ARRENDAMIENTOS. Derecho de adquisición preferente

22 noviembre, 2017

ARRENDAMIENTOS. Derecho de adquisición preferente. El objeto. El objeto del tanteo y del retracto coincide con la vivienda arrendada, es decir, la ocupada por el arrendatario con independencia de si aparece inscrita en el Registro de la Propiedad como finca independiente o no.

La vivienda, como en la propia conceptuación del tipo de contrato de arrendamiento para el que se dispone la regulación, es el espacio habitable destinado a cubrir una necesidad permanente de alojamiento del arrendatario.

Ventas de parte o de derechos parciales.

Problemático es que se transmita una cuota de la vivienda o un derecho real limitado sobre la misma, porque la porción o el derecho parcial sobre el espacio no parece tener cabida en la letra del precepto, pero tampoco debe perderse de vista combatir el fraude.

Bajo regulación de los arts. 47 y 48 LAU 1964, la venta de cuotas indivisas de viviendas y locales se admitió como base del derecho arrendaticio de preferente adquisición en SSTS de 17 de junio de 1956, 26 de marzo de 1960, 7 de mayo de 1962, 9 de diciembre de 1970, 6 de marzo de 1971, 15 de junio de 1974, y 27 de marzo de 1989, así como en RRDGRN de 30 de enero de 1980, 17 de enero de 1989 y 27 de diciembre de 1996. Aun cuando en la venta de cuota no se transmite la vivienda, habría que aplicar el expediente de tutela frente al fraude de ley ex art. 6.4 CCiv, imponiendo la norma propiciatoria del derecho de adquisición preferente como defraudada, en tanto que no se consolide la cabal prueba de no burlarse la efectividad de los derechos del arrendatario por la interposición de un comunero con posterior derecho de adquisición preferente sobre las cuotas restantes por encima, si se inscribe, del que se concede al arrendatario (art. 25.4 LAU 1994).

En el caso de los derechos reales limitados, en cuanto que no trasmiten el dominio, el derecho de adquisición preferente será inoperante, pero otra cosa es la transmisión de la nuda propiedad, puesto que si se excluyera también el tanteo y retracto, bastaría luego con extinguir el usufructo y quedaría consolidada en manos del adquirente la propiedad de la vivienda, lo cual es unánime la doctrina que debe ser conjurado. Sin embargo, el derecho de adquisición preferente queda excluido si lo que se transmite es el usufructo, pues mediante su adquisición el arrendatario nunca podría acceder a la propiedad de la edificación arrendada, finalidad última de los derechos de tanteo y retracto; ahora bien, si lo que se transmite es el usufructo y la nuda propiedad simultáneamente por sus respectivos titulares a un tercero o a distintos adquirentes por el titular único, que así desmiembra su derecho, el arrendatario conserva su preferencia para adquirir (STS de 8 de junio de 1953).

En definitiva, la norma del art. 25.1 LAU 1994 debe tenerse en cuenta no sólo para la venta de vivienda, sino también para la venta de determinados derechos dominicales que la toman por objeto.

Por otro lado, habría que tener en cuenta que si un comunero ha arrendado su cuota, ese arrendamiento decae ante la decisión de todos los comuneros de arrendar la cosa al amparo del art. 397 CCiv a persona distinta del arrendatario de cuota quien tendrá frente a su arrendador la acción de saneamiento salvo que se conforme con percibir la parte de la renta del todo que le correspondería a aquél.

Venta de cosa distinta de la vivienda, aunque arrendada conjuntamente con ella.

Según el art. 25.6 LAU 1994 cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados (entre los que deben hallarse, aparte de lo mobiliario, los espacios objeto de arriendo distintos de la vivienda, como trasteros, garajes, etc.) como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere art. 2.2 LAU 1994 (el precepto dice art. 3, pero es un error de concordancia, evocando»cualesquiera…dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca…»), no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

Por consiguiente, cuando el arrendatario quiere ejercer su derecho de adquisición preferente, debe adquirir el conjunto de las cosas transmitidas, siendo el propietario enajenante el que decide el alcance de la transmisión, siempre por referencia a lo accesorio del arriendo de vivienda.

Por otra parte, en eso accesorio en un arrendamiento de vivienda, como paradigmático la plaza de garaje, si el propietario decide venderlo, puede hacerlo desde luego, ya que su obligación se limita a garantizar el uso libre y pacífico de la misma, y esa finalidad puede alcanzarse aun cuando el arrendador no sea propietario, y el arrendatario no ostenta ninguna preferencia adquisitiva y por tanto no puede impedir la transmisión, ni está legitimado para adquirir con preferencia aquello que no es estrictamente la vivienda. Del mismo modo, si el propietario decide vender sólo la vivienda, el arrendatario no puede exigir que en la venta se incluya el conjunto de los bienes arrendados, entre los que, por ejemplo, se incluya la plaza de garaje.