DERECHO DE ACCESIÓN

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ABOGADOS-OVIEDO 1

ABOGADO OVIEDO (3)

ABOGADO OVIEDO (24)

ABOGADO OVIEDO (1)

 

 

EL DERECHO DE ACCESIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Para la inmatriculación de los terrenos ganados por accesión natural, en sus diferentes modalidades, se requiere: o escritura pública, en la que se practique o no la división material de los terrenos accedidos, presten su conformidad todos los partícipes de éstos; o declaración judicial, si existiere disconformidad entre los mismos; o auto dictado en expediente de dominio, o acta de notoriedad inmatriculadora, o acta de deslinde y amojonamiento judicial o administrativo, debidamente aprobados, o documentos adecuados que reunan alguno de los requisitos del artículo 298.5 del R.H.».

 

 

Con este artículo ALFREDOGARCIALOPEZ.ES/COM comienza a editar y publicar una serie de artículos de gran calado jurídico, destinados para la lectura de la Clientela de nuestro Despacho y del casual usuario de nuestra página web.

Se trata de una serie de artículos que tratan distintas facetas del mundo jurídico que nos encontramos en el desempeño de nuestra labor en el seno de este Despacho, afrontados desde un punto de vista doctrinal y práctico, y con el objeto de servir de lectura entretenida e instructiva para todos aquellos que deseen compartir con nosotros la casuística en la que trabajamos diariamente en ALFREDO GARCÍA LÓPEZ –DESPACHO DE ABOGADOS-.

DERECHO DE ACCESIÓN

DERECHO DE ACCESIÓN

 

El fenómeno de la accesión provoca, como hemos visto, ciertas modificaciones en las fincas, que pueden influir en la titularidad y derechos reales sobre ellas, y que, por lo tanto, deben constar, o, al menos, es conveniente que accedan al Registro de la Propiedad, como afirmaba la RDGRN de 27 de septiembre de 1922, aun teniendo a su favor los titulares registrales de dichas fincas la presunción de propiedad, establecida en el art. 358 del Código civil1.
Y en este sentido, la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 19 de mayo de 1952, mantuvo «que los preceptos que regulan en el Código civil la edificación o accesión industrial en bienes inmuebles, responden al propósito de conferir a un sólo titular el dominio de la finca, y así lo pone de relieve el artículo 358 al establecer, más como regla de derecho imperativa que como presunción, que lo edificado pertenece al dueño del suelo, con lo cual trata de evitar situaciones anormales de condominio sin cuotas homogéneas, coexistencia de una propiedad del suelo y otra distinta sobre el vuelo o derechos de superficie que, como excepcionales, deberían establecerse o pactarse expresamente, y, por tanto, cuando las obras no hayan sido hechas por el propietario o costeadas por él, en general, sólo se producirá un derecho personal sobre la indemnización a que hubiere lugar.
[…] Fué una de las esenciales aspiraciones de la última reforma hipotecaria discriminar mediante la califiación registral los derechos reales y las figuras jurídicas con tal carácter, de aquellos otros pactos o estipulaciones de naturaleza obligacional cuyos efectos se limitan a las relaciones inter partes, y a los que la legislación, la jurisprudencia y la doctrina hipotecarias impiden que tengan acceso al Registro, con el tradicional criterio de excluir de éste los derechos personales, consignado expresamente, no sólo en los artículos 1 y 98 de la Ley Hipotecaria, sino también, entre otros, en el 355 de su Reglamento, y sin que por la circunstancia de que se hubieren estipulado en un mismo título, surja un obstáculo para inscribir el documento, según reconoce el artículo 434 del Reglamento Hipotecario.
El Registro de la Propiedad no debe amparar los derechos de quienes descuidaron acudir a su protección en busca de las garantías que la Ley concede, por lo que no parece aceptable el criterio contrario fundado en los posibles daños o lesiones a un derecho de crédito nacido de la edificación o en la preocupación de evitar posibles enriquecimientos injustos, que engendrarían acciones personales en favor del perjudicado».
Y a este respecto, pueden analizarse2 algunas situaciones conectadas con el Registro de la Propiedad:
a) Supuesto del artículo 361 C.c.: construcción en suelo ajeno, en cuyo caso, tanto si el propietario del terreno opta por adquirir lo edificado o vender el terreno al constructor, se producirá una modificación en la inscripción del terreno, por la construcción del edificio, que se hará constar mediante el procedimiento de declaración de obra nueva, en los términos de los artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento Hipotecario, tras la correspondiente inscripción de transmisión del dominio, en el caso de que el terreno se venda al constructor.
Aunque para De Tena y Martín3 y Hernández Crespo4, aún antes del ejercicio de la opción puede hacerse constar en el Registro la obra nueva, o modificación producida en la finca, como variación física.
Y así parece desprenderse del artículo 308 del Reglamento Hipotecario: «Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 208 de la Ley, la inscripción de las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de las fincas urbanas, podrá efectuarse:
1º. Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble por los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y demás derechos reales o se haga constar solamente la plantación, edificación o mejora.
2º. Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la misma o a la que se acompañe certificado del arquitecto director de la obra o del arquitecto municipal, acreditativo de que la construcción está comenzada o concluida».
Como complemento a dicha norma, resulta conveniente recordar los artículos correspondientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (BOE n 175, de 23 de julio de 1997).
Precisamente, este Real Decreto dedica su capítulo VI (artículos 45 a 55) al tema de la inscripción de las obras nuevas, para determinar los requisitos descriptivos e imprescindibles que han de contener los documentos que se pretenden inscribir en el Registro de la Propiedad para hacer constar la obra nueva, así como el procedimiento de inscripción registral. Según la Exposición de Motivos de este Real Decreto, «la finalidad perseguida lleva a que tanto en la escritura pública relativa a la obra en construcción como en la que ya está construída sea necesario que un técnico (expresión que queda en el Reglamento precisada en su alcance) dictamine que lo declarado por la persona legitimada para ello coincide con lo proyectado y construido, aunque sólo en aquello que es el contenido propio de las escrituras de obra nueva».
Para conseguir este objetivo, el artículo 45 dispone que para la inscripción de las obras nuevas en el Registro de la Propiedad es necesario que se describan en un título formal, especificando detalladamente el contenido de la obra a inscribir: «Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente».
Los requisitos imprescindibles para la inscripción del título por el Registrador se establecen en el artículo 46: «Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuere exigible.
2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico a que se refiere el artículo 50 que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el artículo anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.
3. Si el edificio se declarara concluido, el certificado deberá acreditar, además de lo previsto en los números anteriores, que la obra ha finalizado y que se ajusta, en cuanto a dichos extremos, al proyecto correspondiente».
La necesidad de hacer constar en el Registro de la Propiedad la finalización de la obra declarada en construcción, por el título correspondiente y nota marginal, se recoge en el artículo 47: «Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes reglas:
1. Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados, conforme a lo dispuesto en este artículo, acrediten dicha finalización mediante incorporación de la certificación referida en el apartado 3 del artículo anterior.
2. Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular registral o por las siguientes personas:
a) Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese trasmitido el dominio en todo o en parte.
b) Si la finca perteneciese a varios titulares en «pro indiviso», los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración.
c) El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.
d) Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal».
La necesidad de adjuntar documentos complementarios a los títulos presentados para la inscripción se expresa en el artículo 48: «Para la inscripción registral de los títulos por los que se declare la obra nueva, o su terminación, será necesario que la incorporación de documentos complementarios se sujete a las siguientes reglas:
1. En las escrituras de declaración de obra nueva habrá de testimoniarse literalmente la licencia concedida.
2. En caso de que la concesión de la licencia tenga lugar por acto presunto, se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:
a) La certificación administrativa del acto presunto.
b) En caso de que no se hubiere expedido esta última, el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso, el de denuncia de la mora, el escrito de solicitud de la certificación del acto presunto, todos ellos sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto».
Sobre la necesidad de certificado del técnico competente tratan los artículos 49 y 50:
Según el artículo 49 (Certificado del técnico): «La justificación por técnico competente de los extremos a que se refieren los artículos anteriores podrá hacerse:
1. Por comparecencia del técnico en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o autorización del acta que, en cada caso, proceda.
2. Por incorporación a la matriz de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse.
3. Por la presentación de la certificación del técnico, con el carácter de documento complementario del título inscribible. En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer expresa referencia a la descripción de la obra en construcción o finalizada objeto de la escritura o del acta, así como el nombre del Notario autorizante, fecha del documento y número del protocolo».
Y en base a lo dispuesto en el artículo 50 (técnico competente): «A los efectos de lo dispuesto en este Capítulo, se tendrá por técnico competente:
1. El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación.
2. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra.
3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.
4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función».
Respecto de la inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción, el artículo 51 dispone que «cuando en el asiento no constare la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquél, haciendo constar el Registrador en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad «erga omnes» del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente».
Y el artículo 52, establece reglas aplicables a otras construcciones: «podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación».
Más específico es el artículo 53, respecto de los requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal: «para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:
a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.
b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes».
Último requisito para la inscripción de la obra nueva, es la práctica de notificaciones que ha de realizar el Registrador de la Propiedad, según el artículo 54: «Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los artículos 48. 2 y 52, párrafo a), inciso segundo, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación».
Y para finalizar, según el artículo 55, los registradores realizarán la calificación registral: «los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de lo establecido en este Reglamento para la inscripción de declaraciones de obra nueva, de tal forma que los documentos que no reúnan los requisitos exigidos no serán inscribibles, sin perjuicio de lo dispuesto, sobre publicidad registral de la irregularidad urbanística, en la legislación aplicable en cada caso».
b) Construcción extralimitada. En las situaciones de invasión de una parte de terreno ajeno por una obra que se ubica casi en su totalidad en terreno propio, Serrano Alonso5 afirma que, «se produce en cualquier caso una transmisión dominical de una parte de una finca, mediante la correspondiente segregación con la subsiguiente agregación a la colindante, que por exigencias del artículo 20 de la LH obligará a que se realice en virtud de la correspondiente escritura otorgada por el titular de la finca que se segrega y de la que va a recibir la agregación, sin que afecte, a la operación registral, el que aquélla sea otorgada voluntariamente por las partes o que sea compelido a ello por sentencia. Realizada la inscripción se procederá asimismo a la declaración de obra nueva ya mencionada».
Esta declaración de obra nueva, es precisamente el mecanismo para dejar constancia en el Registro de la modificación física que dicha obra produce en la finca registral, para la posterior eficacia de la exactitud registral y facilidad de posteriores transmisiones6.
El objeto de la obra ha de consistir en nuevas plantaciones o en alguna mejora o construcción de edificios, y el procedimiento se encuentra regulado en los artículos 208 LH y 308 RH.
En este sentido se pronunció la RDGRN de 29 de mayo de 1965: «La única cuestión discutida en este recurso consiste en resolver si puede inscribirse la declaración de obra de una central eléctrica, tubería forzada, cámara de carga y canal descritos en una escritura de aceptación de herencia por los actuales titulares registrales, o si será necesaria la previa inscripción conforme al art. 20 de la LH. de dichas obras, a favor de la persona que las realizó, que no las inscribió en su día y transmitió el inmueble en estas circunstancias, al padre de los actuales propietarios.
El principio de publicidad exige que el Registro se asiente sobre la base del elemento finca inscrita bajo folio y número especial, según el art. 8 de la LH., con la finalidad de que los terceros puedan enterarse de todo lo que haga referencia al inmueble y les facilite el conocimiento, no sólo de su situación jurídica, sino también de los datos físicos correspondientes, pues aunque estos últimos no aparecen amparados por la fe pública registral no por ello deja de tener importancia su constancia, conforme puso de relieve, entre otras, la sentencia de 21 marzo 1953 (Rep. 912), en base del principio de legitimación, que reputa veraz, mientras no sea declarada su inexactitud, cuantas circunstancias materiales o físicas resulten de los asientos7.
El principio de tracto sucesivo, regulado en el art. 20 de la Ley, no constituye un obstáculo para la inscripción de unas obras realizadas por titulares anteriores, ya que el derecho del transferente aparece inscrito al estarlo el inmueble sobre el que se asientan la central eléctrica y demás realizaciones, que es lo que constituye la entidad finca, y no las construcciones y obras por sí solas que separadas del terreno que le sirve de soporte carecen de virtualidad para abrir folio registral, ya que al ser elementos accesorios del suelo –art. 358 del C. Civ.– forman parte integramente del mismo y únicamente pueden ser inscritos en la hoja abierta a la finca registral.
La legislación hipotecaria se preocupa de que figuren en los libros registrales todas aquellas circunstancias que pongan en concordancia la situación real con la del Registro y así los arts. 208 de la Ley y 308 de su Reglamento, en términos generales, y el art. 31 de este último texto legal en los casos de concesiones administrativas autorizan las inscripciones de las declaraciones de obras ejecutadas, incluso después de practicada la del inmueble, con lo que se logra aquel paralelismo y es ajustada la actuación de los titulares actuales del inmueble, que de esta forma han subsanado la omisión que se había padecido».
c) En este ámbito suele plantearse otro supuesto: modificaciones introducidas por uno de los condueños en cosas de la comunidad.
Para García de Marina8, teniendo en cuenta que el artículo 397 del Código civil establece que «ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos», o bien los condueños se oponen durante la realización de la obra, o ésta se adquirirá en copropiedad según las cuotas respectivas, con obligación de indemnizar al constructor, en aplicación de los artículos 364-361 del Código civil.
Y cualquiera de los condueños podrá solicitar la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, nosotros creemos que debe seguirse la doctrina mantenida por la Dirección General de los Registros y del Notariado (R. 20 y 21 de febrero de 1969), que en casos de declaración de obra nueva en Propiedad Horizontal, afirma:
R. 20 de febrero de 1969: «Se plantea como principal cuestión la de resolver si para inscribir una obra nueva sobre solar perteneciente a varios dueños proindiviso basta que sea hecha la declaración por uno cualquiera de los copropietarios se requerirá que en la escritura correspondiente comparezcan todos ellos.
En un principio a las declaraciones de obra nueva no se les concedió por la legislación hipotecaria la importancia que hoy día deben merecer, por entender que se trataba de hacer constar en el Registro una circunstancia meramente descriptiva no protegida por la fe pública registral, lo que motivó que fueran vistas con disfavor por este Centro, que en varias de sus Resoluciones declaró la no necesidad de estas inscripciones, ya que al estar inscrito lo principal –el solar– lo estaba también lo accesorio, o como en la de 20 mayo 1895, que aunque no hubiera razón que oponer al propietario que tuviere la voluntad o capricho de registrar a su nombre el edificio construido, sería acertado acabar con la práctica de inscribir las edificaciones desligadas de todo contrato o relación de derecho.
No obstante lo expuesto, las declaraciones de obra nueva siguieron ingresando en el Registro al amparo de las disposiciones entonces vigentes, y en virtud de una práctica sancionada por este Centro hasta desembocar en la actual legislación contenida en los arts. 208 de la LH y 308 de su Reglamento, en donde no se contempla en concreto el supuesto de una comunidad de propietarios sobre el solar, y por eso es insuficiente para resolver el caso objeto de este recurso.
Si, según el art. 397 del C. civ., «ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ello pudieran resultar ventajas para todos», parece que tampoco uno solo de los comuneros podrá exigir la constancia registral de las alteraciones registradas, bien por el mismo, bien por todos los comuneros o por alguno de ellos, y que se requiera que sean todos los copropietarios del solar quienes comparezcan en la escritura y describan la nueva obra realizada9.
La construcción de un edificio puede acarrear alteraciones sustantivas en la titularidad dominical del solar sobre el que aquél se asienta, según resulta, por ejemplo, en los supuestos de los arts. 361 y 1404 del C. Civ., o incluso en el de que por no haber concurrido los comuneros a los gastos de la edificación en la misma proporción en que son dueños del solar, hubiesen decidido alterar su participación en el edificio ya construido, posibilidades todas ellas que refuerzan la conveniencia de seguir la tesis que exige la unanimidad, a fin de que así resulten claramente determinados los derechos que a cada copropietario corresponden y el Registro publicará para conocimiento de los interesados y terceros».
R. 21 de febrero de 1969: «Se debate entre los mismos funcionarios idéntica cuestión a la resuelta por la Resolución de 20 febrero 1969, a saber: si para inscribir una declaración de obra nueva sobre un solar que pertenece a varios dueños proindiviso se requiere que en la escritura correspondiente comparezcan todos los copropietarios o basta con que lo hagan sólo dos de los tres condueños.
Tal como se declaró en la expresada Resolución, en base al art. 397 del C. Civ., que exige el consentimiento de todos los comuneros para hacer alteraciones en la cosa común y, además, a que la construcción de un edificio puede originar modificaciones sustantivas en la titularidad dominical del solar, como resulta en los casos de los arts. 361 y 1404 del C. Civ., o cuando los copropietarios no concurren a los gastos de edificación en la misma proporción en que son dueños del solar, aconsejan decidir que unánimemente comparezcan todos los condueños en la escritura, en la que se describe la obra realizada para que resulten claramente determinados los derechos que a cada titular corresponden y puedan los libros registrales publicarlos para conocimiento de los interesados y terceros.
Al tener que comparecer todos los comuneros, será necesario, conforme al art. 173 del Reglamento Notarial (R. 1944, 944; R. 1945, 57 y Dic. 18983), reseñar todas las circunstancias personales de los mismos que la referida legislación exige»10.
d) También se ha pronunciado la DGRN en los casos de accesión natural, como es la mutación de cauce de un río, en la que, por el fenómeno de la accesión se produce una modificación de la extensión de las fincas colindantes, al revertir la porción del lecho del río correspondiente, según preceptúa el art. 370 del C.c., a las fincas ribereñas.
Y a este respecto, en R. 27 de septiembre de 1922, ha mantenido: «el recurso se refiere al mismo caso resuelto por la Dirección general de los Registros y del Notariado en 20 de julio del mismo año, y en éste se decidió que sea el que sea el concepto teórico que se tenga de la accesión, es lo cierto que automáticamente e «ipso facto» que se retiran las aguas, queda soldado y unida al predio la porción del lecho abandonado en la parte especialmente delimitada que a cada ribereño le atribuye el art. 370 del Código civil, y que adquirida esta porción por el dueño de un predio ribereño, al enajenar éste posteriormente la finca transmite el inmueble con la accesión realizada, cuando no consta que en la escritura de venta se excluyera expresamente la porción del terreno unida por la accesión.
Por tanto, el actual dueño puede en cualquier momento llevar al Registro la constancia de la extensión de su derecho por este concepto y la forma empleada para ello parece la más adecuada e idónea, sin declaraciones judiciales ociosas ni manifestación del concurso de otra voluntad que la de la Ley.
El recurrente se alzó del anterior acuerdo ante este Centro por los siguientes fundamentos: Que D. …, en el lapso de tiempo que sucedió entre la mutación de cauce y la venta de la finca, no efectuó acto alguno que indicase la aceptación y efectividad del derecho reconocido por el Código civil y la ley de Aguas, pues tal derecho estaba latente en la propiedad de la finca contigua al cauce, como un accesorio que era de la misma, y que siguió su suerte, según el principio Accessio cedit principali, reconocido por el Código civil y la Ley Hipotecaria; que, por consiguiente, al entregar el anterior propietario la finca en cuestión, por el contrato de compraventa, hubo de hacerlo con el derecho de accesión que era inseparable de ella, y que no habiéndose hecho, ostensible anteriormente, sólo ha podido ya serlo después por el que recurre y en la forma que se ha negado a reconocer como inscribible el registrador; que de no ser así, o ese derecho a la propiedad del cauce en virtud de la accesión quedaría sin efectividad, o tendría que ejercitarse por el anterior propietario, con lo que se daría el absurdo de que adquiriese la propiedad de un accesorio quien no tiene la de la cosa principal a que es inherente; que aun aceptando hipotéticamente que el vendedor de la finca hubiese estado ya posesionado (cuando la transmitió al recurrente) del soto y cauce anejos a ella, considera que también los habría hecho objeto de la compraventa, por el carácter accesorio que ambos tienen respecto de la cosa principal, que es la finca referida; que autoriza a pensar así lo establecido en los artículos 553, 1097 y 1468 del Código civil; que sólo en el caso de que antes o en el acto de la compraventa se hubiese expresamente manifestado el propósito de disgregar el cauce y soto de la finca a donde estaban adheridos, hubieran podido estimarse como algo sustantivo y, por tanto, como no vendidos; que confirman aun más las razones expuestas los artículos 110 y 111 de la ley Hipotecaria, que consideran incluidas en la hipoteca, aunque no se mencionen en el contrato las agregaciones de terreno producidas por accesión natural, criterio que confirma el art. 1877 del Código civil; que con una escritura aclaratoria en donde el vendedor de la repetida finca hubiese declarado expresamente el alcance de la escritura de compraventa, hubiese bastado con exceso para corregir las deficiencias que hubiese, como lo comprueban, además de los artículos de la ley y del reglamento que citó en su escrito de apelación, las resoluciones de este Centro de 13 de junio de 1863 y 9 de marzo de 1864; y que debe de tenerse en cuenta el acta notarial de 23 de febrero de este año, pues es doctrina admitida que se extenderá la apreciación encaminada a solucionar los recursos gubernativos, no sólo a los documentos calificados, sino aun a los que constaren solamente como presentados, si el registrador así lo reconoce, y en el caso actual es prueba de dicho reconocimiento el que dicho funcionario, al evacuar el informe, hizo mención especial de dicha acta, señal de que la conocía por haberle sido presentada.
Vista la resolución de este Centro de 20 de julio del presente año: … .
Considerando, en cuanto a la materia de la calificación impugnada, que el recurso se refiere al mismo caso resuelto por este Centro en 20 de julio último,
Esta Dirección general ha acordado, revocando en parte el auto apelado, que la escritura de manifestación no adolece de los defectos señalados en la nota del registrador…».
A este respecto, De Tena11,en contra de admitir únicamente como requisito de inscripción la simple manifestación del interesado con la exposición documental del hecho, considera que, en general, «para la inmatriculación de los terrenos ganados por accesión natural, en sus diferentes modalidades, se requiere: o escritura pública, en la que se practique o no la división material de los terrenos accedidos, presten su conformidad todos los partícipes de éstos; o declaración judicial, si existiere disconformidad entre los mismos; o auto dictado en expediente de dominio, o acta de notoriedad inmatriculadora, o acta de deslinde y amojonamiento judicial o administrativo, debidamente aprobados, o documentos adecuados que reunan alguno de los requisitos del artículo 298.5 del R.H.».

 

El Autor: Alfredo García López
Alfredo García López
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