ARRENDAMIENTOS. Inscripción de la venta en el Registro Derecho de adquisición preferente

ARRENDAMIENTOS. Inscripción de la venta en el Registro  Derecho de adquisición preferente. El adquirente de la vivienda arrendada está obligado a comunicar el hecho de la adquisición al arrendatario a fin de que éste, si está en su derecho y así lo decide, pueda ejercitar el retracto.

A fin de garantizar el cumplimiento de esta obligación, el art. 25.5 LAU 1994 arbitra un mecanismo de seguridad consistente en la necesaria justificación de que, cuando se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad el título traslativo, se han realizado las notificaciones oportunas, o bien, en su caso, que se indique, bajo pena de falsedad en documento público, que la finca se halla libre de arrendatarios.

Se reproduce, pues, el antiguo art. 55 LAU 1964, salvo la referencia en él contenida a la anotación preventiva por defecto subsanable, en caso de falta de notificación, con vigencia de 180 días, durante los cuales se podía convertir en inscripción definitiva si se acreditaba la práctica de las notificaciones hecha en forma legal. La modificación no suprime la posibilidad de tomar la anotación preventiva por defecto subsanable, sino su privilegiado plazo, que ahora queda sometido al general del art. 96 LH (caducidad a los 60 días hábiles de su fecha, prorrogables por justa causa y en virtud de providencia judicial hasta 180 días conforme al art. 204 RH).

Las posibilidades lógicas son:

Que en la escritura de venta se contenga la declaración de que la vivienda está arrendada, por lo que se deberán acompañar las notificaciones. Si éstas faltan y no constara la renuncia del arrendatario a su derecho, el registrador suspenderá la inscripción por defecto subsanable, aunque podrá solicitarse anotación preventiva del título presentado ex art. 104 RH.

Las notificaciones se verificarán:

– Transcribiendo el Notario íntegramente en la escritura de venta, mediante diligencia ulterior, el acta de notificación al inquilino hecha por el propio fedatario quien traslada copia de la escritura de venta, o incorporando también mediante diligencia ulterior el acta de manifestaciones hechas por el comprador de haber notificado la venta al inquilino mediante traslado de la propia escritura o de copia de la misma.

– Manifestando el inquilino en la correspondiente acta notarial que tiene conocimiento de la venta efectuada, así como del precio y demás condiciones esenciales de la misma, o compareciendo el inquilino en la misma escritura de venta dándose por notificado a efectos del retracto.

Que en la escritura se declare, falsamente, que la finca no está arrendada. Esta falsedad lleva aparejada la comisión de un delito perseguible de oficio de arts. 302.4.º y 303 CP, que el registrador denunciará al Juzgado de Instrucción si le consta el hecho, sin perjuicio de practicar anotación preventiva, o en otro caso, procederá a la inscripción, salvo que resulten otros obstáculos de los Libros.

La manifestación de que la vivienda no está arrendada no puede:

– Suplirse con el hecho de indicarse en la escritura, entre las circunstancias personales de los compradores, que éstos residen en la misma vivienda que ahora se les adjudica, pues pueden residir en ella por título distinto del de arrendamiento con derecho de preferente adquisición (RDGRN de 11 de diciembre de 1984).

– Admitirse la simple manifestación sobre la libertad de cargas hecha por el hipotecante, abstracción hecha que la falta de veracidad en esa manifestación genérica de libertad de cargas pueda constituir un delito de estafa del art. 532.2 CP -no de falsedad en documento público a diferencia de lo que puede suceder si la falta de veracidad se refiere a la manifestación sobre la libertad de arrendamientos-, pues nada dispensa de hacer la manifestación correspondiente sobre esa libertad (RDGRN de 5 de noviembre de 1993).

Que falte la declaración sobre la situación arrendaticia, o la declaración sea, insuficiente, lo cual no constituirá falsedad en documento público, pero el Registrador no debe proceder a la inscripción, aunque, si se le solicita, podrá practicarse anotación preventiva.

Que no sea necesario justificar la práctica de las notificaciones por tratarse de un adquirente preferente (como sucedería si se vendiera una cuota de la finca arrendada a un tercero extraño a la comunidad, y un comunero se sabe que ejercitará su derecho de adquisición: RDGRN de 30 de enero de 1980, y de la misma manera si el adquirente en la escritura de venta es el titular de un derecho de retracto convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento).

Que aparezca expresa la renuncia al derecho de adquisición preferente, en los casos en que excepcionalmente cabe para las viviendas (duración pactada superior a cinco años o viviendas suntuarias), y de forma general en los inmuebles destinados a otros usos, en que se inscribirá.

Ello se consignará por trascripción del contrato o pacto apartado, del que resulta la renuncia en abstracto, cuando sea posible, en la escritura de venta, o compareciendo el inquilino en la misma escritura de venta para formular su renunciar en particular en la misma escritura de venta.

ARRENDAMIENTOS. Inscripción de la venta en el Registro Derecho de adquisición preferente

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