ARRENDAMIENTOS. Arrendamiento y minusvalía

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ARRENDAMIENTOS. Arrendamiento y minusvalía. El art. 24 LAU 1994 viene a desarrollar, en el concreto ámbito de los arrendamientos para uso de vivienda, los derechos de los arts. 47 y 49 CE, y de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, Texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, que derogó la Ley 13/1982, de 7 de abril, de integración social de los minusválidos, pasando esta norma a integrar el contenido de dicho texto refundido, reconociendo en razón de la dignidad que les es propia, a los disminuidos en sus capacidades físicas, psíquicas o sensoriales, especiales derechos para su completa realización personal y su total integración social.

Limitación del derecho de propiedad sobre la vivienda arrendada.

La condición de minusválido en el arrendatario y sus convivientes ya se contemplaba en la primitiva redacción del art. 24 LAU 1994 como una concreta limitación del dominio sobre la vivienda arrendada, pues su propietario queda obligado a soportar la realización de aquellas obras que, siendo necesarias para adecuar la vivienda arrendada a la condición de minusválido del arrendatario, impliquen reformas en su interior.

La reforma introducida por la Ley 4/2013 concreta el alcance de la norma y se amplía el ámbito de aplicación subjetivo (discapacitado -ya no se emplea el concepto de minusválido-, o -como novedad- de edad superior a setenta años), y objetivo de la norma (obras, o -añade la reforma- actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años del arrendatario o su cónyuge/pareja de hecho o sus familiares que con él conviven).

Se trata de una concreta excepción a la regla general por la que el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios (art. 23 LAU 1994), y por dicho carácter excepcional procede una interpretación restrictiva, imponiendo un criterio riguroso a la hora de apreciar la necesidad de las obras de adecuación en el interior de la vivienda para salvar barreras arquitectónicas, de modo que se permita su adecuado y fácil uso por minusválidos. Así, parece conveniente exigir que el arrendatario acompañe al escrito de notificación un proyecto técnico detallado de las obras a realizar, suscrito por un técnico habilitado para realizarlas, y una certificación oficial de la autoridad pública competente que, además de acreditar la condición de minusválido en el arrendatario y su grado de minusvalía, contenga un informe favorable sobre la necesidad de las obras de adecuación y sobre el proyecto técnico para su realización.

La naturaleza jurídica de las obras que sean necesarias para adecuar la vivienda a la condición de minusválido en el arrendatario, o en las personas a que se refiere el art. 24 LAU 1994, técnicamente debe ser calificada de adaptación o de reforma interior de las viviendas arrendadas, según su realización tenga lugar, respectivamente, en el momento inmediatamente posterior a la celebración del contrato o se ejecuten durante la vigencia del mismo, que no pueden afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni provocar una disminución en su estabilidad o seguridad -lo que se introduce también como novedad-, pues antes de la citada reforma simplemente se refería genéricamente a las obras que fueran necesarias.

Es una de las novedades que introdujo la LAU 1994, y que se impone con carácter general a toda clase de contratos, anteriores y posteriores a la misma (DT 1.1.II LAU y DT 2.2 LAU 1994) como consecuencia del nuevo orden constitucional, expresado en el art. 49 CE, dirigido a la integración de los disminuidos físicos, sensoriales y psíquicos, y a la necesidad de que los poderes públicos dispensen la atención especializada que requieran, amparándolos especialmente para el disfrute de los derechos otorgados a todos los ciudadanos (integración progresiva que ha propiciado cambios legislativos en el régimen de propiedad horizontal desde la Ley 3/1990, de 21 de junio, hasta el vigente texto de 2013, facilitando la adopción de acuerdos que tengan por finalidad el acceso y la movilidad de los minusválidos en el edificio de su vivienda, mediante la sustitución de la unanimidad requerida hasta entonces para la aprobación de obras en elementos comunes del inmueble, por la mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios).

Requisitos del derecho a promover obras

  • Requisitos subjetivos

A los efectos previstos en la LAU 1994, resulta aplicable el concepto legal de minusválido previsto en el art. 4 del Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad.

Así, para que el arrendatario, u otra persona beneficiada por el art. 24 LAU 1994, sea titular del derecho resulta preciso que quede acreditada su condición de minusválido con disminución, previsiblemente permanente, de sus posibilidades o facultades físicas o sensoriales para salvar barreras arquitectónicas en el interior de la vivienda arrendada o en los pasos de comunicación con la vía pública, se precise o no el uso de prótesis o de silla de ruedas.

En todo caso, como dispone la disposición adicional 9.ª LAU 1994 , la situación de minusvalía y su grado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes, es decir, deberán ser efectuados de la forma regulada para los diferentes organismos de las Comunidades Autónomas, siendo de aplicación para la valoración el Real Decreto 1971/1999, de 23 de diciembre, de procedimiento para el reconocimiento, declaración y calificación del grado de discapacidad , así como las normas que puedan existir en el ámbito estatal o autonómico.

El sujeto primario en que debe concurrir la condición de minusválido y tiene derecho a promover estas obras es el arrendatario. Las obras previstas en el art. 24 LAU 1994 no son necesarias, sino impuestas “ex lege” al arrendador, por lo que éste no está obligado a sufragar sus coste. Es el arrendatario quien, previa notificación por escrito al arrendador, podrá realizar a su costa las obras de reforma en la vivienda para adecuar ésta a su condición de minusválido. Y ello, lógicamente, sin perjuicio de las subvenciones públicas o facilidades financieras que el arrendatario pueda obtener de conformidad con la legalidad vigente (por ejemplo, art. 33 del Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad).

El art. 24 LAU 1994 extiende los beneficios en él previstos para el arrendatario discapacitado (o de edad superior a setenta años, como se ha señalado) a tres géneros de personas, en que obviamente debe concurrir la predicha condición de minusválido o provecta edad: cónyuge (1), “persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad con independencia de su orientación sexual” (2), y familiares convivientes (3).

Son las mismas personas a quienes el art. 16 LAU 1994 otorga la facultad de subrogación “mortis causa”, pero con una doble salvedad: a) El art. 24 LAU 1994 sólo requiere la mera convivencia de quienes estén unidos en análoga relación de afectividad a la del cónyuge con el arrendatario, y de los familiares que con él convivan, sin requerir, pues, la convivencia con el arrendatario durante, al menos, los dos años anteriores o precedentes a la iniciación de las obras; b) A los efectos previstos en el art. 24 LAU 1994, la relación de parentesco de los familiares que, ostentando la condición de minusválido, convivan en la vivienda con el arrendatario no está limitada a la del tercer grado colateral, como requiere el art. 16.1.f) LAU 1994 para la subrogación “mortis causa” en la vivienda arrendada (esto literalmente significa que pueden imponerse ciertas obras al arrendador si se cuenta por el arrendatario con un sobrino o primo lejano minusválido, al que invite a residir de forma temporal con aquél, por lo cual habría que vigilar el abuso de derecho).

  • Requisitos objetivos

La determinación de la necesidad de las obras, en principio, se sujeta en última instancia al prudente arbitrio de los Tribunales. Sin embargo, éstos deberán tener especialmente en cuenta el informe favorable de la autoridad administrativa competente sobre la necesidad de las obras de adecuación y sobre el proyecto técnico para su realización, y la legislación estatal o autonómica sobre características y medidas mínimas de accesos, aparatos elevadores y acondicionamiento interior de las viviendas destinadas a minusválidos. En todo caso, en este ámbito adquiere especial relieve la prueba pericial.

En cuanto a las características del acondicionamiento interior de las viviendas para minusválidos, el Real Decreto 173/2010, de 19 de febrero, por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, en materia de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad, tendrá carácter vinculante y obligatorio, por lo que cualquier obra de reforma en el interior de la vivienda deberá estar sujeta a sus condiciones o exigencias técnicas.

Aunque la LAU 1994 no haga distinción, las obras que por minusvalía se pueden realizar no habrán de rebasar la barrera de su art. 23 LAU 1994, es decir, nunca pueden ir en contra de la estabilidad o seguridad de la finca arrendada o del inmueble donde se encuentre ubicada. Cabe entenderlo por analogía del art. 3.1.b) Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad : “obras de reforma en el interior de la finca urbana o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, de modo que se permita su adecuado y fácil uso por minusválidos, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, que no menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción y que sean razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio”.

  • Requisito de notificación al arrendador

El art. 24 LAU 1994 establece que el arrendatario podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido, “previa notificación escrita al arrendador”.

Esa notificación constituye una obligación ineludible para el arrendatario, de tal forma que su incumplimiento, o su cumplimiento posterior a la ejecución de las obras, puede dar lugar a la resolución del arrendamiento (art. 27.1 y 27.2.d) LAU 1994) y a la reposición de la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador (art. 24.2 LAU 1994).

Se exige que la notificación se realice por escrito, es decir, no requiere que se realice en forma fehaciente, pero que sí se acredite que el arrendador tenía conocimiento previo de la realización de las obras. A tal efecto, debe ponerse en conocimiento del arrendador, y acompañarse a la notificación la certificación oficial acreditativa de la condición de minusválido en el arrendatario, un informe favorable de la autoridad administrativa competente sobre la necesidad de las obras de adecuación y sobre el proyecto técnico, y el informe técnico y detallado de las obras que se pretenden realizar, suscrito por un facultativo habilitado para ejecutar las obras. Este último informe técnico deberá, además de describir sus características técnicas y materiales, hacer mención a las dependencias de la vivienda o de sus accesorios que van a quedar afectados por la realización de las obras de reforma. Es recomendable un método que deje constancia del contenido y no sólo de la recepción del mensaje.

Obligación de reposición al final del arriendo

El art. 24.2 LAU 1994 establece que el arrendatario estará obligado al término del contrato, a reponer la vivienda a su estado anterior, si así lo exige el arrendador. Es decir, las obras acometidas quedan en beneficio del arrendador, o por el contrario, debe volver la vivienda a su primitivo estado, a juicio del arrendador.

Se trata de una medida de evidente debilidad para satisfacer la pretensión del arrendador, tanto porque puede que el arrendatario pueda haber abandonado la vivienda y ser su nueva residencia desconocida, como más definitivamente, en caso de insolvencia del arrendatario, pues la Ley no impone a éste que afiance previamente para el cumplimiento de esta obligación. Si las modificaciones son de escasa entidad más vale olvidarse del tema por el arrendador, dada su ilocalización, y el tiempo y gasto de un proceso. Cuando sean de entidad, al arrendador sólo le restará conservar las obras de adecuación realizadas en beneficio de las personas con minusvalía, enfocándose a arrendar a minusválidos, y en todo caso, quedará con una garantía inútil si, por ejemplo, pretende ocupar la vivienda al concluir el contrato, y no padece tal minusvalía.

En todo caso, esta facultad de reposición sólo podrá ser ejercitada por el arrendador al término del contrato, es decir, desde el momento en que, por cualquier causa, se extinga el arrendamiento.

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El Autor: Alfredo García López
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