ARRENDAMIENTOS. Reglas de preferencia Derecho de adquisición preferente

30 agosto, 2017
ARRENDAMIENTOS. Reglas de preferencia Derecho de adquisición preferente

ARRENDAMIENTOS. Reglas de preferencia  Derecho de adquisición preferente. El art. 25.4 LAU 1994 aborda el tema de la posible concurrencia y consiguiente colisión de derechos preferentes otorgados por la ley o establecidos por las partes.

Se resuelve señalando que el derecho reconocido al arrendatario es preferente a cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al comunero y el convencional inscrito en el Registro al tiempo de celebrarse el arrendamiento.

El régimen es el mismo que el del art. 50 LAU 1964 con la salvedad importante que supone derogar el criterio jurisprudencial según el cual los retractos legales excluyen a los convencionales en cuanto a los inscritos en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

En cuanto al condominio, debe precisarse que no es condueño el propietario de un piso en régimen de propiedad horizontal, cuando lo que se venda sea otra vivienda de la misma finca pero de distinto dueño, ya que en la propiedad horizontal la comunidad sólo se da en los elementos comunes. Y tampoco hay comunidad en los casos de dominio dividido en los que la propiedad es absoluta aunque recaiga sólo sobre ciertas facultades del dominio.

En relación al retracto convencional inscrito la ley sólo exige para otorgarle la preferencia que sea anterior al arrendamiento, precisando que «no tendrá lugar el derecho de adquisición del arrendatario cuando la venta tenga su origen en el retracto convencional», de modo que el derecho de readquirir por parte del propietario originario no se vea impedido por la existencia de un derecho posterior que no le resulta oponible.

Conforme a los requisitos exigidos por RDGRN de 20 de octubre de 1966, la preferencia del retracto convencional, aun convenido antes de celebrarse el contrato de arrendamiento, decae si se inscribe en el Registro de la Propiedad después de la fecha del arriendo.

La opción de compra inscrita con anterioridad al contrato de arrendamiento no ha sido expresamente incluida en la norma. Milita a favor de la equiparación la identidad de razón entre retracto convencional y opción de compra, y la fe pública registral pues un derecho previo, debidamente publicitado mediante asiento formal debe ser oponible a cualquiera. En contra de esta interpretación juegan el silencio de la letra de la ley, y la tradicional preferencia del retracto legal respecto de las recuperaciones convencionales de fincas.

ARRENDAMIENTOS. El Régimen resolutorio por incumplimiento de las obligaciones

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