Debemos partir, que salvo que exista un pacto, los condueños no están obligados a mantener la propiedad compartida de un bien o derecho, así expresamente se dispone en el artículo 400 del Código Civil, cuyo tenor literal es: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.»
Estas situaciones suelen darse tras las adjudicaciones de bienes a varios herederos, cuando se rompen las parejas de hecho o cuando los que en su día fueron inversores conjuntos, dejan de entenderse.
Llegados al punto en el que hay poco que discutir, pero no se logra alcanzar un acuerdo para ver quién se queda con el inmueble abonando a la otra parte una compensación o simplemente a ninguno de ellos les interesa, pero no concretan la mejor forma para deshacerse del bien, lo habitual ha sido que se inicie un proceso judicial de división de la cosa, que se limitará a plantear a un Juez que el bien es indivisible y que las partes no convienen la forma de proceder a su reparto.
Por nuestra experiencia, la parte demandada en bastantes ocasiones, nada tiene que alegar, pues siendo cierto que la casa, local, etc. es materialmente indivisible, lo único que queda es reconocerlo, en lugar de plantear insostenibles oposiciones a la demanda, que lo único que propiciarán sea la imposición de las costas del proceso.
Lo más razonable en los supuestos que poco o nada se pueda alegar es directamente allanarse, es decir aceptar la demanda, lo que propiciará sea dictada una senetencia por la que se acceda a declarar la indivisibilidad del bien o derecho y tras ello, sin se sigue sin alcanzar un acuerdo, proceder a su venta mediante la celebración de una subasta judicial.
El camino desde que se presenta la demanda, se admite a trámite, se produce el allanamiento o allanamiento y finalmente es dictada la sentencia, suele implicar además de evidentes e importantes costes, se emplee un tiempo precioso, que no era preciso malgastar.
La legislación vigente, habilita cauces efectivos para que los copropietarios que quieren poner fin a la comunidad puedan hacerlo sin necesidad de pasar por un, a veces tortuoso, procecso judicial contradictorio, que puede durar, pese a que no haya oposición, entre seis meses y un año, pues los asuntos a veces son conocidos por Juzgados con una gran carga de trabajo.
Cuando el desacuerdo se centra en saber qué condeño será el que se adjudique el bien o el importe que podría obtenerse por el mismo, lo razonable es acudir directamente a una Subasta Voluntaria, habilitándose para ello dos vías:
– Notarial, regulada en los artículos 72 y siguientes de la Ley del Notariado, en la que con la intevcención de un Notario se organiza todo el proceso, siendo un cauce muy rápido y en el que hay que abonar los honorarios del fedatario público o,
– Judicial, regulada en los artículos 108 a 11 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, que lleva en vigor apenas hace medio año. Se tramita ante el Letrado de la Administración de Justicia y en principio es gratuita, salvo que se quiera constar con asistencia de Letrado y/o Procurador, cuya intervención no es preceptiva, pero sí altamente recomedable.
En ambas vías, tanto Notarial como Judicial, es preciso sean reseñadas las condiciones que van a regir la subasta y que serán establecidas por los condueños y la legislación aplicable, fijando cuestiones tan importantes como el tipo de la subasta, la puja mínima y otras necesarias para que los postores puedan tener claros los requisitos fijados.
Es conveniente que se aporten los máximos datos del inmueble, preparando documentación informativa que será puesta a disposición de los interesados.
La realización de la Subasta es en cualquier caso vía telemática, a través del portal oficial de Subastas, en el que se expondrán los datos anteriormente indicados y se mantendrá abierta por un plazo de 20 días, en el que los interesados podrán hacer las pujas, pudiendo conocerse en todo momento cuál es la máxima. Evidentemente los condueños podrán también entrar en la subasta si quisiesen les fuera adjudicado el bien o simplemente para pujar y con ello intentar conseguir subir el valor de adjudicación, algo que hay que hacer con cautela.
Por lo expuesto, el primer paso a dar una vez se ha comprobado que el acuerdo es altamente improbable y teniendo claro todos los condueños que la salida es la venta en pública subasta, es trasladar esta posibilidad, que evitaría tener que pasar por un procedimiento estéril, pues lo único que se conseguiría sería una declaración judicial de la necesidad de venta mediante subasta, lo que las partes pueden hacer sin que un Juez lo diga.
No estaría de más, que en los requerimientos iniciales que se suelen cursar a los otros copropietarios, dejar ya apuntada esta posibilidad.
CIVIL.. División de condominios
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