ARRENDAMIENTOS. La renta y su actualización

ARRENDAMIENTOS. La renta y su actualización. De la renta y de su actualización -al margen de la elevación por mejora, o repercusión de los gastos generales y servicios individuales-, se ocupan los arts. 17 y 18 LAU 1994.

Conforme al art. 17 LAU 1994, el principio es de la libertad plena de estipulación de la renta por las partes (1), estableciéndose reglas de tiempo, lugar y forma:

Tiempo: La periodicidad es mensual, con exigibilidad dentro de los siete primeros días de cada es, como regla, prohibiéndose que el arrendador exija el pago anticipado de más de una mensualidad de renta (2).

Lugar: El acordado por las partes, o en su defecto, en la vivienda arrendada (3).

Forma: Procedimiento que acuerden las partes, o supletoriamente, en metálico, quedando el arrendador obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado otro instrumento acreditativo del efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario (abonaré en cuenta bancaria, acuse de recibo electrónico, etc.) -al punto que de cuenta del arrendador son todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago, de no entregársele recibo o documento equiparado- en todo caso, conteniendo por separado las cantidades abonadas por los distintos conceptos, además de la renta (4).

Pago de la renta. La norma admite pacto contractual en contrario de la periodicidad mensual de la renta y/o para que se exija antes o después de los siete primeros días de cada mes, pero parece Derecho necesario, por la expresión «en ningún caso», excluir la prerrogativa de exigencia de modo anticipado de más de una mensualidad de renta, tanto se pague por meses, trimestres, semestres, es decir, la suma de renta de un mes, con lo que no será válido el concierto de pagos de rentas mediante cheques adelantados, más allá.

Lugar y procedimiento para el pago. Es importante tener en cuenta que, aunque deja la ley en libertad a las partes contratantes, cuando no existe pacto al respecto, a la hora de la valoración judicial del hecho del impago, en proceso de desahucio o reclamación de rentas, reviste especial valor la suposición del pago metálico y en la vivienda arrendada.

Recibo de pago de la renta. Todo pacto que excluya para el arrendatario un recibo, o un procedimiento alternativo de constatar el pago, será nulo, a fin de evitar que aquél no pueda en su momento justificar el pago de la renta, razón por la que, además deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, como servicios, obras, portería, o cualquier otro que se tenga que abonar, además de la renta en vigor, por supuesto, resultado de las actualizaciones o repercusiones que se produjeren durante la vida del arrendamiento, pues una confusión de sumas llevaría a la misma dificultad de prueba.

Incluso si la praxis es alternativa documental al recibo, como con el justificante de ingreso en el banco, el arrendatario no puede pretender del arrendador que se le indemnice de los daños ocasionados como consecuencia de la negativa de este segundo a firmar los recibos acreditativos de estar al corriente de pago de la renta, motivo por el cual le fue denegada una subvención pública para arrendamiento, dado que ese documento de acreditación distinto hace las veces de recibo, y no existe incumplimiento alguno del arrendador, siendo conducta negligente del arrendatario no conservar tales justificantes bancarios de pago de la renta (SAP Asturias -6.ª- de 3 de mayo de 2004, rec. 144/2004).

El caso es que el impago de rentas y otras cifras debidas resulta un hecho negativo, y debe entenderse pacto válido que el arrendador pueda exigir al arrendatario que éste acuse recibo de su recibo de pago de renta, incluso haciéndole pechar con el coste de proveerse de tal acuse, cuando lo niegue.

Resulta curioso que no se prevea en la ley la consignación judicial como justificación del pago o cumplimiento «ex proffeso».

Sustitución de la obligación de pago de la renta por el compromiso de reforma o rehabilitación del inmueble. Como significativa novedad -introducida desde la Ley 4/2013- se puede pactar por las partes que el arrendatario de vivienda se comprometa a reformar o rehabilitar el inmueble como precio del arriendo durante un plazo determinado que puede ser todo el contrato o parte del mismo.

Para ello se añade un apartado 5 del art. 17 LAU 1994 en los siguientes términos: «En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda remplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del art. 23».

De forma que si el arrendatario incumple esta obligación de hacer —tanto si no hace las obras como si las hace en términos y condiciones distintos de los pactados— en que puede consistir el pago del precio del arriendo, se dispone en el inciso final del citado art. 17.5 que, el arrendamiento podrá resolverse y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del art. 23. Dicho precepto concede la opción al arrendador al concluir el contrato y con independencia de que opte o no por la facultad de resolver, de exigir al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior o de conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Asimismo, esta remisión al art. 23.2 supone que si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o de sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

Actualización de la renta (contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013)

Conforme a la redacción originaria del art. 18 LAU 1994,aplicable a contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013, durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado (1), y este régimen sólo es subsidiario de lo que estipulen al respecto las partes, a partir del sexto año (2).

En cuanto al procedimiento, la renta actualizada será exigible al arrendatario:

Notificándosele por escrito -a cuyo efecto vale nota en el recibo de la mensualidad del pago-.

Con un contenido necesario, que es la expresión del porcentaje de alteración aplicado.

Otro contenido eventual, si el arrendatario lo exigiera, que es la certificación del Instituto Nacional de Estadística, o la referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.

Los efectos surgen a partir del mes de dicha notificación.

Sistema para la actualización. Es claro que no resulta necesario pactar la actualización de la renta atendiendo a la variación del IPC, sino que vale relativamente pactar cualquier otro sistema, y lo que ocurrirá es que durante el plazo mínimo de los cinco años de duración del arrendamiento, tan sólo cabe llevar a cabo la actualización en la forma prevista en el art. 18.1 LAU 1994, es decir, atendiendo a la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo. La cláusula será válida, tanto si prevé la aplicabilidad de este sistema distinto al IPC para después de los cinco años mínimos de duración, como si no hace distinción entre dicho plazo mínimo y el posterior, supliendo el régimen de «ius cogens» de la LAU 1994, o lo que es igual, la nulidad de la cláusula sólo se apreciaría durante los cinco primeros años, desapareciendo luego el régimen imperativo y valiendo, pues, el contractual.

Después de los cinco años del arriendo, si no se pactase expresamente la actualización, tendrá que hacerse según el IPC, como régimen supletorio.

No parece que nada impida el pacto de no actualización de la renta para el periodo a partir del sexto año del arriendo. En principio, no es preciso que la facultad de actualización se consigne en el contrato de arrendamiento, por lo que pudiera consignarse la ausencia de tal facultad para cuando no opere un régimen legal forzoso. Si no se conviene dicha facultad de actualización, pero tampoco la ausencia de la misma, cada año podrá ejercitarse por cualquiera de las partes.

En cuanto al sistema de actualización durante el período de tres años de prórroga del contrato del art. 10 LAU 1994, como el legal imperativo del art. 18.1 LAU 1994 se refiere tan sólo a los cinco años de duración, y el de libertad de pacto, con supletoria aplicación de aquel primero, se establece en el art. 18.2 LAU 1994 expresamente «a partir del sexto año de duración», ninguna posibilidad tiene la consideración diferente para la validez del pacto que fuera.

Forma de aplicar la actualización durante los cinco primeros años. La renta base es la que se viniera pagando en la anualidad anterior, y el mes de referencia para aplicar la variación porcentual primera será el del último índice definitivo que estuviere publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado, mes de publicación que no tiene por qué coincidir cada año. El sistema, como ya se ha indicado en el régimen de la LAU 1964, es el de «dar un valor constante a la renta» (STS de 20 de julio de 1980), de modo que cada revisión anual se produzca sobre la base de la renta revisada anterior.

Es curioso comprobar que el contenido de la notificación sólo se dice que incluirá el porcentaje de alteración aplicado, pero resulta elemental que, como consecuencia lógica, incluirá la cantidad concreta de aumento resultante.

Al tolerarse que la notificación se verifique por nota en el recibo de la mensualidad, ésta deberá dejar constancia de todo lo que debiera constar en una notificación por escrito.

En cuanto a la retroactividad de la actualización, será aplicable lo examinado con motivo del art. 97 LAU 1964. En principio, si el índice publicado a la fecha de celebración del contrato es la referencia inicial, la nueva revisión arrastra consigo, al solo efecto de determinar el índice correspondiente, todos los periodos anteriores, sin que nada excluya el periodo no revisado. En cuanto al plazo para el eficaz ejercicio de la facultad de actualización debe mantenerse la ya estudiada aplicación de la prescripción extintiva de la acciones personales de quince años.

La norma no previene ningún plazo para que el arrendatario notificado responda, ni un mecanismo de preconstituir la aceptación tácita, de modo que si los efectos del incremento de renta aparecen a partir del mes desde la notificación, dentro de ese mes deberá resistirse el arrendatario, y a falta de su acción, asumirá tal incremento, con lo que el legislador opta por considerar probable que la gran mayoría de notificaciones sean correctas, y que el inquilino no precisa un sistema legal de especial protección respecto de actualizaciones indebidas.

Forma de aplicar la actualización después de los cinco primeros. Si a partir del sexto año de duración del contrato la actualización se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, sólo en su defecto, por lo establecido en el art. 18.1 LAU 1994, valdrá cualquier fórmula que se prevea no sólo en relación al sistema de actualización, sino también en lo que a la forma de aplicarla (por períodos inferiores al año, con aplicación de índices provisionales, etc.).

Actualización de la renta (contratos posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 1 de abril de 2015)

Conforme a la redacción dada al art. 18 por la reforma de la Ley 4/2013, aplicable a contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 1 de abril de 2015, la situación varía apreciablemente, pues se deja a la autonomía de la voluntad el sistema de actualización de la renta desde el primer año de vigencia del contrato; de forma que, con el único límite que la renta solo puede ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, se posibilita la actualización de la renta incluso en el plazo mínimo de tres años que el contrato puede durar con las sucesivas prórrogas, si se ha pactado plazo inferior, conforme al sistema de actualización que hayan estipulado, que no tiene que ser precisamente la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índice de Precios de Consumo.

La actualización de la renta conforme a la variación del índice de precios al consumo queda, por lo tanto, como norma dispositiva, en defecto de pacto expreso de las partes.

En todo caso, el arrendador tiene derecho a actualizar la renta «en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato», sin que se fije un plazo anterior al cumplimiento de cada anualidad, en el que se deba avisar al arrendatario sobre la actualización de la renta. Sin embargo, éste sí debe comunicar con una fecha de treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas de que se opone a la prórroga.

De todas formas, la renta actualizada, tal como señala el art. 18.2, será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado, y acompañado, si el arrendatario lo exigiera, de la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, si se opta por la actualización conforme al IPC. Por último, será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Actualización de la renta (contratos posteriores al 1 de abril de 2015)

Conforme a la nueva redacción dada al art. 18.1 LAU 1994 por la reforma de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, aplicable a contratos de arrendamiento posteriores al 1 de abril de 2015, continua rigiendo la libertad de pacto entre arrendador y arrendatario para la revisión de la renta «en los términos pactados por las partes». Ahora bien, si no hay tal pacto, no procederá tal revisión, a diferencia de la normativa anterior, en que igualmente había que estar a lo estipulado por las partes, pero en defecto de pacto, se aplicaba siempre la actualización de la renta conforme a la variación del índice de precios al consumo (IPC).

En estos contratos, si las partes han estipulado la revisión de la renta, pero no el sistema o índice de referencia aplicable, se aplicará el nuevo Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), no el IPC.

Es decir, a falta de pacto expreso sobre mecanismo de revisión, habrá de estarse al IGC como alternativa al tradicional IPC.

El IPC, según la práctica tradicional, recoge la evolución de precios tomando como referencia una cesta de productos y servicios predeterminada, que se presume representativa del conjunto de la economía.

Este IGC, de cuyo cálculo y publicación mensual será responsable el Instituto Nacional de Estadística (INE), elaborado según lo previsto en el Anexo de la citada Ley 2/2015, establece una tasa de revisión de precios que toma como base el IPC de la zona euro menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Además, para hacerlo más estable, se fijan unos límites; superior que no podrá subir del 2%, e inferior, que no bajará del 0%.

En su caso, como en la normativa anterior, la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE; y será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente (art. 18.2).

ARRENDAMIENTOS. La renta y su actualización

ARRENDAMIENTOS. La renta y su actualización