ARRENDAMIENTOS. La fianza Caracteres de la obligación

ARRENDAMIENTOS. La fianza Caracteres de la obligación. Naturaleza y finalidad. La fianza legal del contrato de arrendamiento poco tiene qué ver con la noción del Código Civil, en cuanto derecho de garantía personal del contrato, puesto que se garantiza el cumplimiento de una serie de obligaciones mediante la constitución de un depósito en metálico, y sin perjuicio de otras garantías rigurosas, personales o reales, que puedan pactarse. Por ello, parece más una prenda irregular, al consistir en dinero, de carácter más económico que jurídico (Albaladejo).

La fianza podrá prestarse, en cualquier caso, por el arrendatario o por un tercero (arts. 1158 y 1823 CCiv), ya que nada se dispone en contrario, lo cual no tiene nada qué ver con los fiadores del contrato, según se ha dicho.

Lo que sigue sin indicar la Ley es la función exacta de la fianza, y aunque tradicionalmente se ha entendido por la jurisprudencia que se dirige a responder del incumplimiento por el arrendatario de todas sus obligaciones, y el art. 2 del Decreto de 11 de marzo de 1949 indicaba que respondía tanto del cuidado y conservación de la cosa arrendada, como del pago del precio del arrendamiento, el silencio de la LAU 1994 es pleno.

Cuantía

La obligación básica imperativa consiste en prestar una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 36.1 LAU 1994).

Al contrario que en el régimen del art. 105 LAU 1964 no hay distingo en cuanto a la fianza de los inquilinatos, sean las viviendas amuebladas o no.

La renta de referencia es la completa, con inclusión de posibles anexos y accesorios, aunque no las repercusiones o cantidades complementarias de gastos generales del inmueble, tributos, etc. del art. 20 LAU 1994.

Por lo tocante a arrendamientos con destino distinto del de vivienda, la ausencia de matices de la norma conlleva que la fianza sea exigible en todos los arrendamientos sujetos a la regulación de la LAU 1994, en excepción para los que no son de vivienda a la libertad de pactos que, en general, se les asigna en el art. 4.3 LAU 1994, con lo que se produce el absurdo de que resulte en teoría aplicable también a arrendamientos de temporada por espacios de tiempo inferiores a los dos meses, por lo que se incumple con naturalidad, y en algunas Comunidades Autónomas sólo se requiere el depósito de la parte proporcional correspondiente al tiempo de ocupación de los apartamientos vacacionales o de temporada (arts. 3.2 Ley catalana 13/1996, de 29 de julio, por la que se regula el registro y el depósito de fianzas de los contratos de fincas urbanas; o art. 102.2 Ley 18/2008, de 29 de diciembre, de vivienda de Galicia).

Depósito

A tenor de la disposición adicional 3.ª LAU 1994, cada Comunidad Autónoma puede establecer la obligación de que los arrendadores de fincas sujetos a la obligación de exigir fianza mínima forzosa del art. 36.1 LAU 1994 al contratar, la depositen a disposición de la Administración autonómica, o de la entidad pública que se designe.

Las únicas prevenciones generales son que el depósito dura hasta la extinción del correspondiente contrato, y que la cantidad depositada no devenga interés hasta que, transcurrido un mes desde dicha extinción no proceda a la devolución la Administración o ente público competente, pues desde entonces devenga el interés legal del dinero.

Claro que el deber de devolución de la fianza no puede surgir de la finalización del contrato, dado que el depositario no conoce por sí cuándo ha terminado la relación locativa, sobre todo si lo ha hecho antes de expirado un término de duración documentado, de manera que se entenderá que el plazo del mes para que el arrendador obtenga los intereses -o compense los que debe al arrendatario- se cuenta desde que solicite la devolución acreditando ante el organismo que corresponda la finalización del arriendo (expresamente, por ejemplo, art. 42 Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León; y art. 102.4 Ley 18/2008, de 29 de diciembre, de vivienda de Galicia).

En cuanto a cómo se acredita el deber de devolución de la fianza habrá que estar a la normativa específica que pueda contemplarlo. Una fórmula sencilla de burlar, a partir de un punto, la necesidad de constituir fianza consistiría en presentar el contrato con un determinado término final ya advenido, mientras que el arrendamiento no se haya extinguido en la realidad, y así prorrogar el contrato sin fianza.

Las Comunidades Autónomas se han aplicado a ejercer esta competencia, por lo que no sólo la exigencia y prestación de la fianza son obligatorias «inter privatos», sino que la consignación administrativa lo es de Derecho público. Actualmente, ninguna de las diecisiete Comunidades ha dejado de aprobar una regulación «ad hoc», bien sencillamente manteniendo a las Cámaras de la Propiedad Urbana como entidad depositaria, o estableciendo otro órgano para consignar las fianzas, bien regulando el «papel de fianzas» como resguardo de depósito, dictando reglas de procedimiento específico (posibilidad de régimen de concierto para arrendadores profesionales), y sobre todo, instaurando un régimen sancionador para la infracción del depósito.

En la Comunidad Foral de Navarra, desde el 7 de noviembre de 1998, está en vigor el Decreto Foral 240/1998, de 3 de agosto, por el que se suprime el depósito de fianzas correspondientes a contratos de arrendamientos urbanos ante la Administración de la Comunidad Foral de Navarra, que eliminó la necesidad de depositar las cantidades que en concepto de fianza, de conformidad con lo dispuesto en el art. 36 LAU 1994 se constituyan en los contratos de arrendamiento, de manera que la Comunidad Foral reintegra las fianzas correspondientes a los contratos de arrendamiento de fincas urbanas de Navarra que, por aplicación de la normativa anterior, se habían depositado legalmente, conforme dichos contratos se vayan extinguiendo. Lo mismo sucede en el Principado de Asturias con el Decreto 48/2010, de 10 de junio, por el que se suprime el depósito de fianzas por arrendamientos y suministros.

Las normas autonómicas de referencia, muchas anteriores a que la LAU 1994 recogiera una competencia ya asumida estatutariamente, bajo sistema del art. 105 LAU 1964, son:

• Andalucía: Ley 8/1997, de 23 diciembre, por la que se aprueban medidas en materia tributaria, presupuestaria, de empresas de la Junta de Andalucía y otras entidades, de recaudación, de contratación, de Función Pública y de fianzas de arrendamientos y suministros; Decreto 52/2002, de 19 de febrero, por el que se modifica el Reglamento General de Tesorería y Ordenación de Pagos, aprobado por Decreto 46/1986, de 5 de marzo, se establecen normas de control de gastos en materia de personal y se regulan determinados aspectos de las fianzas de arrendamientos y suministros; Decreto 93/2014, de 27 de mayo, de traspaso de funciones en materia de fianzas de arrendamientos de vivienda y para uso distinto del de vivienda, y de suministros de agua, gas y electricidad; y Orden de 13 de junio de 2014, por la que se regula el procedimiento de ejecución presupuestaria del Régimen General de las fianzas de arrendamientos y de suministros.
• Aragón: Ley 10/1992, de 4 de noviembre, de fianza en los arrendamientos urbanos y en determinados contratos de suministro; y Decreto 173/1987, de 24 de noviembre, por el que se regula la emisión del Papel de Fianzas.
• Islas Baleares: Decreto 22/1989, de 22 de febrero, por el que se crea y regula el papel de fianzas; y Decreto 109/1990, de 13 de diciembre, por el que se regula la inspección y recaudación de las fianzas de alquileres y suministros.
• Canarias: arts. 2 y ss. Ley 2/2014, de 20 de junio; y Decreto 45/1985, por el que se regula la emisión de papel de fianza en materia de vivienda.
• Cantabria: Título V Ley 5/1993, de 6 de mayo, de presupuestos generales de la Diputación Regional de Cantabria para 1993.
• Castilla y León: Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León; Decreto 72/1986, de 5 de junio, por el que se regula la emisión de papel de fianzas de arrendamientos y suministros; Orden de 6 de febrero de 1987 por la que se regulan las modalidades y formas de gestión de las fianzas correspondientes a viviendas, locales de negocio y determinados suministros, y Orden de 31 de mayo de 1988 de la Consejería de Presidencia y Administración Territorial, por la que se regula el procedimiento de ingreso y devolución de fianzas correspondientes a viviendas, locales de negocio y suministros sometidos al régimen de concierto.
• Castilla-La Mancha: Decreto 98/1984, de 4 de agosto, por el que se regula la constitución de fianza por arrendamientos y suministros en el ámbito de la Comunidad Castellano-Manchega; y Orden de 5 de marzo de 1985, por la que se establece el procedimiento para la constitución de fianzas por arrendamientos y suministros en el ámbito de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.
• Cataluña: Ley 13/1996, de 29 de julio, por la que se regula el registro y el depósito de fianzas de los contratos de fincas urbanas y se modifica la Ley 24/1991, de la vivienda; y Decreto 147/1997, de 10 de junio, por el que se regula el Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y el depósito de fianzas.
• Comunidad Valenciana: Decreto 333/1995, de 3 de noviembre, del Gobierno Valenciano, por el que se regula el régimen de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas y prestaciones de servicios o suministros complementarios en la Comunidad Valenciana.
• Extremadura: Decreto 67/1985, de 26 de noviembre, sobre regulación de la constitución de las fianzas de arrendamientos y suministros.
• Galicia: arts. 102 a 104 Ley 18/2008, de 29 de diciembre, de vivienda de Galicia; y Decreto 42/2011, de 3 de marzo, por el que se establece el procedimiento para el depósito de las fianzas de los arrendamientos relativos a fincas urbanas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Galicia.
• Madrid: Ley 12/1997, de 4 de junio, reguladora de las actuaciones inspectoras y de la potestad sancionadora en materia de depósito de fianzas de arrendamiento de la Comunidad de Madrid; y Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, por el que se regula el régimen de depósito de fianzas de arrendamientos en la Comunidad de Madrid.
• País Vasco: Decreto 211/1997, de 30 de septiembre, de la Tesorería General del País Vasco.
• Región de Murcia: Decreto 11/1985, de 22 de febrero, por el que se establece la constitución de fianzas por alquileres y suministros, modificado por el Decreto 67/1994 de 1 de julio; Orden de 27 de julio de 1994, por la que se desarrolla el Decreto 67/1994, de 1 de julio, que regula la forma de constitución de las fianzas por arrendamientos y servicios y suministros complementarios de la vivienda, y art. 26.a) Decreto nº 138 /1999, de 28 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Caja de Depósitos de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.
• La Rioja: Decreto 36/1986, de 12 de septiembre, por el que se regula la constitución de fianzas de arrendamientos urbanos y suministros en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de La Rioja, y Decreto 61/1989, de 22 de diciembre, del Reglamento de gestión y recaudación de fianzas de arrendamientos y suministros en la Comunidad Autónoma de La Rioja.

Administraciones públicas

Con arreglo al art. 36.6 LAU 1994, las Administraciones públicas (la norma desarrolla innecesariamente el concepto: Administración General del Estado, de las Comunidades Autónomas, Local, organismos autónomos, entidades públicas empresariales y demás entes públicos o dependientes de ellas), por haberlo así introducido el art. 145 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social; y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, desde la reforma por la DF 4.ª de la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011, cuando sean arrendatarios cuya renta se abone con cargo a sus respectivos presupuestos, vienen exentas de constituir fianza. Se secunda una tradición, poco explicable en sí, dada la funcionalidad de la fianza, pero menos cuando precisamente se regula forzosa en favor de un depósito administrativo.

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