VIVIENDA: LOS DAÑOS CAUSADOS POR LOS ARRENDATARIOS

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VIVIENDA: LOS DAÑOS CAUSADOS POR LOS ARRENDATARIOS. Uno de los problemas que sufren hoy en día las comunidades son los relativos a la insolidaridad en la que caen muchos arrendadores que obtienen importantes cantidades alquilando sus inmuebles, pero se desentienden de los daños causados por la conducta dolosa, negligente o imprudente del inquilino.

 

Esto ocurre con suma frecuencia, y en estos casos los presidentes de comunidad, o los administradores de fincas, suelen requerir a los arrendadores para el pago de estos daños, una vez que se han tasado. Pero surge la duda acerca de si el propietario es o no responsable de estos daños que se causen, y en caso de serlo cuál es su responsabilidad: directa con posibilidad de repetición, solidaria o subsidiaria.

 

Procedemos a llevar a cabo un análisis de la doctrina jurisprudencial que analiza este interesante debate acerca de en qué medida debe existir por el arrendador un deber in vigilando de las conductas llevadas a cabo por el arrendatario en el inmueble, también acerca de cuál debe ser el proceder de la comunidad en caso de actividades del inquilino que puedan conllevar la existencia de actividades molestias y/o dañosas en el inmueble, y algunas referencias a cuestiones en torno a reclamaciones de aseguradoras ante eventos dañosos, para concluir con el consejo en los casos de alquiler vacacional de la exigencia de que los arrendadores tengan que suscribir una póliza de seguro que cubra los daños causados por sus inquilinos, tanto en elementos comunes, como en privativos de terceros.

 

Ahora bien, debe apuntarse que lo correcto en supuestos de daños a elementos comunes, o comuneros, por inquilinos es que la comunidad debería comunicar siempre y en cualquier caso al propietario/arrendador estos hechos, a fin de que puedan adoptar los mecanismos correctores de estas conducta o actitud de los inquilinos, y adoptarse un acuerdo a incluir en normas de régimen interno de que los comuneros que deseen alquilar sus inmuebles, sea del tipo que sea el contrato, deberían suscribir una póliza de seguro que cubra los daños causados a propietarios o en elementos comunes.

 

Nótese que la «búsqueda» del inquilino que ha causado los daños es complicada si se han marchado del lugar, lo que dificulta el proceso de ejercitar acciones contra el causante de los daños, por lo que es más sencillo el sistema de que esté asegurado el riesgo de causar estos daños, y, en consecuencia, la comunidad podría dirigirse directamente contra la póliza para que se cubran los daños causados.

 

Veamos cuál ha sido la doctrina de nuestros Tribunales a favor de reconocer una responsabilidad de los arrendadores por los daños causados en elementos comunes por los inquilinos.

 

Se atribuye en este caso una responsabilidad extracontractual al arrendador por los daños y molestias causados por sus inquilinos por excesos de ruidos al haber la comunidad requerido con carácter previo al arrendador para que llevara a cabo alguna actuación, como es la de resolver el arrendamiento, siendo, incluso, requerido por vía notarial para ello, sin que haya adoptado medida alguna al respecto.

 

Se hace mención en la sentencia que «es obvio y se acepta el razonamiento del juzgador de instancia que no actuó eficazmente para eliminar las incidencias, pues al menos con independencia del éxito que pudiera tener al ser ejercitada ante los Tribunales tenía posibilidad de ejercitar la acción resolutoria del contrato arrendaticio, por lo que se estima adecuado entender encuadrable tal conducta omisiva colaboradora, en definitiva, a que persistieran determinados perjuicios al actor por las molestias y ruidos que se generaban en la vivienda locada por el demandado.»

 

Se fija la existencia de una responsabilidad extracontractual del arrendador por la conducta omisiva al no haber llevado a cabo actuación alguna pese a ser conocedor por la comunidad de las molestias que ejercía el inquilino. A la hora de fijar el quantum indemnizatorio se calcula de forma proporcional a los beneficios obtenidos por el propietario mediante el cobro de la renta mensual durante el tiempo que persistieron las actividades molestas, y así se concreta que «Ha de entenderse que si ni siquiera se ejerció acción legal alguna de algún modo se era consciente que el beneficio o renta obtenido sería, en parte, a costa de que los vecinos soportasen molestias y ruidos, por lo que se estima adecuado establecer como base indemnizatoria por daño moral el abono del 75 % de las rentas mensuales que pudiera haber percibido desde el mes de mayo de 2.003 al mes de octubre de 2.003 en que se interpone la demanda, entendiendo como renta media mensual la de 40.000 ptas. atendiendo a las características y zona donde se ubica la vivienda al no constar mediante la aportación de contrato en autos la que efectivamente pudiera haberse pagado, por lo que siendo 6 las mensualidades a que se contrae el referido período se cifra en 180.000 ptas. (1.081,82 €) la cantidad indemnizatoria hasta cuyo límite deberá indemnizar solidariamente con el otro demandado.»

 

En consecuencia, los presupuestos de la responsabilidad son:

1.- Hay responsabilidad extracontractual si existe requerimiento previo de los daños reiterados y hay omisión en la respuesta.

2.- El quantum indemnizatorio es proporcional a los beneficios obtenidos por la renta percibida.

 

Se trata de un supuesto en el que, si bien se fija que la responsabilidad en alquileres lo es del arrendatario por daños a elementos comunes o terceros, admite una responsabilidad del propietario, si se demuestra que con su omisión contribuyó de alguna manera a la causación del daño.

 

Así, fija en primer lugar la del arrendatario como regla general al concretar que «El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1183 CC –EDL 1889/1-, al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1096. En definitiva, cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el artículo 1563 del Código Civil, en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción «iuris tantum» del culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó con la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso (sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971 –EDJ 1971/103-, 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 –EDJ 1988/4866-). Consideraciones que se reproducen en la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 2004 –EDJ 2004/7468-.»

 

Introduce matizaciones en la responsabilidad del arrendador cuando en el nexo causal se le atribuya responsabilidad por omisión, y, así, señala que: «En cuanto a la responsabilidad del propietario arrendador debe señalarse que, en principio y a tenor de las consideraciones anteriormente realizada, no responde solidariamente de los daños causados por su arrendatario pues el artículo 1903 del Código Civil –EDL 1889/1– cuya aplicación se predica por los apelantes se refiere a estrechas relaciones de dependencia familiar, laboral o docente, lo que permite un control permanente de los sujetos por los que se ha de responder. Las relaciones arrendaticias no participan, sin embargo, de esas características. Ello es lógico en la medida en que, una vez puesto el local a disposición del arrendatario, el arrendador no puede en general acceder al mismo para poder ejercer el control de las actividades –arriesgadas o no– que eventualmente haya llevado a cabo el arrendatario, de modo que tampoco podría impedirlas ante el riesgo de hipotéticos daños a terceros. Ahora bien, en los supuestos en que se acredita la existencia de una conducta activa o pasiva de la propiedad concurrente con la del inquilino en la causación del daño, la responsabilidad de ambos no puede ser rechazada.»

En consecuencia, se estimó en este caso que concurrió la conducta del arrendatario junto con la incorrecta instalación eléctrica de la vivienda en la causación del incendio que provocó los daños a las viviendas propiedad de los actores, y que, por ello la responsabilidad solidaria del arrendatario y de la propiedad debía ser declarada.

 

Se concluye, pues:

1.- Responsabilidad directa del arrendatario por los daños que se causen en el ejercicio de su posesión sin que pueda atribuirse al arrendador, ya que una vez puesto el local a disposición del arrendatario, el arrendador no puede en general acceder al mismo para poder ejercer el control de las actividades –arriesgadas o no– que eventualmente haya llevado a cabo el arrendatario.

 

2.- En los supuestos en que se acredita la existencia de una conducta activa o pasiva de la propiedad concurrente con la del inquilino en la causación del daño, la responsabilidad solidaria de ambos no puede ser rechazada.

 

Se trata en este caso de una atribución de responsabilidad a la propietaria del local, en virtud de una responsabilidad solidaria con su arrendataria, por culpa in vigilando y omisión de la diligencia exigible teniendo conocimiento del incumplimiento de los horarios de cierre y de los perjuicios causados. Se han acreditado las persistentes inmisiones que rebasan las asumibles por el vecino, superando la tolerancia exigible en el ámbito civil.

 

Si puede probarse el conocimiento del arrendador del ruido y que ha sido requerido de su causación por el arrendatario y la comunidad le ha advertido de ello, instándole a que adopte las medidas correctoras, o le requiera a su inquilino, sin que lo haya hecho, existe una responsabilidad extracontractual solidaria por los daños causados.

 

Se trata en este caso de daños causados por filtración de agua y con repetición de la indemnización abonada por la aseguradora frente al responsable del daño causado al asegurado. Se admite la responsabilidad solidaria del propietario de la vivienda origen de las filtraciones y del inquilino. Se ha producido, además, una omisión del inquilino al no haber permitido desde el inicio la localización de la avería desde su vivienda, y no haber procedido a la reparación urgente a fin de evitar el aumento de los daños.

 

Esta es una conducta de muchos propietarios y de inquilinos que no permiten el acceso a sus inmuebles para reparar el origen de los daños, lo que les hará responsables de los daños causados, y a los propietarios, que aunque no puedan acceder a estos inmuebles, si no les requieren, al menos, de que dejen adoptar las medidas oportunas para la reparación.

 

Señala, así, la sentencia que «la jurisprudencia, por la necesidad de salvaguardar el interés social, admite en supuesto de responsabilidad extracontractual cuando hay causación común del daño que conduce a unidad de responsabilidad, y ante la imposibilidad de establecer, en estos casos, cuotas ideales de participación en la responsabilidad. En otras palabras, el efecto jurídico de la solidaridad obligacional es consecuencia de no haberse podido deslindar la responsabilidad individual de cada uno de los copartícipes en la causación del daño. En el supuesto de autos, e incontrovertido el pronunciamiento de condena al propietario del piso desde el que se causaron las filtraciones, que originaron los daños reclamados, el arrendatario, hoy recurrente, es condenado con la argumentación de al no tener el arrendador la posesión inmediata de la vivienda, entiende, que dado el tiempo que se prorrogó la situación de las humedades, que evidentemente agravaron los daños, y la falta de diligencia en la vigilancia de las instalaciones privativas de la vivienda, ha de responder solidariamente frente al perjudicado. Se imputa una falta de vigilancia, a la que, en uso de las facultades revisoras por esta Sala, cabe añadir, que efectivamente, pese a predicarse una total colaboración por parte del recurrente, sin embargo, lo cierto es que hasta que la parte actora tuvo que requerir notarialmente y denunciar para que éste facilitara la entrada, estando indebidamente convencido de que las filtraciones procedían el piso superior la suyo, y no es, sino hasta el momento de ponerlo en conocimiento de la propiedad, cuando al día siguiente se realizan los trabajos necesarios para la localización de la avería (interrogatorio de las partes y testifical del Sr. Benedicto). Queda así acreditada la omisión culpable del recurrente en el daño causado y como señala la Juzgadora de Instancia, todo ello, debe entenderse sin perjuicio de las acciones que le correspondan a la partes, a tenor de lo pactado en contrato de arrendamiento o con arreglo las disposiciones de deslindan la responsabilidad en las obligaciones.»

 

Con ello, las conclusiones son:

1.- Al tratarse de daños por humedades, la conservación del inmueble es del propietario, y, por ello, responde de las causadas en elementos comunes y terceros en esa responsabilidad de conservación.

 

2.- La responsabilidad del arrendatario lo es por cuanto no permite la averiguación del origen del daño y al no aceptar el acceso al inmueble impide las medidas correctoras de los problemas para evitar el daño.

 

3.- Argumentos en contra de la responsabilidad del arrendador por los daños causados por los inquilinos en elementos comunes

Veamos cuáles son los argumentos de la exclusión de la responsabilidad de los arrendadores por los daños causados por sus inquilinos y que la concentran en la exclusiva del causante del daño.

a.- Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3ª, Sentencia 44/2016 de 5 Feb. 2016, Rec. 471/2015 –EDJ 2016/15360

Se trata en este caso de una responsabilidad del inquilino por daños causados al resto por incendio, excluyendo la responsabilidad civil del arrendador por no existir relación alguna entre el contrato de arrendamiento y los daños causados.[1]

Se recoge en la sentencia que «En los supuestos de bienes arrendados, conforme al artículo 1563 del Código Civil –EDL 1889/1– cuando el incendio se produce en un objeto arrendado, responde el arrendatario del deterioro o pérdida frente al arrendador y frente a los terceros. El precepto establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada «a no ser que se pruebe haberse ocasionado sin culpa suya», constituyéndose, por tanto, en una presunción “iuris tantum” que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario. Si no se acredita cómo y dónde se generó el evento (siempre que conste que fue en el interior del local arrendado y no un origen externo que se propaga al interior), la responsabilidad recae en el arrendatario. La responsabilidad se impone de principio. Opera de forma contundente, incluso si se quiere con excesivo rigor, tratándose de siniestros por causas desconocidas e incluso fortuitas. Esta responsabilidad, que tiene carácter contractual, viene impuesta porque con la pérdida o deterioro se incumple la obligación de guarda y custodia de la cosa, y la obligación del arrendatario de devolverla en buen estado a la finalización del contrato (artículo 1561 del Código Civil). El legislador hace recaer esa responsabilidad en el arrendatario. Se fundamenta en que, al hallarse en la posesión, puede probar con mayor facilidad que el incendio se produjo por causas que no le son achacables [como pudiera ser un incendio originado en la propia instalación del inmueble arrendado, Ts. 30 de abril de 2012 (Roj: STS 2865/2012, recurso 1391/2009 –EDJ 2012/78190-)].»

Con ello, solo traspasaría esta responsabilidad al arrendador en el caso de que pudiera probar que hay una omisión de vigilancia por su culpa, o que fue requerido por el arrendatario por algún problema en la vivienda que estuviera relacionado con el incendio y nada hubiera hecho para solucionarlo.

La sentencia marca la responsabilidad personal del arrendatario en lo que denomina el «control de la situación», y, así, destaca que «Es el arrendatario quien tiene el control de la situación y de las circunstancias del inmueble arrendado, porque es su poseedor. Por lo que su responsabilidad es tanto frente al arrendador como frente a terceros. Hasta el punto de que los terceros afectados no podrán dirigirse contra el propietario, que no tiene ninguna relación con el inmueble a partir del contrato, para que les indemnice por los daños causados por posibles incumplimientos del contrato de arrendamiento, que para ellos resulta “res inter alios acta nec nobis, nec nocet”, de acuerdo con el principio contenido en el artículo 1257 del Código Civil –EDL 1889/1-».

Pero lo que no se puede convertir es el derecho de acción que tiene atribuido por Ley el propietario a una derivación de responsabilidad del art. 1902 CC –EDL 1889/1– por la omisión de llevar ante los tribunales esta acción civil frente al inquilino. Por ello, el Tribunal Supremo se pregunta si la sentencia recurrida infringió también, o no, el art. 1902 CC al imputar a la propietaria del edificio una negligencia consistente en no haber advertido a la inquilina del peligro que representaban las macetas, ni haberla requerido para que las retirase ni haber hecho todo lo que estaba en su mano para conjurar ese peligro, verdadera razón causal de la condena de los hoy recurrentes según se desprende del párrafo segundo del fundamento jurídico quinto de dicha sentencia.

 

Pues bien, ante ello el Alto Tribunal exonera de responsabilidad a los propietarios del inmueble por su inacción, señalando que descartado que a la propietaria del inmueble se le haya aplicado el art. 1903 CC –EDL 1889/1– por actos u omisiones ajenas, es decir de la arrendataria, la realidad es que aplicar en su contra el art. 1902 CC desde juicios hipotéticos que no salvan la responsabilidad de la inquilina conforme al art. 1910 CC pero sí generan incertidumbre sobre la verdadera disposición de la maceta antes de caer a la calle, equivale a hacer responsable al arrendador de los daños causados a terceros por el inquilino, o dicho de otra forma, a extender el ámbito del art. 1910 CC a sujetos distintos del habitante de la casa, en contra de la doctrina contenida en las SSTS de 5 julio 1989 –EDJ 1989/6856-, de 6 abril 2001 –EDJ 2001/6345-, y de 22 julio 2003 –EDJ 2003/50789-. Ello supondría la imposición al propietario-arrendador de un exacerbado deber de vigilancia o supervisión de la conducta del inquilino. Y es que, – señala el TS- en definitiva, a tal exacerbación conduce la exigencia al arrendador de un deber de advertir desde fuera del edificio que hay una maceta en el alféizar de una ventana de su quinto piso, primera hipótesis de la sentencia recurrida, o de que en el balcón del mismo piso hay una maceta dentro de un aro, segunda hipótesis, situado hacia afuera y no hacia dentro, tercera hipótesis encadenada, lo que no puede admitirse como obligación del arrendador.

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El Autor: Alfredo García López
Alfredo García López
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