La extinción del contrato de arrendamiento de vivienda

5 enero, 2015
La extinción del contrato de arrendamiento de vivienda

Dada la importancia y  dificultad técnico-jurídica que ciertos supuestos de extinción de contratos de arrendamiento de vivienda plantean en la práctica habitual de los DESPACHOS DE ABOGADOS, procedemos a  la exposición y a adjuntar un archivo en el que se trata uno de estos casos que resultará muy aclaratorio para los Clientes del DESPACHO DE ABOGADOS ALFREDO GARCÍA LÓPEZ o para los simples visitantes de nuestra página web.

La sentencia dictada por la sala de lo civil del Tribunal Supremo el 16 de abril sienta doctrina casacional en relación con la duración y régimen de extinción de los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 -LAU’94-). 

El régimen transitorio de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 (LAU’94) vino a regular, entre otras cuestiones, la forma de extinción de los contratos de arrendamiento existentes antes de su entrada en vigor (muchos de ellos los actualmente conocidos como «contratos de renta antigua»), con la finalidad de solventar las situaciones de desequilibrio económico existente en ese momento como consecuencia de la evolución del mercado inmobiliario. solventar las situaciones de desequilibrio económico existente en ese momento como consecuencia de la evolución del mercado inmobiliario La extinción de los arrendamientos de vivienda.

La disposición Transitoria (DT) primera de la LAU’94, aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y subsistentes tras la entrada en vigor de la LAU’94, estableció la sujeción de los mismos al Real Decreto-Ley de 1985 (que acabó con la obligatoriedad de la prórroga forzosa) y al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las modificaciones de la propia DT. Entre dichas modificaciones, se establece que la tácita reconducción lo será por un plazo de tres años cuando, expirado el plazo pactado en el propio contrato o la tácita reconducción del Código Civil (si se hubiera aplicado la misma y, una vez terminada, estando en vigor la nueva Ley), el arrendatario continuara ocupando la vivienda durante quince días con el consentimiento del arrendador. A continuación, establece que el arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la LAU’94.

El problema radicaba en la existencia de interpretaciones jurisprudenciales contradictorias en cuanto a la forma y prórroga de estos contratos una vez finalizada la tácita reconducción de tres años prevista por la DT primera de la LAU’94, en muchos casos motivada por la referencia que se hace en la misma a la aplicación de dicha Ley al arrendamiento «renovado»: por un lado, encontramos Sentencias (e importantes interpretaciones doctrinales) que defienden la aplicación del artículo 10 LAU’94, lo que supone una nueva prórroga de tres años, si bien el arrendatario podría resolver el contrato al finalizar cada año de la nueva prórroga; por otro lado, existen Sentencias que consideraban la aplicación de la tácita reconducción del Código Civil, es decir, por el plazo fijado para la renta (normalmente, por plazos mensuales o anuales); incluso existían Sentencias que defendían la aplicación del artículo 9 LAU’94 (lo que suponía la extensión del contrato por otros cinco años tras finalizar la tácita reconducción «especial» de tres años y, luego, en su caso, por tres años más en virtud del artículo 10).

 

La Sentencia analizada hace referencia a un contrato de arrendamiento suscrito el 1 de abril de 1986 por un plazo de tres años, en tácita reconducción por períodos mensuales desde su finalización y, por tanto, en esta situación cuando entró en vigor la LAU’94. La sala de lo civil del Tribunal Supremo analiza su régimen de extinción y concluye que, transcurrida la tácita reconducción de tres años, el contrato está sujeto a la tácita reconducción del Código Civil (por el plazo pactado para la fijación de la renta), sin que por tanto le sean de aplicación otras prórrogas adicionales mediante la remisión a los artículos 9 y/o 10 LAU’94.

 

En nuestra opinión, EL TRIBUNAL SUPREMO llega a una conclusión acertada, y además lo hace siguiendo un razonamiento que entendemos más coherente con la regulación existente y la finalidad perseguida por la norma en comparación con el defendido por otras Sentencias de Audiencias Provinciales, aunque hubieran llegado a la misma solución. La aplicación de la tácita reconducción de tres años prevista en la Disposición Transitoria 1ª LAU’94 había supuesto ya un beneficio extraordinario e imprevisto para el arrendatario, puesto que disfrutaba de una prórroga no pactada de tres años en lugar de una tácita reconducción que normalmente estaría sujeta a períodos mensuales o, como mucho, anuales.

 

Transcurridos los tres años, no puede entenderse que la referencia de la DT 1ª a que el arrendamiento renovado se rige por lo dispuesto en la LAU’94 deba suponer la aplicación de todo el régimen de duración de los contratos previsto en esta Ley (artículos 9 y 10) ni una parte del mismo (artículo 10), puesto que ya hay una regulación especial para su duración y extinción prevista por el régimen transitorio. De hecho, si el legislador hubiera querido prórrogas adicionales, podría haber incluido una remisión específica a los artículos 9 y/o 10 de la LAU’94 una vez finalizada la tácita reconducción de tres años, como lo hizo expresamente con los apartados 2 y 3 de la Disposición Transitoria 2ª LAU’94.

 

Entendemos, además, que el razonamiento y justificación es más acertado que el de otras Sentencias de Audiencias Provinciales, que han tratado de equiparar la tácita reconducción de tres años de la DT primera con la prórroga de tres años del artículo 10 LAU’94, para luego concluir que transcurrida la misma aplica la tácita reconducción del Código Civil. Llegando a la misma solución práctica, en nuestra opinión, es más acertada la interpretación y justificación que ahora hace el Tribunal Supremo, sin que debamos equiparar la tácita reconducción de tres años (DT 1ª LAU’94) con la prórroga de los contratos sujetos a la LAU’94 (de su artículo 10).

 

En consecuencia, LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CELEBRADOS A PARTIR DEL 9 DE MAYO DE 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la LAU’94, una vez finalizado el plazo pactado o el período de tácita reconducción en el que se encontraran tras la entrada en vigor de la nueva Ley, estarán sujetos a una tácita reconducción «extraordinaria» de tres años, transcurrida la cual no será de aplicación la prórroga del artículo 10 de la LAU’94, sino la tácita reconducción prevista en el Código Civil: por el plazo que ha servido para fijar la renta (normalmente, plazos mensuales o anuales) si el arrendatario sigue ocupando la vivienda con el consentimiento del arrendador por un plazo de quince días a contar desde la expiración del plazo correspondiente.

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