ARRENDAMIENTOS. El tanteo. La comunicación y los plazos

ARRENDAMIENTOS. El tanteo. La comunicación y los plazos. La norma exige que esa decisión de vender se comunique de modo fehaciente por el arrendador o por aquel que le represente, lo cual responde a la necesidad de establecer una garantía o seguridad de que el arrendatario ha tenido conocimiento efectivo de que su derecho puede ser ejercitado.

La fehaciencia significa posibilidad de constatar que la notificación se efectuó en tiempo y forma, en interés de ambas partes para, por razones contrarias, poder probar en juicio el contenido y la fecha, por lo que será fehaciente aquella notificación que pueda cumplir esta finalidad a través de cualquiere medio de prueba admitido en Derecho, si bien debe asumirse la facilidad que se logra con la fe pública notarial, mediante el clásico requerimiento (arts. 202 a 206 Decreto 2 junio 1944, por el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado), o la fe pública judicial, mediante el acto de conciliación.

Efectuada la notificación, el arrendatario dispone, para ejercitar su derecho de tanteo, de un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente a aquel en el que se le notifique la decisión de vender y las circunstancias de la venta.

Nos hallamos ante un plazo de caducidad que, como fundado que está en la seguridad jurídica y en la seguridad del tráfico jurídico, correspondiente a un derecho potestativo, el cual se apreciará de oficio, resultando fatal y no admitiendo interrupción, ni suspensión de ninguna especie. Es, además, un plazo civil, por lo que se le aplica el art. 5 CCiv, de modo que no se excluyen en su cómputo los días inhábiles, por lo que si el último día es inhábil no se puede entender prorrogado el final del plazo al siguiente hábil. Si llegado el último día del plazo el arrendatario no ha manifestado su voluntad de ejercer el tanteo, pierde el derecho -y también el derecho de retracto, que es subsidiario-, mientras que si, por el contrario, la ha manifestado, aunque en ese último día, y es notificada al arrendador sin interrupción en el tiempo al día siguiente, perfecciona la oferta (la jurisprudencia no admite, la disociación propugnada por cierta doctrina científica entre el derecho a retraer y la acción de retraer: el primero que se ejercita extrajudicialmente con la notificación, sometida a caducidad, y la segunda que nace cuando no es atendida ésta, sujeta al plazo de prescripción de las acciones reales sobre bienes inmuebles, es decir, 30 años ex art. 1.963.1 CCiv desde que se pudo ejercitar, es decir, desde se desatendió el derecho a retraer).

Lo que hace que el derecho de tanteo se incorpore al patrimonio de su titular es la decisión del dueño de la finca de venderla, y con la notificación de tal decisión al arrendatario -o a las personas a las que se refiere el art. 161 LEC 2000 o el art. 202 Decreto 2 junio 1944, por el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado- se garantiza al inquilino la posibilidad de que ejercite su derecho suministrándole un conocimiento efectivo de la venta proyectada y de sus condiciones esenciales, pues la notificación entraña una verdadera oferta contractual de origen legal dirigida al arrendatario, que vincula al arrendador durante el plazo, también legal, que luego se examinará, de 180 días y que se perfecciona por la aceptación pura y simple de su destinatario.

El contenido mínimo de la notificación es:

• La decisión de vender.
• El precio de la venta, que deberá reunir los requisitos de los arts. 1.445 y ss. CCiv, y que lo fijará el arrendador que se propone vender, o éste y el comprador, referido, en todo caso, a condiciones de mercado (desaparece el derecho de impugnación que el art. 53 LAU 1964 concedía al arrendatario).
• En cuanto a las demás condiciones esenciales de la transmisión serán las que permitan al arrendatario tener una imagen exacta de la contraprestación exigida por el vendedor, como los plazos en los que se han de efectuar los pagos, las garantías, las cargas o gravámenes preferentes en las que se subrogue el comprador, etc.

La manifestación de tantear ante la notificación del arrendador supone que la venta proyectada se haga en favor del arrendatario, quien deviene dueño, extinguiéndose consecuentemente el arrendamiento por confusión. Así pues, al ejercicio del derecho reconocido por la LAU 1994 le basta con la manifestación de la voluntad de adquirir por el arrendatario, si bien ello toca a la perfección del contrato (art. 1262 CCiv), mientras que para la consumación, aquél ha de cumplir las obligaciones dimanantes, esto es, abonar el precio y prestar las garantías que el «tradens» hubiera señalado en su oferta. Por un lado, es irrelevante un eventual obstruccionismo del propietario a consumar la venta perfeccionada después de haber aceptado el inquilino la oferta efectuada por el aquél (por ejemplo, la resistencia del propietario a otorgar la escritura se salvará con la acción ante los tribunales y la conducta sustitutiva por imperio judicial). Por otro, no se exige a la declaración de voluntad del arrendatario de ejercer el tanteo que se acompañe del pago o consignación judicial del precio, y sin embargo, la jurisprudencia ha requerido, por analogía con el retracto, que el precio fijado por el arrendador en la notificación se pague o consigne judicialmente por el arrendatario en el plazo concedido por la ley para ejercitar el tanteo, que, no lo olvidemos, es un plazo de caducidad. Ahora bien, si el propietario transmitente y el arrendatario adquirente fijan una fecha posterior, ya de mutuo acuerdo, ya porque lo conceda el propietario para la consumación, nada obstará a entender igualmente ejercicio temporáneo del derecho de adquisición preferente.

Cuando el arrendatario no interese la adquisición, y por cualquier circunstancia no pudiera llevarse a cabo la transmisión al tercero, la notificación caduca en el plazo de 180 días naturales, cuyo «dies a quo» se señala a partir de la fecha de la notificación, o lo que es igual, la venta libre, sin derecho de adquisición preferente del arrendatario notificado, sólo puede efectuarse eficazmente en los 150 días siguientes a aquel en el que expira el plazo para el ejercicio del derecho por parte del arrendatario. El dueño arrendador tendrá esos 150 días más para buscar, si no lo tuviere ya, un comprador y celebrar con él la compraventa en las condiciones notificadas, en cuyo caso el arrendatario no tendrá ni el derecho de tanteo, ni el de retracto. Después, los efectos de la notificación caducan, por lo que -sin venir señalado plazo para la siguiente- el arrendador deberá volver a comunicar al arrendatario su decisión de vender. No hay, pues, como antaño (art. 49 LAU 1964), limitación temporal de dos años para intentar una nueva venta, sino que la transmisión anunciada sin consecuencias especiales deberá reproducirse al arrendatario, bien que su decisión de vender puede perfectamente modificar el precio o las condiciones. Será una nueva notificación de transmisión onerosa, y el arrendatario estará legitimado de nuevo para ejercer su derecho.

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