ARRENDAMIENTOS. Supuestos especiales de duración del contrato Enajenación de la vivienda arrendada

7 julio, 2017
ARRENDAMIENTOS. Supuestos especiales de duración del contrato Enajenación de la vivienda arrendada

ARRENDAMIENTOS. Supuestos especiales de duración del contrato  Enajenación de la vivienda arrendada. Los arts. 13 y 14 LAU 1994 recogen reglas especiales de duración del contrato en razón a la modificación de la situación jurídica de la persona del arrendador, la resolución de los derechos del arrendador o el cambio de titularidad sobre la vivienda arrendada del arrendador que sea propietario de ella.

Resolución del derecho del arrendador (art. 13 LAU 1994)

Siempre se parte de arrendador dueño o titular de derecho real sobre la vivienda que le permite arrendarla

Y el supuesto es que se produce la resolución del derecho del arrendador antes del vencimiento de duración pactado.

Esta resolución contractual se menciona concretamente, sin dejar patente que sea «numerus apertus» -la nulidad del contrato o la condición resolutoria expresa, la ejecución de título extrajudicial o el procedimiento administrativo de apremio son analogías imprevistas- para: a) Ejercicio de retracto convencional; b) Apertura de una sustitución fideicomisaria; c) Enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial; d) Ejercicio de un derecho de opción de compra.

En todo caso, ha de distinguirse entre los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 4/2013, que tuvo lugar en fecha 6 de julio de 2013, y los posteriores, puesto que están sometidos a distinto régimen jurídico:

  1. a) Contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 4/2013

En cuanto a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de la reforma que, por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se realizó en la LAU 1994:

  • Si el contrato tenía una duración pactada inferior a los cinco años, entonces durará hasta esos cinco años, conservando el arrendatario la facultad de no renovar del art. 9.1 LAU 1994.

Parecería que se excluye la prórroga tácita del art. 10 LAU 1994, aunque hay doctrina en contra, que fuerza al nuevo arrendador a denunciar el contrato a los respectivos vencimientos, y en todo caso, la resolución contractual puede producirse precisamente en situación de prórroga tácita, teniéndose entonces que respetar hasta los tres años máximos, con derecho del arrendatario a no renovar cada anualidad.

  • Si la duración inicial es superior a cinco años:

– Si no han transcurrido los cinco primeros años, sigue el contrato vigente hasta alcanzar este mínimo legal.

– Cuando el arrendamiento se inscribiera antes de que se produjesen los hechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, el contrato durará todo el tiempo convenido.

La urgencia para el arrendatario de inscribir el contrato procede de la necesidad de comprobar el título del arrendador, de la anticipación a asientos posteriores que puedan atacar su derecho, y en su caso, para pactar determinada indemnización por si se producen hechos resolutorios de los regulados en este precepto.

– Si han transcurrido los cinco primeros años, el contrato se extingue automáticamente, a partir de esos cinco años, en el momento mismo en que se produzca la resolución del derecho del arrendador.

  • Si el derecho del arrendador era de usufructo o de superficie, o «análogo derecho de goce sobre el inmueble», el contrato se extingue al resolverse esos derechos, con independencia de la duración pactada (añade la norma de modo prescindible que también por las demás causas de extinción legales).

Se trata del único supuesto, para arriendos posteriores al 1 de enero de 1995, en que se prevé la resolución antes del mínimo de cinco años, junto con la denegación de la prórroga por necesidad del arrendador. Y ello es independiente de que el arrendador haya manifestado su condición, y de la buena fe del arrendatario, por lo que éste debiera consultar al momento del contrato el Registro de la Propiedad.

El art. 13.3 LAU 1994 permite que la apariencia de propiedad en el arrendador garantice la duración del contrato de arrendamiento durante los cinco primeros años, aun cuando la vivienda sea ajena, bien se detente aquella apariencia por constar en el Registro de la Propiedad como propietario de la finca, bien por posesión de estado, «cuya creación sea imputable al verdadero propietario» (por ejemplo, figurar como titular en la comunidad de propietarios, como sujeto pasivo del IBI, etc.). Al remitir la norma al Registro como primera fórmula de garantía, lo que aparezca en los Libros resulta lo fundamental, siendo muy secundario lo que de hecho conozca o ignore el arrendatario.

  1. b) Contratos posteriores a la entrada en vigor de la Ley 4/2013

El art. 13.1 LAU 1994 reformado por Ley 4/2013 distingue según que la finca arrendada esté o no inscrita en el Registro de la Propiedad y, a su vez, si la finca está inscrita (inmatriculada), hay que diferenciar, asimismo, si el arrendamiento está o no inscrito.

  • Finca inscrita

+ Arrendamiento inscrito= continuará el arrendamiento por la duración pactada

Ante la indefinición de la Ley, cabe preguntarse qué se entiende por duración pactada, la prevista en el contrato o también las prórrogas legales. Lo cierto es que el art. 13.1 remite al art. 14 que su vez remite al art. 10, por lo que la remisión al art. 10 puede entenderse que para este supuesto la duración pactada alcanza a las prórrogas legales (obligatoria y tácita).

+ Arrendamiento no inscrito= quedará extinguido el arrendamiento

  • Finca no inscrita: continuará el arrendamiento por tres años.

En este caso, la remisión a la duración establecida en el art. 9.4 debe entenderse que lo es a su primer inciso, que fija como regla para finca no inscrita que continúe el arriendo por dicho plazo, ya que no tendría ningún sentido la remisión al caso de enajenación de la vivienda arrendada, que a su vez reenvía a lo dispuesto en el art. 1571 CCiv, pues de aplicar tal regla, los titulares de los derechos determinantes de la resolución del contrato podrían dar por terminado el arriendo.

Por otra parte, el art. 13.2 con relación a la extinción del derecho del usufructo o superficie del arrendador mantiene idéntica la anterior regulación, por lo que «los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley».

Enajenación de la vivienda arrendada (art. 14 LAU 1994)

Nuevamente debemos distinguir entre contratos concertados antes y despues de la reforma del art. 14 LAU 1994 operada por Ley 4/2013, que tuvo lugar en fecha 6 de julio de 2013, teniendo trascendencia dicha distinción en función de distinto régimen jurídico que están sometidos unos y otros.

  1. a) Contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 4/2013

La enajenación «inter vivos» de vivienda arrendada no tiene ya las cortapisas del régimen de la LAU 1964, limitativas del precio de venta o derivadas de la acción impugnatoria del arrendatario, pero se sigue dejando sin valor en este campo el brocardo «venta quita renta» del art. 1.571 CCiv.

La posición del tercer adquirente (que no lo sería el comunero en la división de la cosa común, ajena a estas prevenciones), en relación con la condición de arrendador que tenía el enajenante resulta diversa:

  • Si el contrato fue por tiempo igual o inferior a cinco años, el adquirente asume la condición de arrendador hasta alcanzar los cinco años.

Es aquí indiferente que exista o no buena fe.

  • Si el plazo de duración era superior a cinco años:

– Si el adquirente tiene buena fe, en los términos del art. 34 LH, es decir ignoraba que la vivienda adquirida estaba en arrendamiento no inscrito (la buena fe del tercero hipotecario no es distinta a la buena fe en inteligencia amplia: desconocimiento de la existencia del arrendamiento o de su plazo de duración correcto, y otra cosa es que se enerva directamente por la constancia registral del contrato, debiéndose cumplir los demás requisitos legales: adquirir de quien tenía condiciones para enajenar según el folio de la finca, e inscribir la adquisición en ésta), el adquirente sólo tiene que soportar el contrato hasta alcanzar esos cinco primeros años, de forma que si cuando adquiere ya han pasado los cinco primeros años, el contrato se extinguirá en el momento de la adquisición.

– Si el adquirente no es tercero de buena fe en esos términos del art. 34 LH, el contrato durará todo el tiempo convenido, de modo que el adquirente asume la misma situación que tenía el arrendador enajenante.

Si el arrendatario se ve privado del arrendamiento antes del plazo pactado, después de transcurrir los cinco primeros, tiene concedido por el art. 14, párrafo 2.º «in fine» LAU 1994 el derecho a recibir una indemnización del primitivo arrendador enajenante, por un importe igual a la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor (renta en sentido estricto al momento de la extinción), por cada año del tiempo que quedare por cumplir (debe entenderse que los periodos inferiores al año se prorratean por días).

  1. b) Contratos posteriores a la entrada en vigor de la Ley 4/2013

El art. 14 LAU 1994 reformado por Ley 4/2013 regula en su apartado 1 la enajenación de una vivienda arrendada inscrita en el Registro de la Propiedad, y en su apartado 2 la enajenación de una vivienda no inscrita en el Registro de la Propiedad, en el que no está tampoco inscrito el contrato de arrendamiento.

  • En el primer caso, el arrendamiento inscrito puede oponerse frente al tercero hipotecario del art. 34 LH. Por lo que, a sensu contrario, el arrendamiento no inscrito no será oponible frente al adquirente a título oneroso de buena fe que inscriba su derecho, esto es, tercero del art. 34 LH.

Ahora bien, de la remisión legal específica que se hace a lo dispuesto en los arts. 7 y 10, se deduce, por un lado, que la duración del arrendamiento inscrito en el que queda subrogado el adquirente del art. 34 LH es al plazo pactado más las prórrogas legales (art. 10); y, por otro, que también es oponible tal arrendamiento inscrito frente a los terceros que hayan inscrito su derecho (art. 7.2). De forma que la no inscripción del arrendamiento determina la no subsistencia del arriendo frente al tercero del art. 34 LH y frente a cualquier tercero que haya inscrito su derecho.

  • En el segundo caso, señala que «se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del art. 1571 del Código Civil».

Esta remisión al art. 1571 CCiv implica que la enajenación de la vivienda no supone la extinción automática del arrendamiento, sino que el adquirente puede ejercer su derecho de dar por terminado el arriendo, por lo que el art. 14.2 segundo inciso dispone que «si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente».

Además el art. 14.2″in fine», como contraprestación a la privación del disfrute de la vivienda arrendada, concede al arrendatario el derecho a exigir, frente al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Muerte del arrendatario

La LAU 1994 regula los efectos de la muerte del arrendatario en el art. 16 LAU 1994 , último de los dedicados a la duración del contrato, y no en sede de extinción, y comoquiera que se estudian en un tema específico, se presentan aquí sólo los principios resumidos, que son:

  • La regla general es que a la muerte del arrendatario se extingue el contrato, salvo que exista alguna de las personas a las que en razón a lazos de parentesco, o afectividad y con convivencia con el arrendatario, la ley les concede la posibilidad de subrogarse en la posición del arrendatario fallecido. La falta de esas personas, o la renuncia de todas ellas a subrogarse, determinará la extinción del contrato.
  • La muerte del arrendatario no incide en la duración del contrato en el sentido que el contrato durará como máximo lo que hubiese durado de haber vivido aquél. El efecto que se produce es la simple novación modificativa subjetiva en la persona del arrendatario, permaneciendo incólume el resto de la relación arrendaticia.
  • El art. 16.4 LAU 1994 permite excluir por pacto la subrogación por muerte del arrendatario, en los contratos de duración superior al plazo mínimo legal (cinco años para los contratos anteriores al 6 de julio de 2013, tres años para los contratos posteriores, concertados bajo la vigencia y aplicación de la Ley 4/2013), lo que es acicate para el arrendador para celebrar contratos por tiempo superior.
  • La subrogación se concede exclusivamente a las personas expresamente enumeradas en el precepto legal, además de señalada por relación de parentesco, conyugal o de afectividad con el arrendatario fallecido, en razón de la convivencia durante el plazo exigido según cada supuesto. El límite se fija en los parientes colaterales de tercer grado del arrendatario (tío/sobrino), sin que parezca que el silencio autorice a contemplar el parentesco que no sea consanguíneo.
  • La lista de personas con derecho a subrogarse tiene el carácter de jerárquica, ya que existiendo persona que reúna condiciones para subrogarse de orden preferente excluye a las sucesivas, existiendo la excepción legal de concurrencia de descendientes y ascendientes del arrendatario, pues si los ascendientes son de edad superior a los 70 años son preferidos a los descendientes, a pesar de que éstos son preferidos en la enumeración general del art. 16.1 LAU 1994.

Para resolver las situaciones de concurrencia de posibles subrogantes establece la ley una serie de reglas, cuya aplicación se determinará por los tribunales en la mayoría de supuestos de conflicto entre los subrogantes de igual derecho, al definir quién tiene mayores cargas familiares.

  • La efectividad de la subrogación está supeditada a la notificación al arrendador, por la persona que se crea con derecho a ello, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, de la intención de subrogarse, de modo que la inexistencia o intempestividad de la notificación dejará extinguido el contrato.

Si fuesen varios los que manifestasen la intención de subrogarse, aunque pareciera lo más correcto que, en tanto no se resuelve quién tiene derecho a ella, el contrato quedara en suspenso, la norma dispone que siga en vigor, y todos los solicitantes quedan obligados solidariamente en la misma posición que el arrendatario o signatario.

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