ARRENDAMIENTOS. Causas de suspensión del contrato

3 enero, 2018

ARRENDAMIENTOS. Causas de suspensión del contrato. Habitabilidad de la vivienda. La posibilidad de suspensión del contrato aparece recogida en el art. 26 LAU 1994 en relación con la disposición adicional 8.ª LAU 1994 .

El acometerse determinadas obras de conservación urgente, o de las de mejora forzosa, que hagan la vivienda inhabitable, otorga al arrendatario la facultad de desistir del contrato, como ya regula el art. 1.558, párrafo 3.º, CCiv (denominándolo «rescindir»), pero también en el régimen locativo especial urbano, tiene la opción por suspender el contrato, sin indemnización alguna, lo que propicia el correspondiente derecho de retornar, en principio, algo orientado hacia la protección de los intereses del arrendatario, a quien en otro caso se le obligaría a resolver el contrato. Como carga recíproca, se instaura el deber de que el arrendatario comunique al arrendador su voluntad en orden a la eficacia contractual, y si existe discordancia al respecto del concepto objetivo de la inhabitabilidad, cabría acudir al juicio declarativo correspondiente (ordinario ex art. 249.1.6.º LEC 2000), interesando cautelarmente el arrendatario, si fuera menester, la consignación de las rentas para evitar cualquier tentativa de desahucio por el arrendador.

Supuestos legales

Los supuestos legales de suspensión son:

Cuando la autoridad competente disponga la ejecución de obras que hagan inhabitable la vivienda, mediante el oportuno requerimiento, ya proceda éste de oficio o a virtud de denuncia del arrendatario o de un tercero (cfr.: art. 22.2 LAU 1994).

Cuando el arrendador lleve a cabo obras de conservación del inmueble, que no puedan razonablemente diferirse a la finalización del contrato, que hagan asimismo inhabitable la vivienda (cfr.: art. 21.2 LAU 1994).

En ambos casos, resulta indiferente que la iniciativa para dar lugar a la resolución administrativa o judicial, o para la ejecución de obras de conservación urgentes, proceda del arrendador o del arrendatario (en el primer caso, decidió la Administración o la Jurisdicción, y en el segundo, tendrá que estar conforme el arrendador).

Otros supuestos

Las obras de mejora voluntarias, y las de reparación no urgentes, cuando supongan inhabitabilidad de la vivienda, sólo podrán ser acometidas por el arrendador por acuerdo con el arrendatario (de suyo, incluso deben pactarse las que supongan grave molestia para el goce normal de la finca, sin originar absoluta inhabitabilidad), y en tal caso, el acuerdo debe incluir la regulación de suspensión del contrato.

En cualquier caso, es recomendable el acuerdo, por lo menos cuando la inhabitabilidad no se impone por orden inmediata de la autoridad, tanto para pactar cuándo se produce ésta, como para pactar la suspensión y sus condiciones. No será nunca por ello pacto nulo ex art. 6 LAU 1994, toda vez que, si nada impide renunciar al arrendatario al contrato antes de su término cuando la vivienda es perfectamente habitable, «a fortiori» al ejecutarse obras que comprometen la habitabilidad.

Habida cuenta que este derecho sólo rige para contratos de inquilinato posteriores al 1 de enero de 1995, es decir, para contratos modernos en que la duración está determinada, y las rentas no serán de mínimos, ni están congeladas, lo lógico es que el arrendador se preocupe de salvaguardar una renta de mercado del arrendatario que se preocupa de cuidar la vivienda, buscando pactos.

No se contempla, a falta de acuerdo, la posibilidad de suspensión de contrato cuando sea la Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal la que acuerde directamente unas obras de rehabilitación en Junta General, por cuanto no puede encajarse en el concepto de «autoridad competente».

Inhabilitabilidad

La imposibilidad de habitar la vivienda arrendada no se delimita en el art. 26 LAU 1994, mas debe referirse, por la evocación de la regla del art. 1.558, párrafo 3.º, CCiv, a la que recaiga sobre la parte que el arrendatario y su familia necesita para su habitación, como dormitorio, cocina y servicios higiénicos, de modo que la inviabilidad de utilizar otras partes, recibirá para las obras el tratamiento del régimen de obras de reparación, sin facultar para suspender la relación.

Lo realmente complicado será, en la práctica, distinguir las obras de conservación normales del art. 21 LAU 1994 que ocasionen perjuicios o molestias graves, las necesarias que hacen inhabitable la vivienda del art. 26 LAU 1994, y la ruina de que habla el art. 28.b) LAU 1994, en el sentido de destrucción o déficit en elementos estructurales que suponga pérdida funcional esencial.

El arrendatario puede desistir del contrato, como alternativa a la suspensión, pero siempre que exista acuerdo con el arrendador sobre la inhabitabilidad, o previa declaración administrativa o judicial (si no cuenta con ese dato pacífico de modo antecedente, podría ser desistimiento sin causa justificada, y aparecer la consecuente indemnización del art. 11 LAU 1994).

Condiciones de la suspensión

La opción del arrendatario por la suspensión del contrato produce la suspensión temporal de sus correlativas obligaciones sustanciales, de poner en goce la cosa del arrendador, y de pagar la renta del arrendatario, que se cancelan durante el tiempo en que la vivienda vuelva a ser habitable, o lo que debe ser igual, hasta la finalización de las obras que han justificado la paralización de los efectos de la relación jurídica, sin que en ningún caso surja en favor del arrendatario derecho a indemnización. Esta paralización asimismo afecta al plazo de duración, de manera que no se contará el periodo de «hibernación» del contrato para la expiración del término, que se retrasará lo que se haya invertido en las obras y la inhabitabilidad.

Por principio de indivisibilidad de la renta, si lo necesario para la habitación de la vivienda ha sido privado, aunque el arrendatario pueda seguir utilizando los accesorios que van anexos del art. 2.2 LAU 1994, no por ello persevera el deber de éste de pagar algún porcentaje de la merced durante el periodo de suspensión.

La disposición adicional 8.ª LAU 1994 dispone el régimen positivo de un derecho de retorno, por reenvío a la disposición adicional 4.ª, regla 3.ª, del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, este último que ha sido derogado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo, pero cuya previsión se mantiene idéntica en el apartado 2.º de su disposición adicional 11.ª, con regulación por defecto de la LAU 1964, pero no tiene qué ver con la suspensión del contrato por inhabitabilidad y eventual retorno a la ocupación del arrendatario con pago de rentas, perteneciendo este derecho de retorno a actuaciones urbanísticas aisladas, no expropiatorias, exigidas por el planeamiento urbanístico.

Tampoco hay derecho de retorno alguno cuando el derribo de la finca se proyecta como consecuencia de su declaración de ruina, que surge por razón previa de decisión de la autoridad administrativa y no del arrendador, lo que hace incidir tal supuesto en una verdadera causa de extinción ex art. 28.b) LAU 1994, nunca de suspensión, no dándose lugar, por tanto, a pretensión alguna por parte del arrendatario de realojo ni de retorno.