ARRENDAMIENTOS Enajenación de la finca arrendada

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ARRENDAMIENTOS Enajenación de la finca arrendada. El art. 29 LAU 1994 determina la continuidad del arrendamiento según lo acordado por las partes aunque se enajene la cosa arrendada, salvo que se trate de un tercero que reúna los requisitos del art. 34 LH 1946.

Se reitera que puede pactarse que, si la finca se transmite por cualquier motivo, o sólo por algunos, el arrendatario renuncia a continuar con el arriendo.

La aplicación de la norma de la Ley Hipotecaria presupone que se trate de arrendamiento de finca inmatriculada (1); contrato no inscrito (2); y que el tercer adquirente reúna todos los requisitos del art. 34 LH 1946: adquisición onerosa del titular registral conforme a la inexistencia de obstáculos en el folio real, seguida de inscripción, siendo el más debatible el de la buena fe, difícil en cuanto que desconocimiento de la relación arrendaticia, aunque se trata de la ignorancia del contrato, por encima de la mera ocupación (3). Precisamente, la buena fe se conjura con la inscripción del arriendo con arreglo al Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.

Apareciendo el “tercero hipotecario”, no resulta razonable que la extinción sea automática, por aplicación del principio de fe pública registral, sino que, de modo parecido a como ocurre en el art. 1571 CCiv, el adquirente puede optar por terminar con el arrendamiento, pero en otro caso, su aceptación expresa o tácita determinará el consentimiento a la cesión contractual.

En los casos en que el adquirente no sea tercero protegido por el art. 34 LH 1946 se produce una cesión legal forzosa de la posición contractual de arrendador, con subrogación plena. Pero si vendedor y adquirente no pueden pactar la extinción del contrato con eficacia frente al arrendatario, no cabe duda sobre la validez del pacto entre arrendador y arrendatario por el que se acuerde la extinción del arrendamiento si la finca se enajena.

El consentimiento del arrendatario no es necesario para la cesión legal forzosa por enajenación de la finca arrendada, salvo los casos en que se haya excluido en el propio contrato de arrendamiento la precisión de que el arrendatario soporte la sucesión en el papel del arrendador de un tercero, en cuyo caso parece que tampoco habrá extinción automática, sino facultad del arrendatario de dar por terminado el arriendo.

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El Autor: Alfredo García López
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