ARRENDAMIENTO. Elevación de renta por mejoras

4 diciembre, 2017

ARRENDAMIENTO. Elevación de renta por mejoras. La LAU 1994 permite elevar la renta por mejoras en el art. 19 LAU 1994, pero sólo cuando éstas se realicen una vez transcurridos tres años de duración del contrato (cinco años antes de la reforma por Ley 4/2013, que entró en vigor el 6 de julio de 2013).

En primer término, se ha de calibrar la noción de mejora, como resultado de obra mejorativa o impensa, distinguiéndola del resultado de los gastos ordinarios, de reparación o conservación del art. 21 LAU 1994, de los que nada se dice en punto a repercusión en renta. Ahora bien, el art. 20.1 LAU 1994 también previene que los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble puedan recaer sobre el arrendatario cuando exista acuerdo al respecto.

En segundo término, no hay distingo para la norma entre obras en elementos privativos y en los comunes, sujetos a decisión de la Comunidad de propiedad horizontal, o del dueño único de todo un inmueble, que como mejoras benefician a la vivienda arrendada (ascensor, calefacción central, antena parabólica, portero automático, etc.).

En tercer lugar, si el art. 112 LAU 1964 requiere el acuerdo previo entre arrendador o arrendatario (o de los tres quintos si fueran varios), tanto para la realización de las obras como para incrementar la renta anual, en cambio, el art. 22 LAU 1994 faculta al arrendador a realizarlas sin consentimiento del arrendatario, pudiendo a su vez éste desistir del contrato, dentro del ámbito que se ha examinado. Consecuentemente, si las mejoras son voluntarias y se han aceptado por el arrendatario, o son forzosas en cosa propia, reguladas en el art. 22 LAU 1994, y viene el arrendatario obligado a soportarlas, y no desiste, tendrá la obligación de soportar el incremento de las rentas que le gire el arrendador por el costo de las obras en la vivienda o en los elementos comunes del inmueble.

Requisitos

Las exigencias legales son dos:

Que el contrato haya pasado de sus tres primeros años de duración, aunque existiera pacto en contrario, nulo ex art. 6 LAU 1994, cualquiera que sea el periodo de duración inicial o prórroga.
Que falte el pacto en contrario.

Importe y duración

El incremento consiste en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento, es decir, en el momento de la ejecución, para cuyo cálculo, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas por la realización de la obra.

No se trata, pues, de una repercusión amortizable, sino de lucrar el interés por el capital invertido por el arrendador hasta que el arrendamiento se extinga.

Cualquier otra fórmula de elevación, como el acuerdo de las partes del pago de una cantidad alzada de una sola vez, únicamente será admisible, bien que la mejora haya sido solicitada por el arrendatario, se haya acordado por éste con el arrendador a cambio de una determinada compensación, o resulte, por la larga duración contractual, que ello sea beneficioso para el arrendatario, por cuanto la elevación conforme al art. 19.1 LAU 1994 supere el importe de la inversión al final.

Vivienda en régimen de propiedad horizontal

El art. 19.2, párrafo 1.º LAU 1994 parece referirse a la existencia de varias fincas de un mismo arrendador en una edificación sujeta al régimen de propiedad horizontal, y preocuparse por el fenómeno común de mejoras impuestas por la Junta de Propietarios, siguiendo los trámites de la LPH, pero lo mismo ocurrirá cuando el arrendador sea titular de un solo piso. La repercusión será proporcional entre todos las fincas arrendadas del edificio, en función de las cuotas de participación. Ello significa que ha de prescindirse de cuál sea el importe preciso de la derrama que le corresponda, la cual puede ser superior por incluirse otro tipo de obras, inferior, por utilizarse fondos de reserva, o porque se haya acordado en Junta de Propietarios que el reparto secunde criterio diferente, que puede haber perjudicado o beneficiado al arrendador (reparto por parte iguales, por cuotas sucesivamente inferiores desde el piso más alto al más bajo en caso de instalación de ascensor, etc.). La cuota fijada será la del Título constitutivo o la modificada con posterioridad por unanimidad, o acaso por sentencia firme, y asentada en el Registro de la Propiedad, que prácticamente siempre coincide con el coeficiente de propiedad. Las decisiones comunitarias que se apartan de esto, o la disconformidad con la mejora impuesta, son asuntos del arrendador, que habrá de solventar por conducto del art. 17 LPH, pero que no afectan al arrendatario.

Vivienda en otro tipo de fincas

No encontrándose en dicho régimen, es decir en edificios de dueño único, o colectivo proindiviso, se repartirá entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios, y en su defecto, se repartirá proporcionalmente en función de la finca arrendada (art. 19.2 párrafo 2.º LAU 1994).

Se suele emplear el criterio de superficie construida, incluyendo elementos comunes, según título de propiedad o inscripción registral, que es de uso a todos los efectos, incluidos los tributarios.

Notificación y efectividad

El incremento de renta se producirá a partir del mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique «por escrito» al arrendatario su cuantía, detallando los cálculos que condujeron a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras (art. 19.3 LAU 1994).

Se perciben dos vacíos legales:

Cómo puede el propietario arrendador en régimen de propiedad horizontal disponer de todo el contenido que se exige a su comunicación, si la mejora se ha adoptado por mandato de la Comunidad, aparte de la certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios, en que conste la fecha, el acuerdo adoptado, el importe total, descontando en su caso las ayudas públicas, así como de la cuota de participación del correspondiente piso. Ni la Comunidad tiene el deber de facilitar copias de presupuestos o facturas al copropietario, ni muchas de ellas tendrán dicha documentación, habiéndola los profesionales que gestionan sus intereses.
Qué ocurre si el arrendatario decide finalmente oponerse a la repercusión, debiendo opinarse que, si esto sucede, el arrendador puede reclamar judicialmente la renta elevada, una vez realizadas las obras, o resolver el contrato, conforme al art. 27.2.a) LAU 1994.

Hay que tener en cuenta que únicamente si el arrendatario no prestó su consentimiento a la realización por el arrendador de obras de mejora, y siendo forzosas que comprometen las condiciones de habitabilidad, tampoco ejercitó su facultad resolutoria, y se mantuvo en el goce o uso de la vivienda, se entiende que aprovecha las mejoras introducidas y, consiguientemente, no hay razón para negar al arrendador el derecho a elevar la renta según los términos del art. 19 LAU 1994, ni al arrendatario obligación de satisfacer la renta elevada.