ARRENDAMIENTOS. Ámbito objetivo de la ejecución de mejoras

24 enero, 2018

ARRENDAMIENTOS. Ámbito objetivo de la ejecución de mejoras. El art. 22.1 LAU 1994 estipula la obligación del arrendatario de soportar la realización por el arrendador de determinadas obras de mejora, y la facultad de realizarlas por el arrendador, en ciertas condiciones.

En línea de principio, el arrendador puede llevar a cabo mejoras -útiles y suntuarias- en la cosa arrendada por su propia voluntad, esto es, sin requerir el consentimiento del arrendatario, siempre que no varíe la forma, estructura o configuración de la misma, ni perjudique el destino, ni su pacífico goce por el arrendatario (arts. 1554.3 y 1557 CCiv), lo que se han llamado mejoras voluntarias. Puesto que el contrato de arrendamiento para uso de vivienda tiene la necesidad permanente de vivienda del arrendatario como objeto propio (art. 2.1 LAU 1994), el respeto a las condiciones de habitabilidad que sirven al uso convenido constituye el límite a la actuación mejorativa voluntaria del arrendador. Y dentro de tales condiciones, por otro lado, si las obras de reparación o conservación que son muy molestas únicamente pueden imponerse al arrendatario cuando son urgentes, es decir, no pueden diferirse hasta la conclusión del arrendamiento (art. 21.2 LAU 1994), será la grave molestia el nivel mínimo de relevancia de la afectación del pacífico goce del arrendatario que suponga que el arrendador podrá llevar a cabo obras de mejoras voluntarias sin necesidad de requerir el consentimiento del arrendatario.

El hecho de que no se impongan con carácter obligatorio, sino que sean algo voluntario, tolera a las partes a establecer cualquier clase de pactos sobre el particular, tanto que en todo caso sea preceptiva la autorización del arrendatario para la realización de obras de mejora voluntarias por el arrendador, como en cuanto a su financiación, bien que a falta de los mismos, los límites son los predichos, y correrá siempre el costo de las mejoras a cargo del arrendador. Este régimen podrá excepcionarse mediante un pacto especial posterior al contrato en que el arrendatario preste su conformidad a la realización de mejoras, o cuando concurran las circunstancias previstas en el art. 22 LAU 1994.

Las novedades respecto al art. 112 LAU 1964 en cuanto a obras de mejora consisten en que:

El arrendador puede realizar obras de mejora sin contar con el consentimiento del arrendatario, siempre que su ejecución no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento «razonablemente».

El arrendador tiene derecho a elevar la renta, tanto las haga de acuerdo con el arrendatario, como sin él, una vez pasados ya cinco años (art. 19 LAU 1994).

Ello supone que la LAU 1994 introduce la doctrina en el ámbito arrendaticio urbano, importada del rústico, a cuya virtud la realización por el arrendador de obras de mejora «forzosas u obligatorias en cosa propia» vinculan al arrendatario, quien deberá tolerarlas aun cuando le ocasionen graves molestias, y por tanto, afecten a las condiciones de habitabilidad predispuestas en la vivienda para servir al uso convenido, lo cual se debe conectar con el régimen del art. 26 LAU 1994, que estipula los derechos del arrendatario frente a las obras que hagan inhabitable la vivienda.

El deber de tolerancia impuesto al arrendatario que se manifiesta tanto en las reparaciones necesarias (art. 21.2 LAU 1994) como de mejoras útiles (art. 22.1 LAU 1994), hace correlativo, en general, un verdadero deber jurídico de reparar y mejorar para el arrendador, bien que con un alcance limitado, a aquellas obras de conservación y de mejora que no puedan razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, es decir, a las obras de reparación urgente, y a las obras de mejora obligatorias o forzosas para el arrendador.

Estas obras de mejora típicas, que no pueden razonablemente ser diferidas por el arrendador hasta la conclusión del arrendamiento no pueden ser, desde luego, suntuarias, sino siempre útiles, pero tampoco las útiles voluntarias, que unilateralmente pueden ser decididas por el arrendador en cualquier momento. Serán:

Las mejoras obligatorias o forzosas, que comprende las obras impuestas al arrendador en la vivienda o en sus accesorios por la Ley, estatal o autonómica, o por una resolución judicial o administrativa firme, es decir, aquellas obras cuya ejecución escapa a la voluntad de los particulares.
En caso de viviendas sujetas al régimen de propiedad horizontal, aquellas obras que afecten a los elementos comunes del inmueble cuando tales obras hayan sido acordadas legítimamente por la Comunidad de Propietarios.

A diferencia de las obras de conservación previstas en el art. 21 LAU 1994, las de mejora no se refieren de forma específica a la vivienda, sino que se autoriza su ejecución en los elementos comunes del inmueble, si así lo acuerda la Junta de Propietarios, dado que la vivienda sólo se menciona en el art. 22.3 LAU 1994, y la elevación de renta por mejoras del art. 19 LAU 1994 supone la ejecución de las impensas en fincas sujetas al régimen de propiedad horizontal.

Las obras, que por su naturaleza y función resulta imprescindible su ejecución antes de la conclusión del contrato, y que aun tocando al pacífico goce por el arrendatario, por resultar gravemente molestas para la habitabilidad, razonablemente resulten «reclamadas» por el mejor funcionamiento de los servicios, o cuyo retraso supongan demérito de la vivienda arrendada.

Ahora bien, estas últimas conceptualmente escasas, el verdadero problema surge al interpretar cuándo estamos ante obras de conservación y cuándo de mejora. La distinción tiene su importancia desde el momento en que sólo para éstas se permite al arrendador a elevar la renta.

En principio, habrá que entender por mejoras aquellos gastos útiles y reproductivos que el arrendador hace en la vivienda arrendada, y que de no hacerlas no se produciría el deterioro o perecimiento de la cosa, pero que son de manifiesto provecho para el arrendatario y, en definitiva, para la propiedad, que incrementa el valor de la cosa.