Los alquileres y la crisis

El TS ratifica su doctrina sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para rebajar el importe de un arrendamiento de local de negocio. La Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia de fecha 15 de octubre de 2014 (recurso número 2992/2012, ponente señor Orduña Moreno), por la ratifica su  doctrina en relación con el régimen de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, en esta ocasión, en el marco de una relación jurídica de arrendamiento de edificio destinado a actividad hotelera y de su respectivo aparcamiento.

El TS  acuerda modificar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la citada cláusula “rebus sic stantibus” –interpretada con arreglo a los modernos criterios jurisprudenciales- rebajando la renta anual un 29% respecto de la vigente en el momento de  interposición de la demanda.

Según se afirma, el necesario ajuste de las instituciones a la realidad social ha producido un cambio  progresivo de la concepción tradicional de esta figura de modo que se ha ido abandonando  la idea de su carácter sumamente restrictivo, optándose por una aplicación normalizada en  atención a que «la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz  de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias».

De ahí que reproche a la Audiencia que, pese a admitir la incidencia significativa de la crisis económica en el sector turístico y en la actividad de hostelería, no entrase sin  embargo a valorar el alcance o concreción de dicha alteración de circunstancias en la  relación contractual, justificando la inaplicación de la cláusula con base en criterios  restrictivos.

Rechazando este planteamiento, la Sala declara que el examen de la cuestión  requiere profundizar en la concreción funcional y aplicativa de la figura en el concreto  marco negocial celebrado, atendiendo especialmente a las notas de imprevisibilidad del  riesgo derivado y de excesiva onerosidad resultante de la prestación debida. Desde esta  perspectiva, y en cuanto al riesgo, la sentencia considera que el contexto económico del  momento «formó parte de la base económica del negocio» que informó la configuración  del contrato de arrendamiento del hotel Ibis y que, por las circunstancias de su irrupción, de  su especial impacto y trascendencia, se trató de un riesgo imprevisible, que no cabe imputar a la arrendataria (caída en este sector de un 42% en el rendimiento por habitación, cierre de hoteles emblemáticos y renegociaciones de renta en contratos en vigor), sin que pueda entenderse como previsible cualquier crisis económica –como circunstancia cíclica que habría que prever siempre- pues su previsibilidad depende de las peculiares características y alcance de la misma. 

En cuanto a la excesiva onerosidad de la prestación debida, se concluye que la sobrevenida alteración de la base negocial por consecuencia de la crisis ha supuesto la ruptura del necesario equilibrio de las prestaciones por la práctica desaparición de cualquier argen de beneficio (frente al balance positivo de la arrendadora, la  arrendataria sufrió pérdidas acumuladas cercanas a tres millones de euros en el mismo período). 

En consecuencia, se declara aplicable la “cláusula rebus sic stantibus” y, al concretar su aplicación al caso, se concluye como razonable una moderación de la renta inicialmente pactada en un 29% de reducción y con duración hasta el final del ejercicio 2015, y ello por haberse justificado la significativa caída en el sector, la  disminución de ventas e ingresos medios por habitación y el consiguiente registro de pérdidas de la empresa arrendataria.  

Una empresa hotelera demandó a otra empresa, interesando esencialmente la resolución de dos contratos suscritos entre las partes más indemnización de daños y perjuicios, todo ello, por falta de entrega en plazo de la posesión de dos hoteles arrendados por la demandante, con la principal petición subsidiaria de que se declarasen modificados ambos contratos en aras a mantener el equilibrio de las recíprocas prestaciones, reduciéndose la renta vigente según los importes indicados en dictamen pericial (en un 33% y 29%, respectivamente). 

Por su parte, la empresa demandada reconvino interesando el cumplimiento del contrato. 

Tanto el Juzgado como la Audiencia desestimaron la demanda y estimaron la reconvención rechazando la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en atención a su excepcionalidad y falta de concurrencia de los presupuestos que entendía debían concurrir para su apreciación por los tribunales. 

El fundamento de derecho Tercero de la sentencia establece (los subrayados son nuestros): 

«(…) La cláusula rebus sic stantibus. Caracterización de la figura y régimen jurídico. Doctrina jurisprudencial aplicable. 

En el motivo sexto del recurso de casación se plantea el régimen de aplicación de esta figura en atención tanto a su caracterización general, como a sus presupuestos y requisitos de aplicación, extremos que la sentencia de Apelación desarrolla desde una doctrina jurisprudencial claramente restrictiva de la aplicación de esta figura por el carácter peligroso y cauteloso que comporta la misma. 

En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo debe ser estimado. 

En este sentido debe señalarse que, en la actualidad, se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de esta figura referenciada en torno a un marco de aplicación sumamente restrictivo concorde, por lo demás, con una caracterización singular de la cláusula, de «peligrosa» o «cautelosa» admisión, y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación: «alteración extraordinaria», «desproporción desorbitante» y circunstancias «radicalmente imprevisibles»; caso de la Sentencia de esta Sala, de 23 de abril de 1991, que es tomada por la Audiencia como referente jurisprudencial para declarar la inaplicación de la cláusula rebus. 

Por contra, en la línea del necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento, así como al desenvolvimiento doctrinal consustancial  al ámbito jurídico, la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada en donde su necesaria aplicación prudente no deriva de la anterior caracterización, sino de su ineludible aplicación casuística, de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico, y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal de la relación negocial derivada de su imprevisibilidad contractual y de la ruptura de la base económica del contrato, con la consiguiente excesiva onerosidad para la parte contractual afectada. 

Esta tendencia hacia la aplicación normalizada de la figura, reconocible ya en las Sentencias de esta Sala de 17 y 18 de enero de 2013 (núms. 820/2012 y 822/2012, respectivamente), en donde se declara que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, ha tomado cuerpo en la reciente Sentencia de esta Sala de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014) con una detallada fundamentación y caracterización técnica de la figura y del desarrollo de la doctrina jurisprudencial relativa a su régimen de aplicación. 

La doctrina jurisprudencial allí expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la estimación señalada del motivo planteado. Así, en primer lugar, debe señalarse que la sentencia de la Audiencia, pese a reconocer la incidencia significativa de la crisis económica en el sector turístico y la actividad de hostelería, datos no cuestionados por los informes periciales, no entra a analizar el alcance o concreción de esta alteración en la relación contractual celebrada justificando su inaplicación, en última instancia, ya con base a criterios restrictivos en la caracterización y aplicación de esta figura, caso de la Sentencia citada de 23 de abril de 1991, o bien, con una petición de principio que también elude el necesario tratamiento casuístico de la cuestión debatida, esto es, la posibilidad de haber previsto una cláusula de revisión de la renta al respecto, dada la previsibilidad cíclica de las crisis económicas. 

Fuera de este planteamiento, y aceptando el hecho notorio de la crisis económica, el examen de la cuestión requiere profundizar en la señalada concreción funcional y aplicativa de la figura respecto del marco negocial celebrado, especialmente en relación a las notas de imprevisibilidad del riesgo derivado y de la excesiva onerosidad resultante respecto de la prestación debida.  

En esta dirección lo que se observa en el presente caso es que, con independencia de las expectativas de explotación del negocio, de claro riesgo asignado para la parte arrendataria, el contexto económico del momento de la celebración y puesta en ejecución del contrato (periodo del 1999 a 2004), de inusitado crecimiento y expansión de la demanda acompañado, además, de una relevante promoción urbanística de la zona de ubicación de los hoteles, formó parte de la base económica del negocio que informó la configuración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en febrero de 1999.  

Desde esta perspectiva, y conforme a las prácticas negociales del sector en dicho contexto, no parece que pese a tratarse la parte arrendataria de una empresa relevante en el sector y, por tanto, conocedora del riesgo empresarial que entraña la explotación del negocio de hostelería, se le puede imputar, exclusivamente, la falta de previsión acerca de la crisis económica; de forma que por las circunstancias de su irrupción, de su especial impacto y trascendencia, su asignación como riesgo no puede caer sólo en la esfera de control de la parte en desventaja, ni tampoco cabe establecer que «razonablemente» se hubiera debido tener en cuenta en la distribución natural de los riesgos derivados del contrato celebrado. Por el contrario, la imprevisibilidad y crudeza de esta crisis hace que en la ciudad de Valencia su realidad resulte generalizada en el año 2009, con caídas en este sector de un 42,3% en el rendimiento por habitación, cierre de hoteles emblemáticos y renegociaciones de renta de los contratos en vigor; extremo de especial relevancia si se tiene en cuenta que la propia empresa arrendadora, en atención a las nuevas circunstancias y a su incidencia en la viabilidad del negocio si que accede, en el 2010, a la formalización de un nuevo contrato para mantener la relación negocial que le unía con la otra cadena hotelera  contemplándose, en este caso, una sustanciosa reducción del 50% de la renta respecto de la inicialmente pactada en el año 2000. De ahí, que la nota de imprevisibilidad no debe apreciarse respecto de una abstracta posibilidad de producción de la alteración o circunstancia determinante del cambio considerada en sí mismo, esto es, que la crisis económica es una circunstancia cíclica que hay que prever siempre, con independencia de las peculiares características y alcance de la misma en el contexto económico y negocial en el que incide (STS de 26 de abril de 2013, núm. 308/2013); todo ello conforme, también, con la aplicación ya normalizada de esta figura que presentan los principales textos de armonización y actualización en materia de Derecho contractual europeo, la «razonabilidad» de su previsión en el momento de la celebración del contrato, y la aplicación de su alcance modificativo conforme al principio de conservación de los actos y negocios jurídicos STS de 15 de enero de 2013 /núm. 827/2012). 

Por último, y en segundo lugar, hay que destacar que, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta en la citada Sentencia de esta Sala de 30 de junio de 2014, también se da, en el presente caso, el presupuesto de la excesiva onerosidad como exponente de la ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones de las partes (principio de conmutabilidad del contrato), particularmente referenciada en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, comporta un resultado reiterado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación); supuesto del presente caso en donde los hoteles de la cadena A presentan unas pérdidas acumuladas cercana a los tres millones de euros en el periodo 2005-2009, frente al balance positivo de la empresa arrendadora, en torno a los 750.000 euros para el mismo periodo objeto de valoración. 

Resuelta la procedencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, conforme a los presupuestos y requisitos exigibles, resta por concretar su régimen de aplicación en el presente caso. 

En este sentido, y en primer término, cabe plantearse el alcance de su aplicación, esto es, su incidencia modificativa o resolutoria del marco contractual celebrado. En el presente caso, la solución por el alcance meramente modificativo de la relación contractual queda justificada por razonamientos de distinta índole pero concurrentes. En efecto, el alcance modificativo de la cláusula rebus ha resultado de aplicación preferente, con carácter general, tanto en la doctrina tradicional de esta Sala, como en su reciente caracterización llevada a cabo en la citada Sentencia de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014). En esta línea, también debe precisarse que esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus); criterio, que la reciente doctrina de esta Sala ha elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico, mas allá de su tradicional aplicación como mero criterio hermeneútico, STS 15 de enero de 2013 (núm. 827/2012). Pero además, y en todo caso, el alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, esto es, de un contrato de arrendamiento de larga duración.  

En segundo término, en relación a la moderación de la renta inicialmente pactada, debe señalarse que pese a las deficiencias que la sentencia de la Audiencia destaca respecto del informe pericial aportado por la actora, particularmente en relación a la asignación de un Rev Par medio de tres estrellas, cuando en realidad es de dos, no obstante, las conclusiones de dicho informe resultan ajustadas a los parámetros básicos de la aplicación de esta cláusula, a saber, la significativa caída de la demanda del sector, con la disminución de ventas e ingresos medios por habitación, y el consiguiente y notable registro de pérdidas de la empresa arrendataria; de forma, que la reducción de la renta un 29% propuesta resulta ajustada conforme al reequilibrio de la economía contractual que debe seguirse, sobre todo teniendo en cuenta que pese a dicha reducción la renta resultante sería superior a un 20% de la renta de mercado que se negocia en la actualidad, y muy inferior a la rebaja del 50% de la renta que la propietaria negoció con la otra cadena hotelera y competidora de la actora. 

Por último, el plazo de duración de la modificación operada en la reducción de la renta pactada se establece para el periodo que cursa desde la presentación de la demanda hasta el final del ejercicio del año 2015, por considerarse ajustado al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las circunstancias examinadas.  (…)». 

La Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 591/2014, de 15 octubre 2014 justifica la modificación del contrato por los efectos de la crisis económica- crea una inseguridad jurídica en el campo de los arrendamientos, todo lo contrario de lo que se pide a cualquier órgano judicial. Como premisa indicar que, como siempre, esta opinión se fundamenta en el respeto personal y profesional a todos los miembros de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, pero ello no obsta para que haga constar mi total disconformidad con la Sentencia 591/2014, de 15 octubre 2014, pues si no son suficientes los problemas que existen en la actualidad en relación con los arrendamientos, sobre todo de locales, viene esta Sentencia del Supremo a crear otros complementarios, pues realmente, como luego veremos, si los arrendatarios se animan las demandas serán innumerables y realmente complicadas de resolver por los Tribunales inferiores. Los hechos se inician con la demanda de una empresa hotelera a otra empresa, interesando esencialmente la resolución de dos contratos suscritos entre las partes con fecha 25 de febrero de 1999 más indemnización de daños y perjuicios, todo ello, por falta de entrega en plazo de la posesión de dos hoteles arrendados por la demandante, con la principal petición subsidiaria de que se declarasen modificados ambos contratos en aras a mantener el equilibrio de las recíprocas prestaciones, reduciéndose la renta vigente según los importes indicados en dictamen pericial (en un 33% y 29%, respectivamente). Por su parte, la empresa demandada reconvino interesando el cumplimiento del contrato. Tanto el Juzgado como la Audiencia desestimaron la demanda y estimaron la reconvención rechazando la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en atención a su excepcionalidad y falta de concurrencia de los presupuestos que entendía debían concurrir para su apreciación por los tribunales. Se puede acceder a la demanda completa en nuestra Base de Datos.Formulados sendos recursos de casación y extraordinario por infracción procesal por la arrendataria demandante, el Supremo ha acordado su parcial estimación con el resultado de modificar el contrato de arrendamiento del hotel, ahora sí, sobre la citada cláusula “rebus sic stantibus” –interpretada con arreglo a los modernos criterios jurisprudenciales, según el TS- rebajando la renta anual un 29% respecto de la vigente en el momento de interposición de la demanda.

La sentencia no analiza un arrendamiento “urbano”, propiamente dicho, aunque al respecto hay divergencia de opiniones, debido a que el objeto es un Hotel ya construido, es decir, no sujeto específicamente a la LAU 29/94 (art. 3.2), pero sí a las normas generales del Código Civil. Y resulta que la doctrina de la Sentencia puede ser perfectamente aplicada a los arrendamientos “urbanos”, sobre todo de locales de negocio, lo cual supone un completo “terremoto”. Ver Fundamento de Derecho Tercero, punto 8, que es donde se determina la aplicación de la doctrina “rebus sic stantibus”.

Ya adelanto que estoy en total desacuerdo con lo dicho por el Tribunal Supremo, cosa que últimamente sucede con más frecuencia de la deseada, pues realmente se producen resoluciones contradictorias en corto espacio de tiempo y es difícil en muchos aspectos señalar cual es la doctrina de nuestro más Alto Tribunal Civil, afirmación que no es solo mía, sino que lo hacen constar los Magistrados de muchas Audiencias Provinciales. Por mi parte, comparto esta preocupación, sobre un campo de derecho que conozco un “poco”, es decir, arrendamientos urbanos.

Las Sentencias que figuran al final de estos comentarios son las que se citan en la resolución del Supremo, que salvo una sobre un tema del mercado de publicidad, de 30 junio 2014, (no de abril como se indica en el texto), todas son contrarias a aplicar dicha cláusula.

Por su relación con el tema inmobiliario, aunque sea de compraventa de viviendas, señalo las Sentencias que se citan de 17 y 18 enero 2013, indicando la primera que “no es suficiente con la alegación de la crisis económica y la dificultad para obtener financiación por el comprador” a los efectos de aplicar dicha cláusula de regularización. Afortunadamente se ha rechazado la aplicación de ese concepto peligroso de “equilibrio, porque son cientos de miles las personas que han comprado una vivienda hace unos pocos años y ahora en el mercado valen mucho menos. ¿Piden compensación o dejar de pagar lo que aún deben? Naturalmente no, pues por la misma razón tendrían que abonar una cantidad complementaria cuando el mercado sube, como también ha ocurrido en España no hace tanto tiempo.

Sería fantástico, pues de esta manera solo se puede ganar, pero nunca perder. Centrando ya el tema concreto de la Sentencia, hago constar las siguientes observaciones:

1ª) Que nos encontramos (desgraciadamente) con una Sentencia del Tribunal Supremo que curiosamente NO es cosa juzgada, ni siquiera entre las mismas partes, algo insólito en la resolución de un Recurso de Casación, pues utilizando los mismos argumentos de los Fundamentos de Derecho, si la crisis económica se supera, la renta quedará desfasada, esta vez por pagar un importe por debajo del mercado, lo que supondría que el mismo arrendador que ahora tiene que rebajar la cuantía podría pedir que se subiera, utilizando los mismos argumentos que el Tribunal. De hecho en la propia Sentencia se indica que sus conclusiones solo llegan hasta finales de la temporada del 2015.

Es decir, nuevamente a discutir y demostrar razones en otro juicio, como si fuera gratis y sin tasas. Y luego ¿cada cuánto? Tremenda la inseguridad jurídica para ambas partes.

2ª) Que hay informes periciales sobre el tema de la renta en la zona en la actividad hotelera, pero nunca se podrá saber si el arrendatario llevaba bien o mal el negocio, siendo evidente que la Sentencia inicial del Juzgado es del año 2011, donde efectivamente había “crisis”, pero el Supremo dicta la suya a finales del año 2014, sin que sepamos si en estos tres años últimos la situación económica de la misma actividad ha subido o bajado en el sector hotelero, aunque parece que el turismo ha crecido, pero este estudio actual no es posible que se hubiera aportado por las partes, pues procesalmente no se hubiera admitido otra nueva documentación en el Tribunal Supremo. 3ª) SI esta Sentencia se aplica al mercado de alquileres, sobre todo de locales, como ya se ha indicado, se produciría una inseguridad jurídica en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, sobre todo de locales de negocio, pues en miles de arrendamientos se pusieron rentas que ahora están por encima de la realidad económica Y también son muchísimos, a pesar de los vencimientos de locales –menos de lo que se piensa– al 31 diciembre 2014, que están pagando unas rentas realmente bajas.

La realidad, es que el sentido común (como siempre) ha prevalecido y de mutuo acuerdo, sobre todo en locales de negocio, pero también en viviendas, han bajado las rentas, pero en muchos casos con carácter provisional o temporal. No ha ocurrido lo mismo con los arrendatarios que pagaban (y en muchos casos siguen pagando) rentas muy por debajo del mercado, incluso aunque se hubiera hecho la actualización prevista en las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de la LAU 29/94.

En estos casos la rentas están desfasadas y por lo tanto cabía aplicar la cláusula “rebus sic stantitus” que defiende esta Sentencia. De ahí mi expresión de posible “terremoto” y alteración económica de la sociedad, por lo menos en cuanto a los arrendamientos se refiere. 4ª) No entiendo que la Sentencia haga referencia (en uno de sus apartados) al art. 1258 del Código Civil, pues este precepto dice lo contrario al contenido de la Resolución, pues en el mismo el “consentimiento” es fundamental (aquí existe plenamente) y nadie ha faltado a la “buena fé, al uso o a la “Ley”. Se supone que el alquiler de cualquier explotación o local es consecuencia de un estudio de mercado y si hay error no se puede achacar solo al arrendador, mucho menos en este caso, donde el arrendatario ha recibido ya el Hotel construido y es una Empresa conocedora de este mercado. ¿Y si se diera el caso que la parte arrendadora fuera la equivocada y hubiera puesto una renta muy por debajo de la explotación hotelera? Pues nada, la repetida cláusula de “rebus sic stantibus” no sería admitida bajo ningún concepto.

5ª. La realidad es que se ha creado un grave problema de inseguridad jurídica con esta Sentencia, cuando los Tribunales y especialmente el Supremo, debe hacer lo contrario, aclarar y solventar el tráfico entre particulares. Son miles y miles de ejemplos en los que se puede dar la misma situación, porque una de las partes habrá hecho mal las cuentas de su propia actitud y decisión, pero es obvio que debe correr con las consecuencias Pero, a la vista de esta Sentencia, será posible argumentar que hay “crisis” en cualquier campo mercantil y pedir que las contraprestaciones fijadas sean reducidas, creando una extraordinaria inseguridad en los compromisos y contratos de todo tipo, todo lo contrario que exige el tráfico jurídico.

En este caso concreto el error no parte de nadie más que del arrendatario, bien por sus malos cálculos o por no llevar correctamente el negocio. Como antes se ha dicho, ¿sabemos ahora si el Hotel objeto del procedimiento está lleno y gana dinero? Podría ser y sería una alegría, pero una inconsecuencia con la “rebaja” en la renta que ha determinado el Tribunal Supremo. Y digo yo, reiterando mi pregunta ¿se admitiría que cuando el negocio sea boyante el arrendador suba la renta? La respuesta categórica es claramente negativa, pero, a la vista de la Sentencia, sería igualmente posible pedir la aplicación de la famosa cláusula “rebus sic stantibus”. 6ª.

Si esta doctrina se aplica realmente al campo inmobiliario, el problema será tremendo, ya que además de las negociaciones entre las partes (como se ha producido y seguirá igual en el futuro) se deja una puerta abierta para que cualquiera de las partes, especialmente el arrendatario, puede pedir que se aplique la cláusula “rebus sic stantibus”, si el negocio no le funciona bien, con o sin culpa, aunque, como he dicho antes, dudo mucho que se tenga valentía y se conceda a los arrendadores un aumento de renta en aquellos contratos que realmente tienen una compensación económica muy baja, los llamados de “renta antigua”. Sería, sin duda, con independencia de otro error jurídico, una base para graves alteraciones políticas y sociales. No habrá Tribunal, ni siquiera el Supremo, que se atreva a tal resolución. Y me parece bien, pues esto corresponde a los legisladores. 7ª) En definitiva, reiterando lo dicho al principio en cuanto al respeto personal y jurídico con todos los miembros del Tribunal Supremo y de cualquier órgano judicial, lo que debo señalar y ratificar es que esta vez el Alto Tribunal Supremo ha resuelto de una manera injusta y con ignorancia de su repercusión, creando una inseguridad jurídica importante en el campo de los arrendamientos, todo lo contrario de lo que se pide a cualquier órgano judicial, esto es, soluciones y no complicar más todavía las relaciones entre las partes, máxime en un campo tan sensible socialmente como los arrendamientos.