ARRENDAMIENTOS. Introducción

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ARRENDAMIENTOS. Introducción. En el Derecho romano, la “locatio conductio”, el arriendo de bienes inmuebles, careció de especial relevancia, y se descubrió su raíz en los negocios concluidos por el Estado respecto a tierras públicas obtenidas por la expansión imperial y que inicialmente se ofrecieron en precario.

El locatario romano estaba supeditado al arrendador con un poder muy limitado sobre la cosa, tanto es así que incluso no se le permitía acudir a la defensa interdictal frente a los atentados que sufriera su disfrute, protección de la situación arrendaticia independiente de la conducta o decisiones del arrendador que procede de la concepción germánica, desde la idea de la “gewere”, en el juego del dominio efectivo, apariencia y derecho, generándose como consecuencia que la enajenación del objeto arrendado no afectara al derecho del arrendatario.

Con esta antecedencia histórica, el arrendamiento de cosas ha sido vigilado por la autoridad pública, sobremanera respecto de los inmuebles urbanos, y su regulación ha reflejado el modo de hacer de los gobiernos. Hay que tener en cuenta que disfrutar de morada es algo imprescindible, por lo que cualquier gobierno se plantea el tema de las vivienda en sus programas, produciéndose entonces un alto grado de intervención estatal —mucho mayor en los sistemas totalitarios, para acallar demandas sociales y la protesta por los bajos salarios-, y una política de vivienda marcada por un criterio tuitivo en favor del arrendatario, con diverso contenido y alcance, según el programa social respectivo, que siempre incluye incentivos a la construcción de viviendas estatales, y una determinada restricción de derechos de los propietarios de viviendas particulares (prórroga forzosa y estabilización reglamentaria de alquileres).

Llegada la codificación, los legisladores mediterráneos partieron del liberalismo, y en España ya en el Real Decreto de 21 de junio de 1920, se establece un régimen especial relativo a contratos de arrendamientos de fincas urbanas, con fundamento en la escasez de viviendas y el abuso de algunos propietarios, en detrimento de las clases sociales más desfavorecidas, y más numerosas, y que se caracterizaba por la prórroga con carácter obligatorio para los propietarios, sin alteración en la cuantía del alquiler —que no procedía cuando el propietario se proponía habitar la vivienda o que la habiten sus ascendientes o descendientes-, beneficio que en caso de fallecimiento del arrendatario alcanzaba a los individuos de su familia que con él habitaran, si se tratase de local destinado a vivienda, y al socio o herederos que continuasen el negocio si fuese un establecimiento mercantil o industrial, así como se previó la institución de la enervación del desahucio por el inquilino.

Después siguió un río de normas excepcionales, hasta la Ley de 31 de diciembre de 1946, que supone un texto regulador de los arrendamientos urbanos que trata de poner orden en la materia, recogiendo la irrenunciabilidad de derechos y el beneficio de prórroga forzosa. Para los contratos que en el día de su entrada en vigor se hallaban en curso, fue necesario un derecho transitorio minucioso y particularizado a situaciones concretas, y continuó la práctica de publicar continuos decretos y órdenes, hasta llegar a la Ley 40/1964 de 11 de junio que autorizó la publicación de un Texto Refundido, aprobado por el Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, LAU 1964, vigente durante treinta años, aunque sin soslayar la regulación por vía complementaria de la materia, restando así un panorama de normativa de aluvión, con compleja sucesión en el tiempo, y muy casuista.

La LAU 1964 envejeció enseguida y mal, y los pocos mecanismos correctores que tenía previstos para preservar su lozanía, haciendo atractiva la inversión inmobiliaria, nunca llegaron a tener desarrollo. La prórroga forzosa, la cesión “inter vivos” de derechos, las subrogaciones, y los beneficios para el mantenimiento del arriendo incurso en causa legal de resolución mediante la enervación de la acción y la rehabilitación del contrato, se avenían mal con la perpetuación de los inquilinatos por el serio descenso del índice de mortalidad, y con el rápido envilecimiento de las rentas por efecto de la inflación, sin que la presión fiscal creciente para los propietarios pudiera repercutirse en los recibos mensuales.

Por otra parte, la doctrina de los tribunales, que poca veces accedía a la jurisprudencia en sentido estricto en esta materia arrendaticia, se inclinó, quizá exageradamente, por el principio pro arrendatario (por ejemplo, al considerar que no existía cesión del inquilinato cuando quedaba en uso de la vivienda el cónyuge separado o divorciado que no era arrendatario, o exigir a las cláusulas de revisión acomodadas al IPC, que hicieran constar, bajo pena de invalidez, que la publicación del índice contemplaba tanto el aumento como la reducción del alquiler, etc.)

En fin, promulgada la Constitución, se planteaba el enfrentamiento entre el derecho a la propiedad privada del art. 33 CE, frente a cuya restricción se ponía la garantía de los poderes públicos en el art. 53.1 CE, con la reserva de ley formal, sin atentado al contenido esencial del derecho, pero la STC 89/1994 de 17 marzo de 1994, Pte: López Guerra, desestimó la cuestión de inconstitucionalidad del art. 57 LAU 1964, regulador del régimen de prórroga forzosa, al considerar que no se sacrificaba irrazonable y desproporcionadamente el derecho de propiedad inmobiliaria. No obstante, este pronunciamiento lleva un Voto Particular (Rodríguez Bereijo, al que se adhieren Cruz Villalón y Gabaldón López), que acopia poderosas razones sobre lo inaceptable en ese momento de la lógica y suficiencia de los motivos para constreñir el derecho de dominio inmueble, y la misma Sentencia mayoritaria contiene la reflexión, tras de la referencia histórica acerca de las razones que pudieron conducir en el pasado a tal constricción, por la que advierte al Poder Legislativo que le corresponde evaluar si tales razones se mantenían.

Como no se mantenían, de cara al ingreso a la Comunidad Europea, viniendo requerida la reforma del régimen especial arrendaticio, curiosamente, quien primero se atrevió a una modificación de contexto fue un ministerio económico, entonces encabezado por el Sr. Boyer, por medio del famoso —y criticado— Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, denominada Ley Boyer, la cual alteró profundamente el panorama con cierta crudeza, a través de una rebaja en la presión fiscal, así como con la supresión de la prórroga forzosa (de inmediato se enfrentaron dos posiciones interpretativas, aunque el criterio definitivamente asentado fue el de entender que, en ausencia de pacto en contrario, el régimen legal aplicable al arrendamiento carecía del beneficio que concedía el art. 57 LAU 1964). El propósito expreso consistía en estimular la oferta del mercado de viviendas y locales destinados a alquiler, bien que sin revisar la situación de los contratos en vigor, operando sólo para los que se concertaran en adelante.

Puesto que una reforma global en ley formal pendía, el objetivo de implementar la oferta de vivienda no tuvo el éxito esperado, y los problemas prácticos menudearon, con el retardo derivado de la falta de consenso político para sus perfiles, y el siempre difícil tratamiento de los derechos adquiridos, se ha llegado a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, LAU de 1994.

Reformas de 1994 y 2013

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos aborda directamente el asunto de la promoción del mercado de alquiler inmobiliario ágil y atractivo, pensando en sujetos reales diferentes de los “tipos” de arrendador y arrendatario tradicionales, y su entrada en vigor (disposición final 2.ª LAU 1994) fue el día 1 de enero de 1995, si bien tuvo inmediatez la supresión de la facultad concedida por el art. 24.1 LAU 1964, pues caso de no haberse hecho así se hubiera propiciado el fraude de inquilinos a través de cesiones que no tendrían otra finalidad que perpetuar en el arriendo a los habitantes de la casa. Para respetar la tipología previa de rentistas e inquilinos ya instalada en relaciones jurídicas duraderas, y auspiciar un cambio paulatino de mentalidad, se ha consagrado un Derecho intertemporal que reconoce esencialmente la permanencia de los regímenes anteriores, por lo que el alcance derogatorio es más aparente que real (así “quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la presente ley”, conforme a la disposición derogatoria única de la LAU 1994).

Esta norma fue objeto de modificación parcial por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en concreto, sus arts. 4, 5, 7, 9 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y 36.

La reforma de 2013 tiene por objeto fundamental «flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de viviendas en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio», según se proclama en su Preámbulo

Para conseguir este objetivo:

  • Se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes en la redacción de los contratos, en el marco de lo establecido en el Título II de la Ley.
  • Se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.
  • Se posibilita que las partes puedan someter a mediación o arbitraje aquellas controversias que, por su naturaleza, puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la regulación de la mediación en asuntos civiles y mercantiles (Ley 5/2012, de 6 de julio); y del arbitraje (Ley 60/2003, de 23 de diciembre).
  • Se facilita la recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, sin necesidad de previsión expresa en el contrato, si bien se requiere que haya trascurrido al menos el primer año de duración del mismo.
  • Se prevé que el arrendatario puede desistir del contrato en cualquier momento, una vez hayan trascurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con la antelación mínima de treinta días.

Asimismo, con esta Ley se pretende actuar sobre otros dos aspectos:

1) Dotar de una mayor seguridad al tráfico jurídico inmobiliario, en el sentido, por un lado, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no pueden surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho; y por otro, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 LH, no puede resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

2) Actuar en situaciones de intrusismo y competencia desleal que van en contra de la calidad de los destinos turísticos. Se refiere el legislador al aumento significativo del uso de alojamientos privados para el turismo. Se pretende frenar estos usos, excluyendo del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos los contratos que tengan por objeto la cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa. Para ello, se añade una letra e) al art. 5. Se trataría de arrendamiento de temporada, para uso distinto de vivienda, pues cabalmente no significa otra cosa esa cesión temporal, al que le resultará de aplicación el régimen específico derivado de la normativa sectorial —normativa autonómica— si la hubiera; y de no existir ésta, en el Preámbulo remite al régimen de los arrendamientos de temporada que no sufre modificación, y, en última instancia, a lo previsto en el Código Civil.

Por otro lado, en el nuevo apartado 6 del artículo 4 se dispone que las partes pueden señalar una dirección electrónica a efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron. Puede ser realizada por ambas partes.

Asimismo, se aprovecha la reforma para suprimir la referencia al Título V del art. 4.1, cuya mención resultaba ya ociosa en el texto legal de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, tras la derogación de ese título por la Ley de Enjuiciamiento Civil; o, para añadir alguna que resultaba ser una exigencia legal necesaria como la remisión a la letra d) del apartado 2 del art. 27, que lleva a cabo el art. 35 como causa de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

El panorama legal actual se integra, pues, por: A) El Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, e incluso legislación anterior que podrá ser de aplicación en función de lo normado por sus propias disposiciones transitorias, por ejemplo en materia de subrogaciones, regulando los contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio concertados con anterioridad a 9 de mayo de 1985; B) El Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, aplicable a los arrendamientos suscritos a su amparo; C) La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, de utilidad a partir de los contratos que desde su entrada en vigor se han concertado (si bien, se posibilita que, si las partes lo acuerdan y siempre que no resulte contrario a la previsiones legales de la citada Ley 29/1994, puedan adaptarse los contratos al régimen establecido en la nueva Ley 4/2013 -DT 1.ª-); y D) la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos reformada por Ley 4/2013, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, aplicable a los contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013. En suma, son cuatro modelos diferenciados, el más rancio de rentas claramente antieconómicas, el de los contratos modernos, con los que se considera haber alcanzado un equilibrio de autorregulación del mercado, pero es corregido por la Ley 4/2013 en esa búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para la puesta a disposición en el mercado arrendaticio de los inmuebles de los que sean propietarios, reforzando para ello la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes en el régimen jurídico aplicable al arrendamientos de vivienda, asimismo, ampliando el número de normas dispositivas en el Título II, sin olvidar en aras de la seguridad del tráfico jurídico, la necesidad de inscripción del arrendamiento; y el bloque intercluso afectado por la Ley Boyer, caracterizado por rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional.

El Código Civil mantiene su vigor como norma aplicable a todos aquellos casos excluidos de la legislación especial, con lo que se ha mantenido el sistema de disparidad de textos, clásico.

Un punto esencial es el de la disponibilidad de derechos. Tanto el art. 4 del Título Preliminar del CCiv, en vigor al tiempo de publicación de la LAU 1964, así como el art. 6 CCiv que actualizó el mensaje desde el Decreto 1836/1974, de 31 de mayo, hoy vigente (“la exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros”), encontraron específico aumento para el freno de la autonomía de la voluntad por cláusula de orden público, en el art. 6.1 LAU 1964, de manera que los beneficios otorgados por la legislación especial a los inquilinos de viviendas, con o sin muebles, y a los subarrendatarios de las mismas se declaraban irrenunciables, considerándose nulas las estipulaciones que los contradijeran, aunque se permitía la renuncia al inquilino, en viviendas ocupadas por primera vez y que reunieran los requisitos de tiempo, importe de rentas y número de habitantes de la población en la forma que se explicitaba en el art. 6.2 LAU 1964, y al arrendador, lo sea de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de estos últimos (art. 6.3, pero en todos los casos, con la salvedad de la irrenunciabilidad absoluta del derecho de prórroga forzosa a instancia del arrendatario (la oportunidad temporal de la renuncia es discutible, si pudiera manifestarse en el propio contrato o debe hacerse con posterioridad a su celebración).

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos regula:

  • Imperatividad de los Títulos I, IV y V.
  • Los arrendamientos de viviendas sometidos al Título II (arrendamientos de vivienda) —art. 6 LAU de 1994— no permiten, bajo pena de nulidad, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas allí contenidas, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. Ello obliga a un análisis específico de cada precepto, y la fuerza de la autonomía privada en defecto de ley aplicable, supone un orden de prelación que pone en primer lugar lo dispuesto en el Título II LAU 1994, en su defecto, la voluntad de las partes y, supletoriamente, lo dispuesto en el Código Civil.
  • Excepción son los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados, o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. El criterio para esta falta de mérito tuitivo para un arrendatario que indiciariamente no padece ninguna estrechez, es alternativo —superficie o renta-, y su determinación debe hacerse al tiempo de la contratación, quedando el orden de prelación con un primer término de la voluntad de las partes, en su defecto el Título II LAU 1994, y supletoriamente el Código Civil.
  • Variación sensible presentan los arrendamientos para uso distinto del de vivienda que, en el mismo régimen inmediato anterior, “se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.

La reforma por Ley 4/2013 no distingue ya entre viviendas suntuarias y no suntuarias, sino que se aplica a ambas viviendas el mismo régimen; se sigue manteniendo la imperatividad de lo dispuesto en el Título I y IV en los términos establecidos en el art. 4.1 -eso sí, se suprime la referencia al Título V que había quedado sin sentido tras su derogación por la Ley de Enjuiciamiento Civil-, pero se altera el sistema de fuentes establecido en el art. 4.2 para el arrendamiento de vivienda, dando prioridad a la autonomía de las partes en el marco del Título II de la ley, y supletoriamente el Código Civil.

Ahora bien, no se modifica el art. 6 que considera «nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario, las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice», por lo que el campo de operatividad de la autonomía de la voluntad estará limitado por la imperatividad de las normas del Título II.

Lo cierto es que la intención del legislador parece ser la de reducir la naturaleza de Derecho necesario de las normas del título II, optando por su carácter dispositivo, por citar algunas, el art. 18.1 referido a la actualización de la renta, y el art. 25.8 en cuanto a la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Pero en todo caso, resultará necesario averiguar qué normas siguen teniendo naturaleza imperativa y cuáles, por el contrario, son ahora de derecho dispositivo, a los efectos de concretar el margen de actuación de las partes.

Como cláusula de cierre, respecto de las normas de la LAU 1994 que tengan la consideración de Derecho dispositivo, la exclusión de la aplicación de sus preceptos debe hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos, lo que obviamente plantea un problema de prueba en todos aquellos casos en que el contrato se hubiere concertado verbalmente.

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El Autor: Alfredo García López
Alfredo García López
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