ARRENDAMIENTOS. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de Ley 4/2013. Si conforme al art. 23 LAU 1994 el arrendatario para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o disminuyan la estabilidad o seguridad de la misma, precisa el consentimiento escrito del arrendador, quiere decirse que, para realizar obras que no modifiquen la configuración o disminuyan la estabilidad o seguridad de la vivienda, no precisa el consentimiento del arrendador (así se deduce de una interpretación «sensu contrario» del art. 23 LAU 1994, en relación con los arts. 1561, 1573 y 487 CCiv).
Obras consentidas o autorizadas
El arrendatario está autorizado legalmente para realizar las siguientes obras, sin necesidad de requerir el consentimiento del arrendador:
– Las obras de adaptación, instalación o acondicionamiento de la vivienda arrendada.
– Las obras de conservación o reparación especialmente urgentes del art. 21.3 «in fine» LAU 1994.
– Las llamadas pequeñas reparaciones u obras locativas del art. 21.4 LAU 1994.
– Las obras que sean necesarias para adecuar la vivienda a la condición de minusválido del arrendatario o de las personas a que se refiere el art. 24 LAU 1994.
Pero por otra parte, es perfectamente válido el pacto por el cual el arrendador autoriza durante toda la vida del contrato la realización por el arrendatario de cualquier clase de obras en el inmueble arrendado, incluidas las que modifican la configuración del mismo.
Tanto las obras consentidas por el arrendador contractualmente, o las autorizadas «ex lege» para su realización por el arrendatario en el inmueble arrendado, aunque puedan modificar la configuración de la misma, no son causa de resolución contractual ex art. 27.2.d) LAU 1994.
Por ello, aunque no especifica la norma del art. 23.1 LAU 1994 sobre aquellas obras de carácter urgente que puede llevar a cabo el arrendatario para evitar un daño inminente o incomodidad grave, como consecuencia de las cuales se produce una modificación de la configuración de la vivienda, sigue siendo de aplicación la reiterada doctrina jurisprudencial sobre que no puede tenerse en cuenta si modifican o no la vivienda, por no ser obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas o circunstancias no queridas y productoras del daño (por todas, STS de 19 de septiembre de 1987). Lo que no puede el arrendatario es traspasar los límites impuestos en la norma, y realizar bajo la apariencia de obras urgentes obras de reconstrucción que por su propia naturaleza no puede imponer su costo al arrendador por llevar aparejada la extinción de las relaciones arrendaticias independientemente de la declaración judicial de ruina provocada por las acciones resolutorias.
Ahora bien, a diferencia del antiguo art. 114.7.ª LAU 1964, en que la autorización o consentimiento del arrendador a las obras prohibidas podía ser prestado en cualquier forma fehaciente, es decir, en forma expresa, tácita e incluso implícita (STS de 20 de diciembre de 1991), el consentimiento del art. 23 LAU 1994, para los contratos concertados con posterioridad al 1 de enero de 1995, deberá ser «expresado por escrito». No basta, pues, el mero conocimiento del arrendador, sino que se necesita un consentimiento expreso, que además debe tener una constancia documentada (si por alguna circunstancia se haya obstado la constancia escrita, habrá de probarse ello de modo concluyente, siendo la voluntad autorizadora inequívoca)
Obras prohibidas
En rigor, las únicas obras prohibidas al arrendatario son aquéllas que, siendo inconsentidas por el arrendador, modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, o que provoquen una disminución en la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda.
Ello es consecuente con que la finca es de su propietario, que está cedida en su uso por el arriendo, sin que puedan llevarse a cabo modificaciones en la configuración sin consentimiento de aquél («praestandi conductori frui vel uti licere»). Así, STS de 11 de febrero de 1993.
La prohibición al arrendatario de obras inconsentidas es similar a la ya existente en el art. 114.7.ª LAU 1964, aunque éste se refiere a las «que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción».
Los requisitos para la apreciación de una obra prohibida por el art. 23.1 LAU 1994, que pueda ser causa de resolución contractual conforme a los arts. 23.2 y 27.2.d) LAU 1994 , son los siguientes:
Que se lleven a cabo en la vivienda o en sus accesorios del art. 2.2 LAU 1994.
Resulta necesaria una actividad materializada en obra constructiva o de demolición que, trascendiendo de las facultades que competen al arrendatario, alteren la cosa arrendada, pero necesariamente alteraciones que se experimenten en la vivienda o en sus accesorios, habiéndose considerado en la jurisprudencia causa de resolución contractual. las obras inconsentidas que se han realizado en el patio, como construcciones fijas (SSTS de 28 de enero o 18 de octubre de 1965; y 21 de diciembre de 1966). Ahora bien, deben tratarse de obras en elementos privativos, puesto que en cuanto al inmueble o edificación el derecho de autorización queda reservada a la Junta de Propietarios, y en todo caso, el propietario arrendador ejercería una legitimación como comunero para prohibir.
En todo caso, para que la modificación en la configuración del inmueble arrendado alcance trascendencia, a efectos de aplicar la acción resolutoria, es necesario que las obras sean de las llamadas fijas o de fábrica, empotradas en el suelo y techo y practicadas con materiales de construcción, sin que, por el contrario, quepa aplicar los preceptos de los arts. 23.2 y 27.2.d) LAU 1994 cuando se trata de obras móviles, no adheridas a las paredes, suelo y techos, mediante obras de albañilería, o adheridas de tal forma que puedan separarse sin menoscabo o deterioro de tales elementos (SSTS de 30 de enero de 1991, 11 de febrero de 1993 y 8 de marzo de 1993).
Que las realice el arrendatario o quienes con él convivan.
En este sentido, los arts. 23 y 27.2.d) LAU 1994 parten de la presunción de la imputabilidad al arrendatario de la realización de las obras prohibidas en la vivienda.
Que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, o provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.
– Concepto de configuración.
La configuración del inmueble arrendado es lo que no puede modificarse, lo cual nunca puede entenderse un concepto absoluto o apriorístico, sino por el contrario, algo casuista y contingente, que capta la doctrina jurisprudencial, desde el punto de partida de que la modificación de la configuración significa que el espacio comprendido en el local arrendado incrementa, disminuye, o experimenta una variación sustancial en su distribución (SSTS de 14 de diciembre de 1990 ó 4 de julio de 1991).
– Disminución en la estabilidad de la edificación o de la seguridad.
Estas obras son aquellas que, sin perjuicio de que el arrendador preste o no su consentimiento escrito a las mismas, afectan a la estructura del inmueble arrendado, debilitando la potencialidad o resistencia de algunos de los elementos o materiales de construcción del (por ejemplo, perforar un pilar de obra maestra, etc.), o comprometen gravemente la seguridad y consistencia del mismo (por ejemplo, construir una bañera en una terraza que desagüe libremente sobre la superficie de aquélla, y ocasiona filtraciones).
En la línea del carácter estricto del principio, este tipo de obras no requiere elemento intencional alguno en el arrendatario que las ocasiona (1), ni que comprometan la sustentación del edificio, que debe conservarse como estaba al arrendarse, sin reducirla a lo indispensable (2), aunque sí precisa que la disminución en la estabilidad o seguridad del inmueble sea actual, y no un riesgo eventual o futuro (3).
La facultad de reposición del inmueble arrendado
Ordenando debidamente lo preceptuado en el art. 23.2 LAU 1994, se reafirma para el arrendador, ante las obras prohibidas efectuadas por el arrendatario, la facultad de resolver el contrato ex art. 27.2.d) LAU 1994.
La remisión que el art. 27.1 LAU 1994 hace al art. 1124 CCiv incorpora a los contratos de arrendamientos al sistema general de resolución de las obligaciones recíprocas, que tienen sinalagma doble, el genético en cuanto una atribución prestacional debe su origen a la otra, y el funcional significativo de la interdependencia que las dos relaciones obligacionales tienen entre sí.
Por lo que a las obras se refiere, además de la causa taxativa de resolución a instancia del arrendatario ex art. 27.3.a) LAU 1994, cuando el arrendador no realice las reparaciones a que se refiere el art. 21.1 LAU 1994, es decir, las de conservación, según quedó indicado, a instancia del arrendador existe para cuando el arrendatario realice obras no consentidas, siempre que el consentimiento sea necesario.
Y es importante señalar que a los efectos resolutorios lo verdaderamente significativo será analizar las características de las obras ejecutadas durante la vigencia del contrato, sin que la posterior reposición al estado primitivo de la cosa arrendada constituya motivo de enervamiento de la acción resolutoria.
A su vez, el art. 23.2 LAU 1994 concede la facultad de reposición o de exigir al arrendatario que las cosas vuelvan a su primitivo estado (desde el punto de vista procesal no hay inconveniente en la acumulación de acciones ex art. 72 LEC).
La facultad de reclamar la reposición de las cosas al estado anterior cuando el arrendatario haya realizado obras inconsentidas es general, pero hay que distinguir:
Cuando las obras disminuyan la estabilidad o seguridad del inmueble arrendado, el arrendador podrá reclamar la reposición con carácter «de inmediato», es decir, desde el momento en que tenga conocimiento de la realización de las obras, y con independencia de que pueda ejercitar con posterioridad la acción de resolución contractual.
Aunque la norma no lo esclarece, este derecho de reposición será compatible con exigir, llegado el caso, la reparación de los correspondientes daños y perjuicios irrogados a la propia fincas o a terceros.
En caso de obras que modifiquen la configuración del inmueble arrendado, el art. 23.2 LAU 1994 señala que el arrendador que no haya autorizado su realización podrá exigir, «al concluir el contrato», que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna. Por tanto, la facultad de reposición es una alternativa, y operará al concluir el contrato, bien porque el arrendador ejercite la acción resolutoria, bien porque decida no impugnar el contrato y dejar transcurrir el plazo de duración del mismo hasta su extinción.
Si el arrendador opta por conservar la modificación efectuada por el arrendatario, este último no puede reclamar indemnización alguna aun cuando la modificación constituya una verdadera mejora. Se trata de una novedad introducida por el art. 23 LAU 1994, respecto al art. 114.7.ª LAU 1964, para que en caso de insolvencia del arrendatario, o simple ilocalización, la retención del valor de la modificación venga a sustituir la pérdida del valor o coste de la reposición.
Atiéndase, como se insiste, en que la reposición voluntaria de las cosas por el arrendatario no convierte lo ilícito o prohibido en lícito, pues es suficiente que se produzca el hecho de la alteración para estimar el incumplimiento y resolver el contrato. Lo trascendente a estos efectos es que se origine ese cambio de configuración de los elementos esenciales de la cosa independientemente del momento final o del resultado de la obra, ya que de otra suerte cabría que el arrendatario ejercitase impunemente el poder de disposición que corresponde exclusivamente al propietario, pudiendo llegar incluso a demoler totalmente el local, y proceder después a su reconstrucción en las mismas condiciones y circunstancias que concurrían en el derribado (SSTS de 9 de octubre o 23 de noviembre de 1964).
El plazo de prescripción de la acción de resolución y/o reposición, conforme a la aplicación que previene la disposición adicional 10.ª LAU 1994 del de las acciones personales en general del art. 1964 CCiv, será el de quince años desde que el arrendador tuvo conocimiento de las obras inconsentidas.
El problema será aquí en la práctica probatorio, puesto que no es natural que al contratar el arriendo se acompañe un plano con el suficiente detalle para que se preconstituya la demostración de qué obras se han hecho exactamente, siendo además que el arrendador no podrá haber entrado en la vivienda para comprobarlo «in situ».
Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de Ley 4/2013
La reforma del art. 23 LAU 1994 por la Ley 4/2013 introduce una importante novedad por lo que se refiere a las obras que realice el arrendatario y que provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Así, mientras que con la anterior regulación el arrendatario necesitaba del consentimiento escrito del arrendador para realizar obras que supusieran una modificación de la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el art. 2.2 LAU 1994, o para las que implicasen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma -mediante el empleo de conjunción disyuntiva-, con la actual reforma, sin embargo, el consentimiento del arrendador expresado por escrito se necesita únicamente para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, pues, en ningún caso, el arrendatario puede realizar obras que, provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
En efecto, el legislador ha querido establecer una prohibición expresa para el arrendatario, consistente en la imposibilidad de realizar obras que, provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda o en sus accesorios.
Ahora bien, si el arrendador no ha consentido las obras realizadas por el arrendatario, como en la normativa anterior, se mantiene la opción bien de resolver el contrato, o bien exigir al concluir el mismo que el arrendatario reponga la vivienda y sus accesorios en el estado en que se encontraban al inicio del contrato de arrendamiento, o simplemente conservar la modificación sin que, el arrendatario pueda reclamar indemnización alguna.
Por otro lado, si el arrendatario, pese a la prohibición expresa de la actual regulación, realiza obras que provocan una disminución en la estabilidad de la edificación o en la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de forma inmediata al arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior, además de la resolución del contrato de arrendamiento por la vía del art. 27.2.d) LAU 1994 -que no ha sido objeto de