ARRENDAMIENTOS. Ámbito. Frente al sistema de relación prolija de la LAU 1964 para encajar las relaciones arrendaticias en arrendamientos de vivienda o inquilinatos, de local de negocio, o de asimilados, la LAU 1994 procede a una bipartición de los contratos locativos urbanos, más simple por un lado, y ampliatoria del ámbito de la legislación especial por otro, ya que ahora se incluyen arrendamientos antes sometidos al Derecho común (así los del art. 2 LAU 1964).

Lo que sea arrendamiento para uso distinto del de vivienda se describe de manera negativa en el art. 3.1 LAU 1994 como aquél cuyo destino primordial no sea la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, pero tampoco la de su cónyuge no separado legalmente o de hecho, ni la de sus hijos dependientes (cfr.: art. 7.1 LAU 1994).

Respecto a que el uso primordial no sea la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, debe tenerse en cuenta que el uso de la finca arrendada es algo que se pacta entre las partes, que tienen libertad para acordar el uso que proceda, y que, en defecto de pacto, rige lo dispuesto en el art. 1555 CCiv: el arrendatario estará obligado a destinar la cosa al uso «que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra».

La primacía de la voluntad contractual en este punto encuentra como límites, el fraude de ley, y las características objetivas de la finca. En particular, sigue planteándose el tema de arrendamientos mixtos, destinados tanto a vivienda permanente como a un uso distinto. La ausencia de previsión al respecto se debe considerar resuelta con la referencia al uso primordial que se utiliza en los arts. 2.1 y 3.1 LAU 1994 y, en general, la doctrina estima que son aplicables los criterios ya utilizados a la vista de los arts. 4.1 y 5.1 LAU 1964 (así por ejemplo, en el arrendamiento de finca destinada al aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal en la que además exista una edificación destinada a usos distintos de vivienda).

«Ad exemplum», en elart. 3.2 LAU 1994 se contienen una serie de supuestos que»en especial» tienen la consideración de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, útil para incluir en el ámbito de aplicación de la LAU 1994 los arrendamientos de vivienda de temporada, y los destinados a actividades recreativas; y también para excluir de dicho ámbito los arrendamientos de partes de finca sin el ejercicio de una actividad cierta (plazas de garaje y trasteros, como más expresivo).

El arrendamiento para uso distinto del de vivienda, como todo arrendamiento sometido a la LAU 1994, ha de ser de una edificación, pero por el contrario del inquilinato no precisa la condición de «habitable», lo que sigue dejando fuera de la ley el arrendamiento de solares, y el arriendo «ad aedificandum», pero no el contrato complejo «ad meliorandum», atendiendo a la situación de la finca al concertar el arrendamiento y la índole de las prestaciones asumidas por el arrendatario, que no excluyan una renta cierta, sin que los argumentos de la jurisprudencia anterior sobre existencia de prórroga forzosa unida a renta limitada tengan ahora virtualidad.

Aunque parte de la doctrina incluye dentro del ámbito del arrendamiento para uso distinto del de vivienda el arrendamiento de industria, atendiendo precisamente a la complejidad de la situación, y a que la LAU 1994 no lo excluye explícitamente, lo más correcto es lo contrario, ya que los preceptos que la ley dicta en el Título III -«Ius dispositivum»- no responden en absoluto a las exigencias del arrendamiento de industria, no debe confundirse el arrendamiento para establecer una actividad industrial en un local, con el de una «industria» en marcha, con todos sus elementos materiales e inmateriales, entre los cuales sólo uno es el local, y habiendo interpretado la «unidad patrimonial con vida propia» del art. 3.1 LAU 1964 la jurisprudencia (STS de 8 de noviembre de 1982), incide en el elemento de «organización», patrimonial y económicamente productiva, cuyo valor, resultado de la actividad competitiva del empresario, no deriva simplemente del inmueble que constituya su base física, ni la empresa puede conceptuarse sin más como una edificación.

ARRENDAMIENTOS. Ámbito

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