ARRENDAMIENTOS. Ámbito de aplicación de la LAU

15 enero, 2018

ARRENDAMIENTOS. Ámbito de aplicación de la LAU. Una originalidad de la LAU 1994 es la discriminación entre finca destinada a vivienda y para uso distinto de vivienda, con la derogación de los criterios fijados por los arts. 1 a 5 de la LAU 1964, aunque los arriendos allí excluidos, acogidos al régimen transitorio, continuarán gobernándose por sus preceptos específicos en atención a las normas intertemporales.

Arrendamientos de vivienda

El art. 2.1 LAU 1994 define arrendamiento de vivienda a aquel «que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario», añadiendo seguidamente (art. 2.2 LAU 1994), la extensión de las normas del arrendamiento de vivienda al «mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador». Hay una noción de doble espectro, subjetivo, por la intención o finalidad de las partes, y objetivo, por idoneidad objetiva del objeto físico para ser habitado.

Respecto a la extensión del ámbito de aplicación del art. 2.1 LAU 1994 resulta menester la relación de accesoriedad, pues caso contrario serán arriendos para uso distinto de vivienda o, en su caso, sometidos al régimen del CCiv.

Se acogen en la ley conceptos de forja jurisprudencial, como edificación, habitabilidad, destino primordial, y permanencia del arrendatario, especialmente desde la doctrina recaída en los pleitos de denegación de prórroga, o en las causas de resolución contractual por aspectos tales como obras, ruina, etc:

La edificación. No hay vacilación en la utilidad de la jurisprudencia afectante al concepto de edificación y de la naturaleza urbana del inmueble.

Habitabilidad. En cuanto a la habitabilidad, doctrina y jurisprudencia, son unánimes en entender que esa condición debe predicarse en un orden de normalidad y razonabilidad. No se necesario que el departamento disponga de la correspondiente cédula municipal que autorice su ocupación, bastando que se trate de un espacio construido, con apropiada distribución y servicios de cocina e higiene.

La Sala I TS, desde antiguo, entre otras, SSTS de 17 de mayo de 1954 ó 5 de junio de 1957, conceptúa la habitabilidad como «aptitud de un edificio para ser utilizado conforme a un concreto y particular destino», como un requisito esencial del contrato de arrendamiento de vivienda, atribuyendo la LAU 1994 a la habitabilidad la condición de elemento determinante de idoneidad del objeto, exigiendo que ésta sea predicable del inmueble a la celebración del contrato y se mantenga, esencialmente a costa del arrendador, durante su vigencia.

La habitabilidad, a efectos arrendaticios, debe analizarse en cada caso concreto y en función de criterios de seguridad y adecuación, plasmados y exigidos en el art. 47 CE. La SAP Palencia —1.ª— de 6 de septiembre de 2004, rec. 306/2004, señala que vivienda «digna» es aquella que reúne condiciones para servir de morada al ser humano y vivienda «adecuada» es aquella vivienda «digna» que reúne los servicios mínimos imprescindibles para cubrir las necesidades de sus moradores, según los estándares mínimos admisibles en nuestra sociedad (servicios y suministros). Por otro lado, como sentaba la STS de 13 de diciembre de 1993, rec. 753/1991, en sede de arrendamientos rústicos, aunque habitable puede ser toda construcción, todo lugar más o menos cercado y techado, las excepciones impuestas por circunstancias imperativas (como en el caso, la pernocta en una granja porcina), no desdicen que una cosa es lo habitable, y otra lo adecuado para una normal habitación humana, es decir el razonable encuadre, que corresponde normalmente a la denominación de habitabilidad.

Destino primordial. Equivale a la finalidad o destino principal del inmueble, y con esta manifestación se suprime aquella categoría intermedia de los arriendos asimilados a viviendas y otros en los que el inquilino ejercía una profesión colegiada o pequeña industria (art. 4 LAU 1964).
Permanencia. La ley habla del rasgo de la voluntad de satisfacer la necesidad permanente de vivienda, o firme propósito y adquisición del compromiso de convertir la vivienda en sede personal, y no destinarla a mera residencia accidental o temporal. Ello no excluye que en atención al número de miembros componentes de la unidad familiar, pueda arrendarse más de un piso, aunque no estén conectados o contiguos, pero que sean precisos para la pernocta y la atención de las necesidades del colectivo.

El tema de que, por razones de trabajo o destino, el arrendatario se vea forzado a habitar en otro departamento en distinta población, celebrando nuevo inquilinato, está parcialmente resuelto por el art. 7 LAU 1994, advirtiendo que «el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes» (donde se habla de cónyuge, habría que incluir la convivencia «more uxorio», conforme a la doctrina constitucional de no restringir lo familiar a lo matrimonial, aunque en otros preceptos de la ley se distingue). Se trata de posibilitar legalmente el contenido «familiar» del contrato de arrendamiento de vivienda.

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda

El art. 3.1 LAU 1994 contempla los mismos como los que, recayendo sobre una edificación, tengan como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior, con lo que se reiteran las ideas de edificación y destino primordial.

Al no mencionar las exigencias de habitabilidad y permanencia, se plantea el problema de los arriendos mixtos, esto es, aquellos en los que concurre la doble y antigua utilidad de vivienda más local de negocio, solucionándose el conflicto atendiendo al destino primordial, sin que, en tales casos, la voluntad de las partes tenga un valor decisorio al respecto, según lo que consignen en el contrato.

«Ad exemplum» de arriendos que son reputados con carácter distinto a viviendas, se mencionan los «de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren» (art. 3.2 LAU 1994). La circunstancia de venir la relación precedida por la frase «en especial tendrán esta consideración» advierte que no tiene carácter exhaustivo y no agota otras posibilidades.

La jurisprudencia ha determinado que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental, y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad (STS de 15 de diciembre de 1999, rec. 1066/1995).

El mero hecho de concertar un arrendamiento durante una temporada, de invierno o de verano, no lo configura como arrendamiento de temporada porque si la finalidad de la ocupación es establecer allí la vivienda del arrendatario, no un domicilio transitorio por razones circunstanciales, el arrendamiento es de vivienda, sometido al Título II LAU 1994. La causa de la temporalidad tiene que constar en el contrato; debe ser real y verdadera la razón por la que se ocupa la vivienda circunstancialmente, como residencia transitoria, sin que baste concertar el contrato por un plazo breve coincidente con una temporada del año para calificarlo conforme al art. 3.2 LAU 1994.

Arrendamientos excluidos

Con arreglo al art. 5 LAU 1994 se mantienen clásicas exclusiones:

Viviendas para uso de losporteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios»asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten».

Resulta aplicable la tradicional jurisprudencia sobre el particular, dada la escasa relevancia de los pequeños canjes de dicción con relación a la previa LAU 1964 (así, la SAP Madrid —21.ª— de 28 de septiembre de 1999, rec. 455/1997, examina los requisitos que deben concurrir para que una relación arrendaticia urbana sea subsumible en el art. 2.3 LAU 1964, y los tres supuestos que tienen cabida en él; en el mismo sentido, véase más reciente SAP Pontevedra —1.ª— de 9 de marzo de 2006, rec. 11/2006). En estos casos prevalece sobre la causa locativa la de la relación jurídica de servicios, siendo el goce y disfrute del inmueble incluso un salario en especie, y solapándose la renta en dicha relación.

Viviendas militares, cualquiera que fuera su calificación y régimen, «que se regirán por los dispuesto en su legislación específica». Esta regulación especial se contiene fundamentalmente en la Ley 26/1999 de 9 de julio, de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas, y el Real Decreto 1286/2010, de 15 de octubre, por el que se aprueba el Estatuto del organismo autónomo Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa, que actualmente la desarrolla. La noción se refiere a las viviendas cuya titularidad o administración correspondía al antiguo Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas (INVIFAS) y a los Cuarteles Generales de los Ejércitos, incluidos los denominados pabellones de cargo, o viviendas destinadas a domicilio oficial o de representación social del militar, por razón del cargo que ostente o del destino asignado, y asimismo, las administradas por unidades, centros y organismos del Ministerio de Defensa, calificadas como viviendas militares por el Ministro de Defensa, cuando se declaren innecesarias y queden desafectadas para los fines y destinos que tienen asignados distintos de la vivienda. Así pues, no parecen abarcarse las utilizadas por personal civil auxiliar.
Los contratos en que se arrienda una finca con casa-habitación, pero es la finalidad primordial de arrendamiento el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio, que se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

Aunque lo parezca, no es exactamente lo mismo que la exclusión del viejo art. 2.4 LAU 1964, dado que en ésta el aprovechamiento predial se presumía cuando la contribución territorial de la finca por rústica era superior a la urbana. Como la destinación contractual es lo determinante, al no comprenderse en la legislación locativa especial como arrendamientos rústicos (art. 5 LAR) los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos, ni en general los de realización de una faena agrícola claramente diferenciada, aunque se retribuya o compense con una participación en los productos o con algún aprovechamiento singular, en el caso de que se celebre alguno de tales con alquiler simultáneo de casa habitación, se sometería al Código Civil (aunque tal vez debiera hacerlo en todo caso, por razón de complejidad).

Fuera de la órbita legal actual quedaron, como novedad de la LAU 1994, el uso de las viviendas universitarias,»cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad, y al personal docente y de administración y servicios dependientes de aquella, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva». Las normas de estos arriendos serán las establecidas en cada caso por la Universidad, rigiendo en su defecto la voluntad de las partes, y sólo supletoriamente, el CCiv, estimándose no utilizable la tácita reconducción.

La motivación de esta exclusión consiste en la peculiaridad de las necesidades de los docentes, alumnos o funcionarios de la Universidad, que hacen muy frecuente el cambio de destino y, en cualquier caso, los estudiantes pueden abandonar su residencia universitaria al finalizar cada período lectivo. En definitiva, serían arriendos de temporada por analogía.

Por último, la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013 -nueva letra e) del art. 5-, excluye de su ámbito de aplicación los contratos que tengan por objeto la cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, que se someterá al régimen específico que las regula, normalmente la normativa sectorial de cada comunidad autónoma; de no existir esta normativa, se atenderá a lo pactado, y, supletoriamente, se aplicará el Código Civil.

En casi todas las CCAA se han aprobado disposiciones que regulan la cesión temporal de viviendas o alojamientos con fines turísticos. Así, entre otros ordenamientos autonómicos, en Andalucía, el Decreto 194/2010, de 20 de abril de establecimiento de apartamentos turísticos; la Ley 8/2012, de 19 de julio del turismo de las Illes Balears; el Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico de Cataluña; el Decreto 142/2010, de 4 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento y se modifica el Decreto 10/2001, de 22 de enero, por el que se regulan los estándares turísticos de Canarias; y, la Ley 6/2009, de 6 de mayo, de medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo; el Decreto 182/2012, de 7 de septiembre por el que se establece la ordenación y clasificación de los apartamentos turísticos de la Comunidad Autónoma de Extremadura; y, el Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana.

En las CCAA que aún no han legislado (Madrid, Castilla-La Mancha y Castilla y León), a este tipo de arrendamientos les resultará aplicable lo dispuesto en el Código Civil

Supuestos dudosos

Viviendas de Protección Oficial

La disposición transitoria 5.ª LAU 1994 les otorga un régimen intertemporal: las que subsistan a la entrada en vigor continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo de aplicación, sin embargo del contenido de la disposición adicional 1.ª LAU 1994, respecto de las viviendas de protección oficial calificadas para arrendamiento desde el 1 de enero de 1995.

El Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, aprobado por Decreto 2114/1968 de 24 de julio, regulaba los denominados contratos de acceso diferido a la propiedad, los cuales equiparaba la jurisprudencia a la relación arrendaticia (SSTS —antigua Sala cuarta— de 8 de julio de 1981, 18 de mayo de 1982, 8 de febrero de 1985, 13 de julio de 1987 ó 28 de Julio de 1988), solucionándose en la práctica ciertos conflictos —singularmente la subrogación «mortis causa»— mediante la aplicación analógica de la LAU 1964, según SSTS (III) —sec. 3.ª— de 25 de junio de 1999, rec. 14138/1991, y 10 de noviembre de 1999, rec. 4531/1992.

Debe tenerse en cuenta que determinadas Comunidades Autónomas han dictado normas legales sobre viviendas de protección oficial en su ámbito funcional de competencias.

Solares

El solar nunca ha sido considerado vivienda, ni aun en el caso que tuviera un espacio construido y habilitado para dormitorio, y tampoco se entendió como local de negocio pese a desarrollarse en el mismo alguna actividad comercial no exigente más que de su vallado o cierre. Actualmente hay que mantener su exclusión, pues aunque permitiera el ejercicio de algún tipo de comercio, no se integraría en los arrendamientos para uso distinto de vivienda al no tratarse de una edificación. La perspectiva de la LAU 1964 era diversa: la STS de 9 de abril de 1985 mantuvo en el supuesto de arriendo de solar para que en él estableciese el arrendatario una estación de servicio de venta de carburantes líquidos, que no cabía hablar de un arrendamiento de local de negocio, por faltar en absoluto la base fáctica de ser objeto del contrato una edificación habitable, como exigía para esos arrendamientos el art. 1.1 LAU 1964, ya que ni aun después de instalada la estación de servicio podría hablarse de edificaciones habitables «en el sentido de que reúnan las condiciones de seguridad, higiene y protección contra los accidentes atmosféricos, que exige indispensablemente la habitabilidad». En cambio, ahora el contrato de arrendamiento sometido a la LAU 1994 ha de recaer simplemente sobre finca urbana, sin que se exija con carácter general el requisito de habitabilidad en el art. 1 LAU 1994, a diferencia de lo que ocurría antes, por lo que en realidad su objeto es mucho más amplio de forma que ahora pueden existir arrendamientos sobre edificaciones no habitables sujetos a la ley especial (por ejemplo de una plaza de toros, de un campo de fútbol, etc.), pero nunca sobre una finca no edificada o solar.

Garajes o cocheras

Cuando son cedidas como accesorios de la finca por el mismo arrendador, se gobiernan por las disposiciones de los arrendamientos de vivienda. En el caso de su posesión entregada en singular habría que remitir su regulación al CCiv, si se trata de arrendamiento de una plaza concreta dentro de un inmueble, como en el caso de contrato de aparcamiento, al régimen de la Ley 40/2002, de 14 de noviembre, reguladora del contrato de aparcamiento de vehículos .

No es aventurado defender la condición de arriendo para uso distinto, si lo que se alquila es una edificación concreta para aparcar el vehículo del arrendatario.

Arrendamiento de industria

Frente a la exclusión explícita de la LAU 1964 (art. 3), en la actualidad el asunto es más dudoso, aunque su propia naturaleza compleja, en tanto que no se trata de una vivienda ni tiene por objeto una edificación para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, etc. según el art. 3.2 LAU 1994, esto es, un elemento inmobiliario soporte de una futura instalación, mayoritariamente se ha mantenido por la doctrina de las Audiencias el criterio tradicional y la jurisprudencia sentada al efecto, aunque en ocasiones los contornos de determinadas operaciones hayan quedado imprecisos ante los supuestos de traspaso con existencias. De suyo, los arts. 1 a 5 LAU 1994 sólo comprenden las fincas urbanas, es decir, que su objeto y finalidad no es otro que el elemento físico o edificación (arts. 2 y 3 LAU 1994), independiente de los restantes elementos de todo tipo (utensilios, maquinaria, mercancía, incluso clientela, etc.) que puedan existir en la misma, y el arrendamiento de industria comprende en su objeto tanto la referida edificación cuanto toda la organización necesaria para un funcionamiento empresarial, integrando todos los posibles elementos en un todo indisoluble, complejo y productivo, en el que la edificación o finca es un elemento más, incluso no siempre el más importante.

Los arrendamientos de espectáculos, previstos por el art. 3.3 LAU 1964, sin perjuicio del régimen transitorio aplicable a los concertados con anterioridad a 1 de enero de 1947, quedarán también excluidos en tanto son arrendamientos de industria.

Casinos y círculos de recreo

Excluidos de la LAU 1964 (art. 2.2), ahora se someten a lo normado para uso distinto de vivienda, siempre que constituyan edificación urbana (art. 3.2 LAU 1994).

Iglesia, Estado y organismos autónomos, Comunidad Autónoma, Provincia, Municipio

Su inclusión en los preceptos del inquilinato (art. 4.2 LAU 1964) pasó con la LAU 1994 a convertirse en arrendamientos para uso distinto de vivienda.

Arrendamientos «ad meliorandum»

Se trata de contratos atípicos sobre inmuebles sometidos a la autonomía de la voluntad que proporciona el art. 1.255 CCiv, cuyo texto les resultaba aplicable según reiterada doctrina.

Ahora bien, lo cierto es que si tradicionalmente se había excluido de la regulación de los arrendamientos urbanos los arrendamientos «ad aedificandum» y quedaban sometidos al régimen común del Código Civil, desde la reforma por Ley 4/2013 (nuevo apartado 5 del art. 17) se puede pactar por las partes que el arrendatario de vivienda se comprometa a reformar o rehabilitar el inmueble como precio del arriendo durante un plazo determinado —que puede ser todo el contrato o parte del mismo—.

Si el arrendamiento es «ad aedificandum», evidentemente faltará como objeto de arrendamiento el que se trate de una edificación.