ARRENDAMIENTOS. Conservación de la vivienda

11 diciembre, 2017

ARRENDAMIENTOS. Conservación de la vivienda. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las obras de conservación, facilitándole la verificación directa por sí mismo, o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda (art. 21.3 LAU 1994).

Constituye esta regla una concreción de lo dispuesto en el art. 1559, párrafo 2.º CCiv, sin que la Ley establezca ningún procedimiento específico para efectuar la comunicación prevista. Bastará por ello con que se produzca de cualquier forma que acredite que se llevó a cabo la recepción del mensaje, personalmente por el arrendador, o probablemente también por las personas que en las notificaciones judiciales (art. 161.3 LEC 2000) o notariales (art. 202 Reglamento Notarial de 1944) se señalan, dotando de esta forma a las comunicaciones de plausible flexibilidad y economía.

La comunicación de la norma no debe entenderse una fórmula sacramental, sino probatoria, pues puede ocurrir, por ejemplo, que una resolución administrativa comunique directamente al arrendador su obligación de reparar, e incluso que el arrendador tenga conocimiento de la necesidad, habiendo verificado directamente, por sí mismo o por los técnicos que designara, el estado de la vivienda en los términos del art. 21.3 LAU 1994, por lo que será irrelevante haberse preconstituido la prueba de que el arrendador tuvo conocimiento de la necesidad de ejecutar las obras de reparación, y de que se le facilitó la verificación. De suyo, la comunicación pudiera ser verbal, pero «ad probationem» es conveniente utilizar la vía notarial, acto de conciliación, burofax, telegrama con acuse de recibo, etc., con la finalidad de dejar preparada la vía judicial en caso de negativa del arrendador a cumplir con su obligación de reparar.

En todo caso, la notificación deberá contener la descripción de los deterioros causantes de la necesidad y una declaración formal por la que se invita al arrendador a que verifique el estado de la vivienda personalmente o a través de los técnicos que designe. Ante el silencio de la Ley, es adecuado que el arrendatario establezca un plazo prudencial para la verificación directa de la vivienda por el arrendador, atendiendo a la naturaleza de los deterioros. La falta de acceso a la vivienda en tiempo oportuno al arrendador o técnicos designados, atribuible al arrendatario, dejará sin efecto la notificación al objeto de la ulterior responsabilidad de la propiedad.

Si la comunicación no se realiza en ese «plazo más breve posible», el arrendador no puede excusarse de ejecutarlas, pero será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se hubieran podido ocasionar al propietario, en consonancia con lo dispuesto en el art. 1559, párrafo 3.º CCiv, de aplicación al caso.