régimen Interior no es, como lo son los estatutos, complemento del título constitutivo, ni su forma de confección y aprobación está en el art. 6 LPH, remitiéndose para su otorgamiento la LPH a los acuerdos sobre la administración de la Comunidad (art. 17.7 LPH).

Nada obsta que el promotor-vendedor, siendo propietario único, establezca unas reglas de régimen interior, pero no pertenecerían al título, y como no estatutarias, podrían ser variadas por la Junta de propietarios por acuerdo de mayoría, incluso si media inscripción en el Registro de la Propiedad.

Es lo cierto que en la práctica se incluyen en los estatutos muchas normas que, por su contenido, deberían incluirse entre las de régimen interior, y si se asume una tesis mero-formal, por el continente de las normas, conllevaría a una serie de consecuencias indeseadas, empezando por el rígido sistema de modificación de los estatutos del art. 17.6 LPH, y terminando por el acceso al Registro de la Propiedad de lo que no debería. Por ello, tiene que adoptarse una tesis material, y las normas que por su naturaleza deban ser de régimen interior, por mucho que se coloquen en los estatutos, al no definir ni delimitar derechos, y que son de uso interno de la comunidad, al margen de que no se deniegue su acceso a los Libros del Registro, podrán variarse sin régimen de mayoría.

  • • Preceptividad.

Como queda indicado, al igual que los mismos estatutos, pero con mucha mayor justificación en todo caso -ya que puede resultar contraproducente por excesivo-, el Reglamento de Régimen Interior no es obligatorio que exista para cada Comunidad, pero si existe, lo mismo que otros acuerdos de Junta que no se contengan en un documento de normas reglamentarias, serán de cumplimiento obligatorio (v.gr.: STS de 4 de noviembre de 1988).

Otro asunto es hasta qué punto, o en qué términos puede compelerse a cumplir estas reglas mediante sanciones impuestas por las Junta de la Comunidad, de lo que luego se comenta.

  • • Modificación.

La modificación sólo precisa de acuerdo mayoritario ex arts. 398 CCiv y 17.7 LPH, y de suyo, más que debatir continuamente la reforma de un documento complejo existente desde un origen, es conveniente en las Comunidades más normales que cada año se acuerden en Junta este tipo de reglamentaciones, tomando en cuenta la experiencia del año anterior, acomodando la vida comunitaria a las necesidades del día a día.

Contenido

Para distinguir bien lo que es contenido estatutario de lo que son normas de régimen interior, habría que acudir a criterios de distinción, pero no se hallan en la Ley, siendo la jurisprudencia en extremo casuista, y que se extiende nada más que en “obiter dicta” a este respecto.

Los criterios doctrinales son variados, entre los que limitan el contenido de las normas reglamentarias exclusivamente a las disposiciones de administración y las destinadas a la economía en los gastos de gestión de la propiedad horizontal, o a las atinentes a la representación y al derecho de voto, y la línea más plausible, que incluye todo lo referente a la organización interna de la Comunidad y a la modulación de los servicios comunes que el copropietario usa, sin comprender ningún tipo de limitación del dominio, ni en los elementos privativos, ni en la copropiedad de los elementos generales incluidos los procomunales, que pertenecen a la reserva de estatutos (por ello, el art. 7.2 LPH en modo alguno contempla actividades prohibidas por los Reglamentos de Régimen Interior).

Por vía ejemplificativa, no es posible que las reglas de régimen interior estipulen que un piso no puede destinarse a despacho profesional, o que en un local no puede establecerse un negocio de hostelería.

En cambio, los Reglamentos de Régimen Interior suelen regular habitualmente:

  • • El uso de los servicios comunes, como reglas para los ascensores, calefacción, horario de apertura y cierre del portal, etc.
  • • La convivencia entre condóminos y vecinos: tenencia de animales de compañía, ruido en los pisos o locales, tendido de ropa, retirada de basuras, etc.
  • • Límites a las facultades de los órganos: limitaciones para el Presidente, por ejemplo, que afectarán únicamente a la actuación de los órganos en el orden interno, puesto que las facultades representativas de los órganos de gobierno frente a tercero las previene la Ley. Aprobadas limitaciones a las facultades representativas o externas de los órganos, podrán dar lugar a responsabilidad frente a la Comunidad por parte de quien las haya sobrepasado, sin afectar a los terceros.
  • • Normas sobre el régimen laboral de los empleados de la Comunidad.
  • • Regulación de los elementos de ornato.
  • • Regulación de las Subcomunidades, que son Comunidades parciales que se constituyen, sin tipicidad legal, dentro de una sola división horizontal, formadas por los propietarios de una parte del edifico que pueda ser físicamente individualizable (un portal, un ala, un bloque, una fase de construcción…).

La Ley no especifica unos preceptos para Subcomunidades, pero el vacío legal, desde siempre se había considerado por la jurisprudencia que no excluía la lógica de que se pudieran establecer tantas Comunidades parciales como portales tenga un edificio, y tampoco reputaba desorbitado el sistema cuando lo que haya sean distintos bloques o alas en el inmueble.

Mucho más desde el art. 24 LPH, que dando regulación positiva a los complejos inmobiliarios, contempla la posibilidad expresa de un conjunto de Comunidades parciales agrupadas en una macrocomunidad que abarca a todas ellas, aplicable el régimen de la LPH. En cuanto a la regulación sobre órganos de gobierno y administración, y la forma de tomar acuerdos, hacia el interior de la Comunidad agrupada o macrocomunidad, valdrán las normas de los arts. 13 y 17 LPH correspondientes, con un Reglamento de Régimen interior, aunque “ad extra” órganos de las Subcomunidades no detendrán facultades de representación frente a terceros que no están atribuidas por la Ley, ni valdrán sin colaboración expresa de la Ley para conceder una capacidad procesal al ente sin personalidad jurídica.

  • • Las ya indicadas normas sancionadoras para el caso de incumplimientos del resto de las disposiciones de la Comunidad.

La Ley no establece ninguna sanción específica que garantice el cumplimiento de las normas de régimen interior por parte de los propietarios, de donde se aduce una posibilidad necesaria de que los propios afectados busquen fórmulas de coerción, en defecto de disposición legal. Claro que en caso de impugnación de la posible sanción, ésta deberá ser ratificada por los tribunales, y la Comunidad no dispone de ningún título ejecutivo para hacerla efectiva. En todo caso son disposiciones muy polémicas. Por otro lado, si estos reglamentos sancionadores deben sujetarse a criterios de equidad tanto en su formulación como en su aplicación, su control judicial no puede basarse de manera exclusiva en la equidad, ya que no hay Ley que así expresamente lo permita (cfr.: art. 3.2 CCiv), y pudiera emplearse por analogía, el mismo basamento legal que para las cláusulas penales, con la secuela ex art. 1154 CCiv, de la facultad moderada por los tribunales en caso de que las obligaciones de los propietarios hayan sido en parte o irregularmente cumplidas. Es claro que las privaciones de uso de servicios generales no pueden establecerse, en tanto que limitaciones de las facultades del dominio sin base legal explícita, pero como con cualquier otro acuerdo comunitario, cabe la demanda de prestación, ejecutable forzosamente a través del proceso, y las más simples sanciones pecuniarias, como pueden ser los recargos por demora en el pago de cuotas, con el límite del abuso o la usura

Oponibilidad

En primer lugar, se afirma la no inscribibilidad de las normas de régimen interior derivada de su naturaleza, y la ausencia de la expresa prevención legal para las normas estatutarias, siendo que ninguno de los actos que el art. 2 LH declara como inscribibles pertenecen al contenido predicho.

Puede decirse que no hay duda de la conveniencia de que las normas de régimen interior puedan accedan a una publicidad suficiente, y aunque de entrada parece algo descabellada la pretensión de que estas normas accedan al Registro de la Propiedad, se ha planteado modernamente, con base en dos argumentos: el acceso en múltiples ocasiones de normas que están incluidas en los estatutos de la Comunidad, pero que por su contenido en realidad deberían formar parte de las normas interiores, según se ha indicado (1); el acceso de otras normas sobre uso de elementos de los proindivisos, como los pactos entre comuneros concluidos al amparo del art. 392 CCiv, y típicamente los pactos sobre el uso de las plazas de aparcamiento que se venden por cuotas indivisas (2).

La inteligencia de que el silencio legal asevera la no inscribibilidad, se corrobora en la SAP Barcelona -11.ª- de 9 de septiembre de 2004, rec. 567/2003, a lo que se debe agregar que determinados pactos descriptivos de elementos comunes en aparcamientos comunitarios del art. 68 RH, reformado por Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, han sido depurados, por ausencia de cobertura legal, en la STS -III- de 31 de enero de 2001, rec. 507/1998.

Pero, por otro lado, relacionando el art. 6 LPH y el art. 5, párrafo 3.º LPH, las normas de régimen interior no requieren estar inscritas en el Registro de la Propiedad para ser oponibles a los propietarios, adquirentes u ocupantes de los pisos o locales, los cuales pasan a formar parte de una Comunidad que precisamente se rige por esas normas. Es responsabilidad, pues, de los interesados dar las facilidades necesarias para que los adquirentes conozcan dichas normas, que les van a afectar les sean o no conocidas.

Es de empleo un paralelismo con lo apuntado sobre el conocimiento de los estatutos por parte de los terceros, si el adquirente ha hecho todo cuanto estaba en su mano, dentro de los límites de la diligencia legalmente exigible, para tener conocimiento de la existencia y contenido de las normas de régimen interior, y la Comunidad, a través de sus órganos de gobierno, le ha impedido o no le ha facilitado su conocimiento. Constituiría un abuso de derecho, y un fraude de ley (arts. 7.2 y 6.4 CCiv), que esa misma Comunidad impusiera al adquirente las sanciones contenidas en unas disposiciones que ella misma le ha ocultado o no ha sabido dar a conocer.

Téngase en cuenta que las normas de régimen interior de las Comunidades no suelen estar codificadas, y de suyo un documento único inicial y exhaustivo no es usualmente recomendable, por constituir foco de debates sin acomodo circunstancial según pasa el tiempo. El texto debidamente articulado es mucho más inhabitual que las disposiciones de contenido propio de las normas de régimen interior dispersas a lo largo del libro de actas, en las actas levantadas en la distintas Juntas que las han ido aprobando, decisión a decisión, a medida que surgía la necesidad de cada una de las normas. No cabe obligar al tercero que quiera conocerlas a examinar la totalidad del libro, actividad que puede exceder de la diligencia exigible a cualquier contratante, amén de que se beneficiaría del canon interpretativo “contra proferentem” de cláusulas oscuras del art. 1288 CCiv, y en cambio, debiera incluirse dentro de las obligaciones que se derivan de llevar una administración ordenada por parte del Secretario, o del Presidente, el que las normas de régimen interior estén ordenadas, y si no pertenecen a un texto codificado, se recojan en una copia de texto único y claro, accesible a los terceros que se puedan ver afectados por ellas y que tengan interés en conocerlas.

Especialmente cuidadoso debe ser la afectación a un tercero, que compra un piso o local, por una norma sancionadora dentro del Reglamento de Régimen Interior, el cual no ha tomado parte en la redacción, ni ha prestado su conformidad a la misma, ni la ratifica, e incluso, puede ser que no la conozca, al no gozar dicha normas de ningún sistema de publicidad.

 

COMUNIDADES. Relación entre estatutos y título constitutivo

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El Autor: Alfredo García López
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