ARRENDAMIENTOS. Modificaciones del juicio de desahucio por falta de pago

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ARRENDAMIENTOS. Modificaciones del juicio de desahucio por falta de pago por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler. La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas ha modificado de nuevo el juicio de desahucio por falta de pago, con el intento de corregir las disfunciones detectadas tras las últimas reformas habidas en la materia, como la operada por Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, y la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal.

Recordemos que con la Ley 37/2011 se vino a extender la técnica monitoria a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pasa directamente al lanzamiento, cuya fecha se comunica en el mismo requerimiento –única comunicación procesal necesaria para el buen fin del proceso–, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecución, evitándose con ello la celebración de vistas innecesarias.

Pues bien, con la actual reforma –que afecta especialmente a los apartados 3 y 4 del art. 440 LEC- se vuelven a introducir diversos retoques y ajustes técnicos, en sede de proceso monitorio especial de desahucio, previendo que el requerimiento sirva de citación en caso de oposición del demandado, y para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiere oposición; de modo que en este último caso, si el demandado no atendiere al requerimiento de pago, o no compareciese para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto, dando por terminado el juicio, y se procederá al lanzamiento, frente al silencio actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no sepa si la vista se ha celebrado o no.

Así, con relación al requerimiento que inicia el proceso monitorio especial de desahucio se prevé que expresará el día y la hora para que tengan lugar la vista, se añade ahora en caso de oposición del demandado, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento, se añade ahora en caso de que no hubiera oposición.

En realidad, el legislador se limita a explicitar lo que se encontraba implícito antes; como es que, la eventual vista, cuya fecha y hora se señalan, tendrá lugar únicamente en caso de oposición del demandado y que el lanzamiento cuyo día y hora también deben ser expresados en el requerimiento inicial, solo procederá en caso de no haber oposición.

Otras precisiones meramente aclaratorias son que el requerimiento se practicará –como venía haciéndose- en la forma prevista en el art. 161 LEC, pero se añade ahora, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en el apartado tercero del art. 155 y en el último párrafo del art. 164; que se hará constar que la falta de oposición conlleva la prestación del consentimiento del arrendatario a la resolución del contrato y que si el demandado formula oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.

Asimismo se prevé, como novedad, que si el demandado no atendiese el requerimiento de pago o no compareciese para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el desahucio y se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, ya no se da traslado al demandante para que inste el despacho a la ejecución, como se establecía ya en el texto reformado por la Ley 37/2011. Ahora bien, si el demandado atendiere al requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición, ni pagar la cantidad que se reclama, el Letrado de la Administración de Justicia lo hará constar y dictará decreto dando por terminado el procedimiento y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentra la finca –lo que constituye una novedad con respecto a la regulación de la Ley 37/2011–, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada –que se añade con respecto a la regulación existente, bastando para ello con la mera solicitud–.

Es también razón de novedad legislativa -que se contempla para cuando el juicio de desahucio termine por decreto por no haber atendido el demandado los términos del requerimiento- la recogida en el art. 440.3 VII, que dispone que en este caso el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado, e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Para todos los casos de desahucio también se apercibe al demandado en el requerimiento que de no comparecer a la vista, se le declara el desahucio sin más trámites y se le cita para recibir la notificación de la sentencia que se dicte en el sexto día siguiente al señalado para la vista. Sin embargo, no se acaba de entender que se haya modificado el apartado 4 del art. 440 LEC en el sentido de establecer que “en la resolución que se dicte, teniendo por opuesto al demandado”, se fijará el día y la hora para que tenga lugar en su caso el lanzamiento (antes de la reforma se aludía a la resolución de admisión), ya que resulta aparentemente contradictorio con lo previsto en el art. 440.3 III LEC en que se dice que el requerimiento expresará el día y hora que se hubiera señalado para que tenga lugar el lanzamiento, de lo que se deriva que este ya se ha señalado en la resolución admitiendo la demanda, por lo que si en el plazo de diez días concedido en el requerimiento el arrendatario se opone, la resolución admitiendo su oposición no podrá sino reiterar la fecha ya señalada por si su oposición fuere desestimada.

ARRENDAMIENTOS. Modificaciones del juicio de desahucio por falta de pago por la Ley 4 2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler

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El Autor: Alfredo García López
Alfredo García López
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