ARRENDAMIENTOS. Cesión y subarriendo

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ARRENDAMIENTOS. Cesión y subarriendo. En el campo de arrendamiento para uso distinto del de vivienda para arrendamiento destinado a actividades empresariales o profesionales, se admite la cesión y el subarriendo, reduciendo al mínimo los requisitos en comparación con la LAU 1964.

Como es reiterativo, cabe la renuncia a estas facultades, o cláusulas contractuales de sentido contrario (exención de notificar, fijación de otro plazo para hacerlo, distinta formalidad, etc.), o condicionar la cesión o subarriendo, u otorgar derecho al arrendador a recuperar la finca en la forma que se establezca, o prohibir la fusión, transformación o escisión de la sociedad que quiera seguir siendo arrendataria. Todo depende de que los convenios sean explícitos, claros, y sin duda.

Cesión de arrendamiento

Se asume la autorización general del art. 1550 CCiv de ceder todo o parte de la finca, con matices: se pide la notificación al arrendador y se le concede el derecho de elevar la renta en cuantía variable según los casos. Desaparece el derecho de tanteo y retracto en favor del arrendador de los arts. 29 y ss. LAU 1964, vigentes para los contratos anteriores al 1 de enero de 1995.

La posibilidad de cesión del contrato sin consentimiento del arrendador se amplía, puesto que puede ser no sólo a título oneroso, sino también gratuito. Y de otro lado, pueden ceder su contrato no sólo los que podían al amparo de la LAU 1964, sino también los que ejerzan actividades profesionales (que antes, al asimilarse a vivienda no podían, siendo causa de resolución la cesión de parte del despacho a un compañero ex art. 114.2.ª y 5.ª LAU 1964), y en realidad, todos los arrendamiento para uso distinto del de vivienda que no sean por analogía (arrendamientos de temporada y recreativos), puesto que actividad empresarial es cualquier actividad que suponga la ordenación de capital y trabajo conjuntamente, o uno solo de estos factores, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

La cesión se produce por voluntad de cedente y cesionario, y no parece sometida a forma específica, aunque serán aplicables los arts. 1279 y 1280 CCiv, y además podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad. No hay ninguna imposición legal de que el cesionario deba continuar con la actividad, puesto que se subroga en derecho y obligaciones, siempre a expensas de lo pactado en contrato, y de las prohibiciones que en éste se hayan podido introducir ex art. 1124 CCiv.

Se impone “ex lege” al arrendador, lo que plantea el problema de responsabilidad de cedente y cesionario, por rentas impagadas o daños a la finca, lo cual no se prevé, según se hacía en los proyectos legales originarios. De todas formas, no cabe que un arrendatario se vea liberado de un contrato de larga duración cediéndolo a un tercero insolvente, puesto que respecto de rentas vencidas o la responsabilidad por daños ya causados hasta el momento de la cesión seguirá respondiendo el cedente, por una suerte de asunción cumulativa de deuda, de manera que puedan exigirse al cesionario, si así lo prefiere el arrendador, o por supuesto pedir la resolución del contrato por incumplimiento. Respecto de las deudas que surjan a partir del momento de la cesión, en principio, responderáúnicamente el cesionario, si bien podrá acudirse al art. 1206 CCiv, y considerar que el cedente debe responder en caso de insolvencia anterior y pública o conocida por el cedente en el momento de la cesión.

Subarriendo

El subarriendo se admite igualmente sin necesidad de consentimiento del arrendador en los mismos supuestos que la cesión, y habrán de aplicarse las normas del CCiv en materia de acción directa del arrendador frente al subarrendatario y responsabilidad de éste (arts. 1551 y 1552 CCiv).

Notificación

Lo único que se pide, tanto en la cesión como en el subarriendo, es que haya notificación al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado, conforme al art. 32.4 LAU 1994.

No se dice quién tiene la carga de esta notificación pero parece que será cedente o cesionario, o en su caso subarrendador, siempre que la cesión o subarriendo sea total, aunque para admitir al cesionario o subarrendatrio como nuevo sujeto del contrato, el arrendador podrá exigir la conformidad del anterior. Si se trata de un subarriendo parcial, el arrendatario que lo seguirá siendo tendrá la obligación de comunicar el cambio, por ostentar la exclusiva condición de tal.

La notificación habrá de ser fehaciente, como es obvio, no sólo de la recepción, sino del contenido del envío.

La falta de notificación no impide que se produzca la cesión o el subarriendo, pero será causa de resolución del contrato al amparo del art. 35 LAU 1994.

Prueba

Respecto a la prueba de la cesión o del subarriendo, puede tenerse en cuenta la abundante jurisprudencia que estima que la mera introducción en el inmueble arrendado de persona ajena al vínculo arrendaticio, sin la debida justificación del título que legitime su ocupación, permite considerar que existe cesión o subarriendo (SSTS de 20 de mayo de 1988 y 12 de noviembre de 1993). Se admite, pues, la prueba de presunciones judiciales del art. 386 LEC, sin que pueda pedirse al arrendador que califique exactamente el supuesto como de cesión o subarriendo (ejemplos de cesión serán la aportación de finca arrendada por el arrendatario persona física a una sociedad, constitución de sociedad entre arrendatario y terceros, incluso la domiciliación de una sociedad en un local cuyo arrendatario es una sociedad distinta, etc.)

Elevación de renta

El arrendador tiene derecho a una elevación de la renta en la cuantía señalada por el art. 32.2 LAU 1994: 10% por subarriendo parcial, y 20% si la cesión del contrato es completa.

Parece que la renta será la vigente en el momento de operarse la cesión o el subarriendo, excluyendo los complementos por gastos generales, tributos, etc., siempre supeditado a la ausencia de mandato en contra del contrato.

Si no conoce la cesión porque no se le ha notificado, y no optase por la resolución, parece que puede pretender la elevación con efectos desde que la cesión se produjo, sin que a ello obste que haya recibido pagos de rentas sin aumento antes de tener conocimiento de la nueva situación. Y si se le ha notificado, puede pretender la elevación desde el mes siguiente a dicha notificación, y siempre que la exija. Pues si conociendo la cesión o el subarriendo no pretende elevación alguna, no podrá luego pedirla con carácter retroactivo.

Redundancia

El art. 32.3 LAU 1994 advierte que no se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tiene derecho a la elevación de la renta.

Ello ya aparecía en el art. 31.4 LAU 1964 desde redacción dada por la Ley 5/1990, de 29 de junio, sobre medidas en materia presupuestaria, financiera y tributaria (procedente del RD-Ley 7/1989, de 29 de diciembre), pero en el régimen de la LAU 1994 resulta sobrante, ya que la cesión está libre y expedita en todo caso. Como se mantiene la elevación de renta, sencillamente se dispensa en estos casos del nada incómodo requisito de la notificación. Ahora bien, como la Ley no reputa cesión las operaciones descritas, deben vigilar las partes que si hubieran acordado que en caso de cesión -sin más- haría falta el consentimiento del arrendador, o que tendría una participación en el precio, o habría deber de preaviso especial, o un derecho de rescate, no procedería en estos supuestos del art. 32.3 LAU 1994.

De todas las formas, la dicha elevación procederá si a consecuencia de fusión, escisión o transformación hay un cambio en la persona del arrendatario, porque si no hay dicho cambio en la persona societaria, no habría razón.

ARRENDAMIENTOS. Cesión y subarriendo

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El Autor: Alfredo García López
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