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ARRENDAMIENTO. Elevación de renta por mejoras

ARRENDAMIENTO. Elevación de renta por mejoras. La LAU 1994 permite elevar la renta por mejoras en el art. 19 LAU 1994, pero sólo cuando éstas se realicen una vez transcurridos tres años de duración del contrato (cinco años antes de la reforma por Ley 4/2013, que entró en vigor el 6 de julio de 2013). En primer término, se ha de calibrar la noción de mejora, como resultado de obra mejorativa o impensa, distinguiéndola del resultado de los gastos ordinarios, de reparación ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS Derecho de retorno

ARRENDAMIENTOS Derecho de retorno. No contempla la LAU 1994 el derecho de retorno, como lo hacía la anterior LAU 1964, configurado como una obligación "propter rem" que grava a quien ostente la propiedad de la vivienda, según el art. 94 LAU 1964, cuyo fin es consagrar una reanudación del contrato de arrendamiento suspendido por las obras, al modo de un reintegro en la posesión en favor del arrendatario, que ha de respetar el dueño, sea o no el arrendador (STS 9 ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

ARRENDAMIENTOS. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda   Contenido típico. Delimitado lo que es arrendamiento para uso distinto del de vivienda, el sometimiento a la LAU 1994 del contrato o al CCiv carece de la trascendencia que tenía bajo la LAU 1964, habida cuenta de que prácticamente todos los preceptos relativos al contenido de la relación ceden ante lo pactado por las partes en el caso concreto, y que el pacto puede consistir en simplemente excluir la aplicación de los preceptos ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. Derecho de adquisición preferente

ARRENDAMIENTOS.  Derecho de adquisición preferente.   El objeto. El objeto del tanteo y del retracto coincide con la vivienda arrendada, es decir, la ocupada por el arrendatario con independencia de si aparece inscrita en el Registro de la Propiedad como finca independiente o no. La vivienda, como en la propia conceptuación del tipo de contrato de arrendamiento para el que se dispone la regulación, es el espacio habitable destinado a cubrir una necesidad permanente de alojamiento del arrendatario. Ventas de parte o de derechos ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. El derecho de adquisición preferente Concepto y naturaleza

ARRENDAMIENTOS. El derecho de adquisición preferente Concepto y naturaleza. Las normas de la LAU 1964 y la LAU 1994 otorgan al arrendatario derecho de adquisición preferente con la posibilidad de ejercer el tanteo y subsidiariamente el retracto, pero aunque se mencionan como dos derechos, se trata de dos expresiones de uno mismo -la posibilidad de adquirir con preferencia a cualquier otro- que se manifiesta en dos planos distintos: el tanteo, que fuerza a contratar con quien no se quería; el retracto ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. El tanteo. La comunicación y los plazos

ARRENDAMIENTOS. El tanteo. La comunicación y los plazos. La norma exige que esa decisión de vender se comunique de modo fehaciente por el arrendador o por aquel que le represente, lo cual responde a la necesidad de establecer una garantía o seguridad de que el arrendatario ha tenido conocimiento efectivo de que su derecho puede ser ejercitado. La fehaciencia significa posibilidad de constatar que la notificación se efectuó en tiempo y forma, en interés de ambas partes para, por razones contrarias, poder ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. Modificación unilateral de la duración del contrato Desistimiento del contrato

ARRENDAMIENTOS. Modificación unilateral de la duración del contrato   Desistimiento del contrato. Como salvedad del principio general conforme al cual la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes del art. 1256 CCiv, en el ámbito locativo especial urbano, se permite al arrendatario poner fin al contrato, antes del vencimiento del plazo de duración convenido, por su sola voluntad. Esa facultad de desistir o denuncia unilateral, parte de la idea de que cuando nos ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. Inscripción de la venta en el Registro Derecho de adquisición preferente

ARRENDAMIENTOS. Inscripción de la venta en el Registro  Derecho de adquisición preferente. El adquirente de la vivienda arrendada está obligado a comunicar el hecho de la adquisición al arrendatario a fin de que éste, si está en su derecho y así lo decide, pueda ejercitar el retracto. A fin de garantizar el cumplimiento de esta obligación, el art. 25.5 LAU 1994 arbitra un mecanismo de seguridad consistente en la necesaria justificación de que, cuando se pretende inscribir en el Registro de la ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. La fianza. Garantías complementarias

ARRENDAMIENTOS. La fianza. Garantías complementarias. En contra de la justificación para la exigencia legal de una determinada fianza forzosa en metálico, que pudiera hallarse en la protección del arrendatario, en cuanto a su cuantía, ocurre que una vez que se deposita la fianza mínima ya indicada, y se entrega a la Administración autonómica, aparece la libertad de pacto de garantías adicionales para el cumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario, por encima de aquélla (art. 36.5 LAU 1994). Si resulta exigible por ... Leer Más

ARRENDAMIENTOS. El Tanteo

ARRENDAMIENTOS. El Tanteo. El primer requisito para ser sujeto activo del derecho de retracto es la cualidad de arrendatario. Consideraba la doctrina que se ha ocupado del asunto que debe ostentar dicha cualidad de arrendatario en el momento de ejercer el derecho reconocido, y así era el criterio de la jurisprudencia, aunque con la reforma de la LAU 1994, al serlo sólo y esencialmente durante el plazo pactado, se suscita la cuestión de que se haya realizado la venta constante arrendamiento, se ... Leer Más
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